深圳“3.15”超十万人次关注购房风险“陷阱” 第三期大话经纪直播落幕

今天（3月15日）迎来2019年的国际消费者权益日315，由房天下深圳二手房主办的大话经纪直播节目《深圳购房如何小心“陷阱”？对话专业律师张茂荣！》活动已经圆满落幕。315是一个国际消费者权益日，每年的这一天消费维权，如何保障自己的权益成为广大消费者关注的话题。本次房天下直播的深圳人购房如何规避风险、远离陷阱主题的大话经纪直播活动，备受网民关注。按照直播后统计的数据显示，本次直播累计观看人次达到101513人，超过10万人次，高峰集中观看超过3万人次。再度彰显，深圳人在房产领域重视防范风险，增强自身维权意识的关注热度。

本次直播特别邀请嘉宾是来自深圳地产界享有盛誉的专业律师——张茂荣，曾经也做客过央视节目嘉宾。根据了解，张茂荣是盈科信荣（）房地产律师团队首席律师兼创始人，北京市盈科（深圳）律师事务所股权高级合伙人，同时担任过深圳市九届律师协会房地产法律专业委员会副主任，深圳市罗湖区律师公益联合会副会长，深圳市消费者委员会消费维权“十佳律师”，深圳市关注购房者律师团专家律师等多种荣誉职位职称。张茂荣，2004年来深圳执业以来，专业从事房地产法律服务至今，是提出并定位于深圳二手房的律师，深得深圳律师界、房地产界和媒体界认可的著名律师。

根据了解，本次大话经纪直播围绕10个话题展开，包括套内交易、深圳小产权房购买风险、回迁房、查封房屋、经济适用房购买问题、恶意违约、借名买房、无权代理、购房者怎样维护自身权益、业主全权委托风险、地产官司要准备哪些材料等热点话题。还特别列举了广州花都倒卖小产权判刑，深圳龙岗20套房屋诈骗案等热点事件。现场说法，精辟入里，为购房者扫除一切障碍，让购房更加透明，做到规避风险，化解纠纷，给深圳广大的购房人士上了一堂比较精彩的直播“课”。

点击可以回看：《315深圳购房如何小心“陷阱”！对话专业律师张茂荣！》

本期主持人与本期嘉宾信荣（）房地产律师团队首席律师兼创始人张茂荣留影

张茂荣律师谈到，2015年是深圳楼市纠纷集中爆发的一年，当年的楼市华丽绽放，成交量大涨，随即的购房风险纠纷也比较多，他特别提醒大家购房要多留意风险的规避。谈到近期的热点话题“按套内交易”，他谈了自己的看法，按套内交易仅仅是一个按计价方式的变化，并非是消除公摊，他举例子深圳的半岛城邦三期其实就是已经实施了按套内计价。他提到并非所有的小区都会消除公摊，毕竟公摊的楼道等，都会是大家比较共享使用的部分。开发商也会按照总价的方式来计价，只是计价的方式不同，公摊部分仍然会计算入你的购房款里面，这么看来消除公摊其实就是一个不准确的说法。

谈到花都倒卖小产权判刑案例时候，张茂荣律师表示，这个案件让大家对小产权房的买卖有了新的认识，因为卖小产权是无效，但没想到被判刑。谈到深圳方面是否有影响，张茂荣律师表示，深圳土地是集体土地的国有化，市民所理解的小产权就是没有证的房屋的区别。谈到深圳所谓的历史遗留建筑物房屋购买问题，张律师建议要买一些有土地证，合法报建建设的房屋，多看一些材料，如开工许可证等。

现场直播交流

现场

张茂荣律师提示大家买回迁房要注意约定违约的责任！

谈到回迁房时，张茂荣律师表示，回迁房的购买要注意买了之后的烂尾、资金断链的问题。回迁房过程是比较长的，要注意这个时间风险。回迁房可以买，但较之正常商品房风险比较大。张茂荣律师提示大家要注意约定违约的责任。对于大家问到的问题，回迁房是否有房产证，张律师表示，房产证是有的，但房产证会注明房的来源等。

查封房方面，签约的时候一旦发现买卖的被查封了，你怎么办？张茂荣律师表示，虽然查封，但买卖合同是持续有效的。买家买到查封房，要首先请律师发函给卖家解除查封房的状态等。

经济适用房在限制上市交易期间是否可以买？张茂荣律师表示，不太建议大家在这个期间去碰经济适用房，因为在高院法律认定方面，因为考虑到公共利益的问题，这个买卖是会被认为是无效。

近年来购房纠纷案例都集中提现在哪些热点方面?

那么近年来,律师遇到的购房纠纷案例都集中提现在哪些热点方面?当下法律条款是否还有改善的地方?张律师表示，恶意违约、借名买房、无权代理基本是购房者近年来常遇到的纠纷热点。如遇到房价上涨的时候，业主会恶意违约，或者房价下跌的时候，买房者也可能不买等，这样就会产生违约，遇到恶意违约，要注意在合同上约定违约责任，收集相关证据起诉违约责任等。而购房纠纷十分集中的热点则是借名买房，张茂荣律师表示，近年来由于楼市调控的限购或者限贷方面的政策，借名买房比较普遍，或者通过朋友，或者通过亲戚等人借名买房。对于借名买房要这样来预防，如要有代名买房协议，转账支付保留相关的凭证，还有实际使用房屋的水费、物业费等凭证。无权代理方面，体现在房产证多个人，一个人无法代表全部的房产产权情况发生；或者处分权不是业主，代理卖房的，这种也是无权代理。买家要和实际的产权人电话沟通，或者其他方式确认，同时协定要业主本人到场签字，方可签约。

