美联：7月份深圳二手住宅蓝筹价格上升至56104元/㎡

美联：7月份深圳二手住宅蓝筹价格上升至56104元/㎡

美联物业二手住宅楼价指数报告指出，7月份深圳二手住宅蓝筹价格上升至56104元/㎡。

本月概述 

美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为982.17点，对应的价格为56104元/㎡，环比上涨1.2%，同比上涨6.7%。

美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数为240.96点，对应的租金水平为87.1元/㎡.月，环比上涨2.8%，同比上涨11.6%。

7月份里，新房市场热销分流部分二手需求，同时信贷持续收紧，体现在首套房贷款执行利率上浮、银行贷款额度紧张、资格审查严格上，影响二手市场成交表现。

月中深圳美联景气指数环比下跌，其中业主心态相对稳定，买家观望情绪加重。数据显示，业主放盘量、放盘价以持平为主，仅有少量业主愿意小幅下调报价；而买家心态波动较大，看房量下跌，观望客上升至近6成，预计短期内完成置业客户的占比相应下跌；客户积极性的降低影响到市场活跃度，二手住宅成交呈现量小幅下跌、价相对平稳的态势。前线经理人对后市二手市场走向信心下降，多数认为成交量将面临下行压力。
  

后市预测

美联市场景气指数显示，7月下旬里二手市场行情未见好转，客户来访情况调查显示，“下跌”或“基本持平”的客户比例已过9成，同时客户置业态度显得谨慎，计划于3个月内置业的客户占比低于1成。银行信贷持续收紧，近月新房市场供应稳定持续吸收部分二手需求，预计8月份里二手市场成交量还将稳中有跌；价格方面，因业主态度普遍强势，预计难以出现明显变动。

DEMAND 需求

美联物业（深圳）蓝筹住宅价格——全市

7月份，深圳二手住宅备案量为6991套，环比上涨14%；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为982.17点，对应的价格为56104元/㎡，环比上涨1.2%，同比上涨6.7%。

7月份里，新房市场热销分流部分二手需求，同时信贷持续收紧，体现在首套房贷款执行利率上浮、银行贷款额度紧张、资格审查严格上，影响二手市场成交表现。

月中深圳美联景气指数环比下跌，其中业主心态相对稳定，买家观望情绪加重。数据显示，业主放盘量、放盘价以持平为主，仅有少量业主愿意小幅下调报价；而买家心态波动较大，看房量下跌，观望客上升至近6成，预计短期内完成置业客户的占比相应下跌；客户积极性的降低影响到市场活跃度，二手住宅成交呈现量小幅下跌、价相对平稳的态势。前线经理人对后市二手市场走向信心下降，多数认为成交量将面临下行压力。

美联市场景气指数显示，7月下旬里二手市场行情未见好转，客户来访情况调查显示，“下跌”或“基本持平”的客户比例已超过9成，同时客户置业态度显得谨慎，计划于3个月内置业的客户占比低于1成。银行信贷持续收紧，近月新房市场供应稳定持续吸收部分二手需求，预计8月份里二手市场成交量还将稳中有跌；价格方面，因业主态度普遍强势，预计难以出现明显变动。

图一 美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数

（注：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业）

数据来源：美联物业研究中心

——区域

分区来看，本月罗湖区成交表现相对稳定，其中翠竹片区需求提升，成交均价根据不同楼盘，分布在4.5-8.5万元/㎡的区间，其中带有名校学位的房源价格走势坚挺；黄贝片区的成交情况和上月相似，小户型占比高，成交均价在4.5-8.0万元/㎡之间，整体价格在连续上升后有小幅回落的趋势；价廉物美的莲塘房源表现稳定，均价多分布在3.5-6.5万元/㎡之间，需求推动下，同楼盘、同户型的均价较上半年出现小幅上涨。
福田监测盘整体成交有所回落。具体来看，CBD区域及周边的代表性楼盘表现相对突出，从40-200㎡以上的房源均有成交，成交均价在4.5-10万元/㎡不等，其中高端盘的均价走势坚挺；皇岗和皇岗口岸地区表现良好，成交户型基本在90㎡以下，均价分布在5.0-8.0万元/㎡的区间，部分监测盘的均价较前月出现小幅回落；农科片区量价表现最为坚挺，价格持续走高。
南山方面，高端片区后海的需求受政策影响较小，90㎡以上的户型成交较多，均价在8.0-13.0万元/㎡之间，其中明星小区的价格进一步上涨，推高区域蓝筹住宅价格；另一个传统豪宅片区华侨城，成交户型中大户型的占比相对高，均价根据楼龄，分布在7-13.5万元/㎡不等，高端盘的价格也有一定上升。
本月宝安以新安片区监测盘需求相对突出，监测盘里以小户型成交较多，均价根据不同楼盘的楼龄、地段，分布在4.0-8.5万元/㎡的区间，90年代楼盘的价格多数在4-5万元/㎡之间，而带有学位的次新盘，均价高达8万元/㎡以上，整体价格呈现上涨态势。龙岗成交分布稳定，布吉从单房至200㎡的户型都有成交，均价3-6.5万元/㎡不等，本月区域相对高价的盘成交提高，同时大型小区价格坚挺，整体价格相对上月有所上涨；龙城方面，因区域低价盘的成交均价出现补涨，区域蓝筹价格上升。
各区蓝筹住宅价格及变动情况具体如下：

