美联周评：盐田新房成交量破零，深圳全市一手住宅网签量上升！

一. 上周新闻热点

[市场关注]

深圳只租不售商地及前海桂湾商地将于10月陆续开拍

近两日，市土地交易中心相继挂出4宗商业用地出让信息，使用年限均为40年。其中2宗土地位于宝安中心区新安街道。A002-0065宗地占地面积7675,82㎡，项目建成后酒店限整体转让，商业、办公可按规定销售；A001-0206宗地占地面积11789.38㎡，项目建成后酒店限整体转让，商业可按规定销售，但是商务公寓一律只租不售且不得改变用途，企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不得超过10年。

另2宗土地（宗地号T201-0112、T201-0113）位于前海桂湾，将于10月17日挂牌出让，起始价分别为145500万元及133800万元，且本次出让宗地范围内分别包含1851.48平方米和1987.51平方米市政支路建设。（来源：咚咚地产、美联物业研究中心）
美联评论：从市土地交易中心的挂牌公告来看，“金九银十”深圳土地出让速度将逐渐加快，除了9月底将出让2宗70年自持租赁用地及1宗限售宅地以外，10月将先后推出4宗商地。

具体宗地详情见下表：

值得注意的是：

其一，宝安新安片区将出让1宗只租不售的商地，且要求对外出租单次租期原则上不超过10年，这是“731新政”后首宗含商务公寓用地的地块，有利于加强商务公寓的运营管理，促进长租公寓市场的发展。

其二，前海桂湾片区将出让2宗商地，但是对竞买申请人的要求比较严格，预计届时定向出让的机率较大。同时也可看出，随着粤港澳大湾区的推进，深港合作将愈趋密切，且更多的总部企业有望入驻深圳，有利于推动深圳总部企业经济的发展。

深圳将建机场东综合交通枢纽

深圳将建机场东综合交通枢纽，在厦深铁路、深茂铁路的基础上，拟新增深圳至肇庆铁路、深圳至深汕特别合作区铁路，形成沿海时速350公里高速新通道。这是从市轨道办给市人大代表的建议答复中获悉的。

市轨道办在建议答复中表示，我市紧抓国家发改委和中国铁路总公司编制铁路规划的契机，编制了《国家铁路深圳地区布局规划修编》，提出深圳将构筑“南北终到、东西贯通、互联互通”的铁路线路布局和“四主四辅”的客运枢纽布局，并将机场东枢纽定位为我市高铁主站。市轨道办透露，现省政府、中国铁路总公司已同意将深茂铁路由原机场北站调整至机场东枢纽，但机场东枢纽的定位及规模仍需统一意见。（来源：深圳特区报）

美联评论：根据市轨道办的建议答复，在高铁路线方面，将在机场东综合交通枢纽新增深圳至肇庆铁路（衔接南广、贵广铁路）和深圳至深汕特别合作区高铁铁路（衔接广汕铁路），其中深肇铁路将加强深圳与西南地区的联系，而按规划，深汕铁路将经惠州至汕尾，同时承担深惠城际铁路功能，这将进一步打通深圳至粤东地区的通道，以配合深圳东进、深汕合作区建设等战略目标。在城际轨道和地铁线路方面，机场东枢纽将新增轨道33号快线，即中深惠城际线，对内串联机场东、龙华、龙岗、坪山等区域，对外预留西跨珠江、东经惠州延伸至深汕特别合作区的条件。

“十三五”规划再次强调西部发展主轴。深圳西部发展轴对内串联起前海、蛇口、宝中、空港新城等重要片区，对外联系香港、东莞、广州，享有“十三五”规划重点发展片区、珠三角城市群重要组成、深港深度合作、广东自贸区、粤港澳大湾区战略等利好。因此，深圳市期待升级机场东站定位，计划将其建设成为站城一体、空铁联运的综合性交通枢纽。
目前，将机场东站提升为主站的方案暂未收到认可，不过，省政府、中国铁路总公司已同意将深茂铁路由原机场北站调整至机场东站。

“城中村”可统筹纳入住房保障体系

根据前不久公开征求意见的深圳市住房制度改革相关意见，到2035年，深圳将筹集建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。作为一个土地资源紧缺的城市，如何拓宽住房供应渠道成为亟须破解的难题。
市人大代表建议，可探索将“城中村”纳入保障性住房。根据深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，约占深圳土地总面积的1/6。

这个建议得到有关部门的认同。市住建局表示，目前我市正在制定城中村总体纲要和分类更新整治的配套政策，并启动实施城中村综合治理三年计划，探索综合整治新模式。根据计划，我市将大力整治“脏乱差”问题，消除消防安全隐患，新建升级城中村、出租屋门禁视频系统，推进城中村物业管理全覆盖，优化出租屋和人口管理服务，提升居住品质。

与此同时，我市正在拓宽住房保障渠道，通过多种方式建设筹集人才住房和保障性住房。“城中村”综合整治后，可统筹纳入住房保障体系，定向分配给符合条件的住房困难家庭。（来源：深圳特区报）