而法律是否还有有需要改善的地方，在此，张茂荣律师建议司法界，对于法官不同裁断的空间，应该有一个比较明确的标准，呼吁审判机关对裁决有一个明确的标准，给大家一个比较合理的预期。

现场探讨

一套深圳二手房交易哪个环节最容易发生纠纷风险 ?首付的时候，税费的时候? 对于这个话题，张茂荣律师表示，二手房交易流程确实比较复杂，在这个过程环节，房价发生波动都会产生风险，而容易发生纠纷基本集中体现在税费环节方面的纠纷，容易导致税费差额的争议。对于这些，要注意合同约定好，防止不配合等情况的发生。提醒购房者，符合免税的房屋，要合同约定卖方配合处理免税的相关事宜。

大家要注意降低风险，避免风险，从支付定金开始

消费购房者当遇到合法权益被侵害之时，当怎么维护自己的权益?张茂荣律师表示，地产发生争议的时候，常常是房价暴涨暴跌的时候，这个时候违约会比较多。大家要注意降低风险，避免风险，从支付定金开始，就得留心，然后到后面的首付款，到交楼。支付定金、首付款的的时候，不要将定金或者首付款直接支付给业主，特别是大额的定金或者首付款要通过第三方监管。

年初深圳龙岗警方爆出正规中介——龙岗区深通房地产经纪公司诈骗业主20余套房屋，房子被偷卖，房款未收，身负巨债的事件是怎么回事？业主又应该如何防范风险？对于个话题张茂荣律师表示，龙岗这个诈骗案基本是2012年二手房诈骗案以来比较大的案例。这个涉案金额达到5000万以上，这个案例体现在业主的全权委托，还有诈骗公司方面的违规，张茂荣律师建议广大的业主在全权委托的时候，要做好及时的跟进，你要重视自己的权益，熟悉了解进程，保持可控，遇到问题要及时收回委托，减免损失。对此国家也在对授权范围做相关的可控调整。

倘若发生了官司，你该怎么办？

倘若发生了官司，一场纠纷案，律师费如何?官司时间多长?胜算率有多高?购房者要准备哪些材料，做好记录?张茂荣律师表示，基本大家遇到纠纷，一般可以向委托律师提起诉讼，或者仲裁机关仲裁。而一般选择什么方式，基本在买卖合同有约定。张茂荣律师建议大家基本选择律师诉讼，因为仲裁基本是一个裁决。这里张律师还提到，仲裁的费用比诉讼的费用还高，而且仲裁的结果如果错了就是错了，但诉讼是分为一审和二审，败诉了还可以上诉纠正。诉讼一般分为一审和二审，基本每个环节都经过3-6个月的时间。其二，要去选择专业的律师。其三，律师费问题可以关注信荣律师团队微信公众号，可以查询到这些律师费问题，还可以查询真假律师等，律师费有不同的协商方式议定，如风险官司方式。不要相信包打赢官司的说法，提高胜诉率，就是要提高证据的准确率和充足率，对往来的函件等记录，做好留存。避免当时疏于不保留证据，导致举证不足。建议广大的受害者，要注意提高证据收集的意识，这些都准备好，打官司的胜率就会比较高。

张茂荣律师，他，志存高远，法向人间！短短的50的直播节目，给大家讲解和分析了购房中各种可能遇到的风险等热点，实为深圳今年315权益日送上了一场学习购房知识的饕餮大餐。大家如果有购房方面的法律问题，可以直接加信荣律师团微信公众号给予咨询关注。在房地产法律方面，大家要：“不畏浮云遮望眼”，多咨询下专业律师的意见，定能帮助大家化解不少的风险和纠纷！

房天下二手房媒体集团深圳分公司总经理陈鹤与本期嘉宾张茂荣等留影

现场情形

现场直播

本期直播的统计数据显示

特别附上本期嘉宾张茂荣律师简介：

工作经历

2017.4 至今：北京市盈科（深圳）律师事务所 股权高级合伙人

2010 -2017 年：广东信荣律师事务所 主任律师

2009-2010 年：广东诚于信（原鼎为）律师事务所 主任律师

2006-2009 年：广东亿商(原耕兴)律师事务所 主任律师，创始人

2005-2006 年：广东诚于信（原品然）律师事务所律师 专职律师

1993-2005 年：在安徽执业，期间 2001 年创办安徽安康律师事务所 

职务荣誉

北京市盈科（深圳）律师事务所 股权高级合伙人

盈科信荣（）房地产律师团队 首席律师

深圳市九届律师协会房地产法律专业委员会 副主任

深圳市九届律师协会实习人员工作委员会考核评议团 成员（考官）

深圳市罗湖区律师公益联合会 副会长

人民法院巡回法庭期 志愿律师

深圳市消费者委员会 消费维权“十佳律师”

深圳市图书馆 志愿律师

广东法院诉讼窗口 监督员

深圳市民商事调解中心 调解员

深圳市关注购房者律师团 专家律师  

张茂荣律师

大话经纪往期回顾：

回顾第二期：7万多人关注大数据下的湾区置业解读 深圳“2.22”大话经纪直播落幕！

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回顾期：深圳“1.11”网红直播圆满落幕 惊爆，深圳人买楼的“绝密”指南！

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