图二 深圳各区域蓝筹住宅价格情况（单位：元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心

RENT 租金

美联物业（深圳）蓝筹住宅租金

——全市

7月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数上升至240.96点，对应的租金水平为87.1元/㎡.月，环比上涨2.8%，同比上涨11.6%。毕业季来临，全市租赁需求稳步攀升，月度租金水平涨幅扩大。

——区域

具体来看，罗湖区的租赁热点包括莲塘、翠竹、地王等片区。其中，莲塘片区租赁表现活跃、租金基数低，本月成交均租分布在40-85元/㎡.月之间，租金水平涨幅扩大，同时可以注意到，优质楼盘房源的成交均租上升更为明显；翠竹片区的租单较上月提高，片区监测盘的成交户型以70-90㎡的2-3房为主，均租在60-110元/㎡.月不等，整体相对上月小幅上涨，其中楼龄较新的楼盘涨幅较高；地王、桂园、人民南等片区租赁房源的面积普遍在60㎡以下，均租多在90元/㎡.月以上。

福田CBD及周边的租赁市场保持热度，本月区域90㎡以下的户型成交较多，均租差异大，主要分布在80-160元/㎡.月之间，区域的高端盘租金水平上涨，推动整体均租走高；农科片区的高端需求表现十分活跃，成交均租在90-150元/㎡.月不等，呈现小幅上升的态势；受新来需求推动，新洲、上下沙等片区的租金水平小幅上涨，均租多在80-110元/㎡.月不等。

南山方面租赁需求也有所提高，其中深大周边90㎡以下的户型受到青睐，均租普遍在85-110㎡元/㎡.月之间，单房户型可达140元/㎡.月；西丽方面，因近年新增供应陆续进入二手市场放租，高端需求抬头，推高区域整体租金水平，新盘、次新盘的均租普遍高于75元/㎡.月；南山中心和周边区域以相对低的均租和大量的小户型房源取胜，成交十分活跃，单房户型均租普遍在70-110元/㎡.月的区间。

宝安方面，本月西乡表现突出，租赁户型集中在60-120㎡，均租在60-90元/㎡.月之间，整体租金水平较上月小幅上涨；宝中方面表现良好，成交户型普遍较大，因地段优越、楼盘普遍较新，均租普遍高于70元/㎡.月。龙岗区租赁市场的表现情况变动不大，布吉作为主力需求片区，均租走势保持稳定；坂田片区的监测盘成交均租在45-80元/㎡.月之间，呈现小幅上升的态势。

图三 美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数

（注：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业）

数据来源：美联物业研究中心

图四 深圳各区蓝筹住宅租金情况（单位：元/㎡.月）

数据来源：美联物业研究中心

INVESTMENT
& AFFORDABILITY 投资
与负担能力
美联物业（深圳）蓝筹住宅
美联物业蓝筹租金水平涨幅扩大，7月份美联物业（深圳）蓝筹住宅 回升至1.86%。
二手住宅家庭负担比
按年平均工资（2人）计算，7月份二手住宅家庭负担比升至90.6%。

图五 美联物业（深圳）蓝筹住宅

附图一：各片区美联蓝筹住宅价格走势

图六 罗湖各片区蓝筹住宅价格走势

图七 福田各片区蓝筹住宅价格走势

图八 南山各片区蓝筹住宅价格走势

图九 盐田各片区蓝筹住宅价格走势

图十宝安各片区蓝筹住宅价格走势

图十一 龙岗各片区蓝筹住宅价格走势

数据来源：美联物业研究中心

 美联物业蓝筹住宅指数说明

编制对象：深圳市二手住宅

样本范围：深圳市六大行政区

样本选择：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业
 

发布内容：全市蓝筹住宅价格指数、租金指数及、家庭负担比率等
 

：当期 =当期平均租金×12/当期均价×100%

更新频率：1次/月

样本来源：深圳美联物业二手住宅成交

指数基期：2005年1月，基值为100

指数计算：当期指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租）

家庭负担比率：当期家庭负担比率=当期均价×60×7成按揭的20年月供系数×12÷家庭年均收入