美联评论：众所周知，大部分“深漂族”都选择租金较便宜的城中村来解决居住问题，不过城中村脏乱差、多安全隐患，近来各区政府也非常重视城中村的综合治理问题。

人大代表提议将城中村纳入住房保障体系，意味着未来非深户籍住房困难家庭也有可能与深户享受同等住房保障权利，既体现了“来了就是深圳人”的理念，又有利于加大全市人才住房和保障性住房的供应量。

罗湖3个旧改计划专项规划获批 含华润碧桂园项目

近日，深圳罗湖城市更新局发布消息显示，华润三九大酒店更新项目、碧桂园金星建材更新项目、布心华源实业更新项目通过专项规划审批。

据了解，三九大酒店项目位于罗湖黄贝街道，开发建设用地面积7500平方米，计容积建筑面积为11.18万平方米，容积率高达14.9，汇集高端商务服务和科技产业的综合经济体，以写字楼和酒店为主要业态。金星建材项目位于罗湖翠竹街道，拆除重建用地面积5773.9平方米，开发建设用地面积5241.2平方米，计容积总建筑面积3.98万平方米，容积率7.6，更新方向为“工改商”。布心华源实业城市更新单元项目位于东晓街道布心片区，拆除用地面积6187.9平方米，开发建设用地面积5942.9平方米，计容积总建筑面积4.1万平方米（含5350平方米为重点项目奖励建筑面积），容积率6.90。（来源：观点房产网）
美联评论：罗湖区在城市更新上持续取得进展，又有三大项目通过专项规划审批，分别为华润置地、卓创置业（碧桂园）、新恒盛这三大公司拿下。三宗地块的开发建设用地面积合计18684.1㎡，因罗湖资源紧缺，项目容积率普遍偏高，计容积总建筑面积达19.26万㎡。

值得注意的是，近日《拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜》正式出台，明确了对于原关内地区，自该通知发布之日起，暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000㎡的拆除重建类城市更新单元计划，而之前已收文受理及已列入计划的，可继续办理，这加速了原关内小地块更新单元的审批效率，而未来对于原关内地区的城市更新将有比较大的影响。

二. 土地市场

三．二级市场

[新增预售]

上周（9.3-9.9）全市共新增2个预售项目。其一龙岗坂田片区的天安云谷产业园二期，共266套产业研发用房备案，主力户型为209-710㎡，备案均价约为3.6万元/㎡，但需以公司名义购买。其二为龙华民治片区的龙光玖钻，不过具体备案信息暂未在市规土委公布，该项目共1,093套房源备案，涵盖办公、商业、多媒体及会议室多种用途，其中主力户型为39-349㎡办公产品，备案均价约为6.4万元/㎡。（详见表2）

[楼讯]

上周（9.3-9.9）全市暂无新房项目入市。

[住宅全市成交]

上周（9.3-9.9）全市一手住宅的网签量小幅上涨，共成交658套，环比增加4.3%；总面积约为6.39万㎡。此外，全市一手住宅的成交为54,388元/㎡，环比微涨0.7%。（详见图4）

分区域来看，盐田成交量终于破零，共成交2套，均价为52,660元/㎡。龙岗成交量独降，跌至261套，环比下降11.8%；成交均价为30,051元/㎡，环比下跌6.7%。此外，宝安、南山和罗湖三区成交量均环比上涨，而福田仍维持18套的周成交量。其中宝安成交258套，仅次于龙岗，环比增加22.3%；南山成交量继续维持在百套以上，共成交112套，环比增加10.9%；罗湖成交7套，但由于前一周（8.27-9.2）成交基数低，导致环比增幅高达4成。（详见图5）

[商业全市成交]

上周（9.3-9.9）全市一手商业的网签量创今年2月份以来周成交量新高，共成交310套，面积为26,044.51㎡，环比增加52.1%。由于全市8成一手商业成交来自龙岗区，而且龙岗区成交均价在“3”字头，导致全市一手商业成交均价环比下跌30.2%，至37,467元/㎡。（详见图6）

分区域来看，上周福田和盐田零成交。罗湖成交量破零，共成交2,084.68㎡，均价为58,770元/㎡。此外，宝安和龙岗成交量上升，南山成交量下降。其中龙岗成交量环比增加75.7%，至21,429.94㎡，遥遥领先全市其他区域；不过成交均价仅为32,098元/㎡，环比下跌35.3%。（详见图7）

[办公楼全市成交]

上周（9.3-9.9）全市一手办公网签量继续下降，共成交29套，面积为1,499.92㎡，环比下降40.6%，成交均价为59,468元/㎡，环比上涨4.2%。（详见图8）

分区域来看，南山和盐田仍无成交。福田成交量独增，共成交214.23㎡，环比增加5.5倍。此外，宝安、龙岗和罗湖三区成交量全部下降，其中宝安成交935.42㎡，位居全市首位，环比下降39.9%。（详见图9）

四．三级市场

[全市成交]

上周（9.3-9.9）全市二手住宅的备案量继续下降，共成交1,204套，环比下降15.7%；总成交面积约为10.19万㎡。（详见图10）

分区域来看，盐田成交量独增，共成交30套，环比增加15.4%。其余区域成交量全部降至200-300套区间内，其中龙岗成交量稳居全市首位，但环比下降20.7%，降至265套。（详见图11）