10月份深圳楼市成交难破“9000套” 楼价“稳”市场随“市”波动！

10月份深圳楼市成交难破“9000套” 楼价“稳”市场随“市”波动！

（笔者 陈周科）10月已经过去，按照房天下深圳二手房统计数据显示，2018年10月深圳二手房成交为4524套，住宅为3787套，而10月深圳新房成交为3907套，住宅为1835套。合计10月份深圳全市两个市场成交为8431套，市场难破9000套，而本月成交额基本是近400个亿。

从数据来看，10月的深圳楼市，二手房环比下跌1000套，新房环比上涨近100套。而从市场可以看到，新房以商业市场成交分为浓厚，带动新房整体上扬，基本消除国庆假期的影响。

而从住宅市场比例来看，均有所下降，特别新房住宅比例占比不到50%，二手房也跌破90%，可见深圳资本瞄准商业时机。而住宅限购，限售，限制比较多，而在新房市场中，一些商务公寓商业比传统住宅楼价较低，因此吸引一些客户转移，而持有资本的机构，也有一定资本可以支撑他们入市购买商业，以求自持出租或者其他方式获利。

近2年来市场波动

一、深圳二手房成交下跌17.5%

从10月份深圳二手房成交来看，10月成交的4524套，环比9月的5489套，环比下跌17.5%，而至今10个月深圳二手房已经成交为63810套。

区域二手房成交来看，各区均环比下跌，唯独盐田跌幅较小。而福田二手房以1035套夺得二手房成交。这基本是近2年来看不到的景象，因为传统的成交中，龙岗宝安二手房成交均基本高于福田二手房，而这次是福田成交高于其他片区。

为何福田在10月如此威力，主要不是因为福田的二手房住宅好卖，而是福田的商业成交较高。按照10月的数据来看，福田二手房成交1035套有286套是福田二手房商铺，只有695套是住宅，可见并非是深圳客购买力增强了，能有那么多钱买入福田的二手房住宅，而福田二手房住宅普遍楼价是6字头以上。而福田新房开盘价基本都是7,8万以上。因此要在福田二手房置业，除非是以房换房改善，不然普通人群将难以在这个片区置业二手房。

根据统计的数据，10月深圳二手房成交较多依次是，福田是1035套，龙岗为刚好1000套，宝安为881套。罗湖为767套，南山为730套，盐田为111套。10月深圳全市二手房成交面积规模为353293.56平方，比正常的40多万平方，少掉了不少，但尽管深圳二手房成交规模下降，但深圳二手房楼价比较稳定，而且波动比较反常，稍有风声，业主抬价只是一个瞬间的变化。

而观察2018年各月以来的数据，一个月片区能超过1800多套的基本没几个片区，唯独龙岗片区能达到这个水平。

10月二手房

二、深圳二手房楼价“持稳”

按照监控的数据来看，论及深圳二手房市场成交均价，中原地产显示的数据是52481元一平方，而整体深圳二手房10月挂牌均价为54386元一平方，以挂牌均价市场来统计，10月深圳二手房成交市场规模为190.77个亿，住宅为167.81亿。而10月深圳新房成交额为201.14亿，新房住宅为96.365亿。合计两个市场成交额为391.91个亿。而新房本月的均价整体达到56840元一平方，成交额月度基本首次超越二手房。

近400个亿的两个市场成交额，基本是深圳目前的楼市额度，如果按照70%银行付款，274.337个亿是银行要投入去帮助买楼的资本。

而从二手房报价来看，按照中原地产的数据显示，深圳本月二手房业主报价上涨房源占比下滑至41%，下跌房源占比59%。

房价波动

三、10月深圳新房成交环比微幅涨1.2%

10月份深圳新房成交数量套数其实是比9月增长的，从统计来看10月深圳新房成交为3907套，而比9月的3859套多近100套，而住宅新房方面则下降，10月深圳新房住宅成交1835套，而比9月的2248套，有一定幅度下降。

而片区成交中，10月深圳新房片区中龙岗以1760套位居，宝安为1164套，南山为697套，福田为151套，罗湖为119套，盐田为16套。新房商业成交氛围浓厚，龙岗的1760套只有830套成交是住宅，南山的697套也只有194套是住宅。

而10月深圳新房住宅均价持续下降，住宅成交均价为54071元一平，但整体10月深圳新房楼价是5.6万。

而从开盘预售数据来看，10月深圳新房预售达到批售约51.41万㎡，超过一个月深圳新房成交规模的35万多平方，至今深圳新房待售房源已 过6万套，大部分是商业，写字楼，商铺和商务公寓。而10月深圳全市成交前十楼盘，佳兆业未来城以210套的成交量夺冠，排名第二和第三的分别是宝安区的康达尔山海上城和博林君瑞。10大盘成交中大部分是4-5字头楼价，刚需置业住宅，特征仍然明显。

10月新房

总体而言，市场成交比较容易波动，政策影响到波动的成交，但影响到楼价层面较小，预计11月推盘增多，选择更加多，而二手房是否能取得更好的成交市场，将与楼价仍然有关系，而如果改善换房的人增多，预计则增多二手房市场成交，而刚需置业的二手房则普通以200-500万置业为水平为主。

更多数据

9月份深圳一二手楼市基本是跌入10000套之内，二手房为5489套！