美联评论:政策调控压力上升 楼市上演出货行情

上周（4.12-4.18），全市商品房成交量继续上升。全市共成交商品房4775套，环比增长39.42%。其中，一手房成交平稳，为1061套，环比增加0.09%，而二手房成交量却出现放量上升，为3714套，环比增幅高达57.04%，成为推动全市商品房成交量上升的主要动力。二手房成交量的突然放量，一方面是受清明假期滞后效应影响，另一方面和当前的市场环境，有莫大关联。年后，从二月下旬开始至今，除4月份周外（受清明假期影响，成交量小幅回落），全市二手房成交量已经连续七周回升。受此鼓舞，市场人气再度激发，买家入市意愿逐步增强。与此同时，从4月初开始，包括新华社在内的多家媒体连续撰文炮轰楼市泡沫，引发市场关于新一轮密集调控即将展开的猜测，楼市调整风险骤然上升，客出货套现意愿上升，市场放盘量大增，议价空间也较大。由于买卖双方气合，导致成交量大幅上升。

4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。紧接着，17日，国务院厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“国10条”），提出遏制房价过快上涨、维护楼市健康发展十条措施。其间仅间隔3天时间，速度。今年1月份，国务院已经出台“国11条”调控楼市，此次“国10条”是对“国11条”的强化，在短短三个月内，连续出台两个“国”字头文件进行调控，力度亦是。受调控政策影响，预计短期内楼市观望气氛将会上升，房地产市场将面临考验，楼市成交量可能会出现比较明显的萎缩。目前，深圳尚未出现恐慌性的抛盘，而一手房市场供不应求的局面也没有得到有效改善，因此，预计楼价在短期内仍难以撼动，或将继续维持高位运行，大面积下跌的可能性并不大，楼市可能陷入“量缩价平”的僵局。僵持之后，是上是下，楼市将面临方向选择，选择的依据有两个，一个是政策的执行力度。如果政策执行不到位，出再多的政策调控也没有用。二是看是否有后继政策出台，其中重要的是房产保有税政策。深圳囿于土地资源限制，未来一手房供应不可能大幅增长，要解决楼市供应不足的问题，只有从二手房市场出发，通过保有税把囤积在炒家手中的空置房挤出来，才可能转变楼市供求关系，推动楼价回归合理位置。如果反过来，政策执行缺乏力度，或先紧后松，而后继又无强力政策跟进，则楼市在短暂回落之后，可能会再度回到上升通道。

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