深圳二手房在预期中 下半年楼市如何走？

自“国十条”颁布后，相应的实施细则有条不紊地推出，如房贷从严控制，二套房标准从严认定，土地税从严清算，对开发商囤地、从严打击等等。出台的每一项实施细则，都对高房价构成了实质性的遏制。新政实施两个月来，楼市不仅在经历交易量的萎缩，而且价格也开始出现松动，值得关注的是少数楼盘实现了较好销售业绩。

数据显示：今年5月,各主要城市住宅交易量急剧萎缩,一线城市降幅高达六成至七成,各大房企的销售业绩惨淡。其中北京、上海、深圳、杭州跌至接近其历史水平。素有“中国楼市风向标”、“中国楼市样板房”之称的深圳成交量大幅下降，但成交价却是小幅下跌，属正常的涨跌波动。少数楼盘价格下跌是以“开盘折扣价”、“活动特价”等暗降面目出现。到5月底，市场交易量则出现跌幅放缓或止跌的迹象。

5月份，二手住宅销售价格环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。而京沪穗深津五大城市二手住宅成交量下滑至2007年以来点，二手住宅价格也出现明显下跌。在楼市新政执行一个多月的时间里，深圳福田、南山和罗湖三大区域各大热点的二手住宅价格都出现了不同程度的下降，降幅普遍在6%—10%之间，其中降幅较大的住宅主要集中在一些均价约30000元/平方米的小区。

6月初,随着“第二套房”从严认定等新一波政策的出台,楼市对调控持续性的预期得到强化。上周（6月7日-6月13日）深圳新房出现了价跌量涨的情况，全市新房共成交528套，成交面积42043平方米，成交均价仅为16867元/平方米，继上上周后全市新房均价再次降至2万元/平方米以下。

当前深圳二手房的在预期之中，随着新楼盘的陆续开盘，新房供应量的增加，也将会对深圳二手房交易产生一定影响。在新房潮涌起之际，二手房价格也会进一步下滑。是一些在高位买进的客也将按捺不住，有意愿放盘。

业内人士分析指出，随着6月份市场供应的增加，在一些楼盘低价入市并热销，而价格维持不变的楼盘销售惨淡的影响下，预计促销的楼盘会增多。只有价格调整能达到购房者的心理预期，受政策影响减弱购房欲望的购买力才可能转化为实际成交。

前程无忧数据调查显示，因为没有归属感、房价高、压力大等因素——77%的白领表示对自己工作地所在的一线城市没有归属感;59%的白领有离开一线城市的打算;30%的白领打算离开的原因是因为很难融入所在的城市;43%的白领暂时没有离开的原因是没有更好的发展机会;31%的白领表示一旦离开一线城市将不再回头。

众多购房者的看法是,房价将继续寻底,只要调控政策能持续,房价调整的拐点将可能在下半年来临，更有甚者认为深圳等一线城市房价下调的程度可能在10%-30%左右。拐点预期的到来也意味着调控关键期的到来，这很大程度在于决策者对未来的预期。

住建部政策研究副主任珏林表示，此次楼市调控政策不会半途而费，政府已对调控可能带来的影响做好充分准备。如果开发商继续抱有房价持续上涨的侥幸心理，恐怕是打错了算盘。在楼市面临拐点的当下，开发商主动还原房价成本，促销，才是理顺房产市场供求关系，让消费者恢复购房信心的关键。

银行房贷压力测试结果表明，银行对房价下跌的容忍度在30%—40%之间。但银行方面也不敢轻视房地产贷款潜在的风险。2009年银行年报显示，三大上市国有银行的涉房贷款金额占比均在20%以上，兴业银行涉房贷款规模占比更是达到30.64%。

分析：无论是一线城市还是二三线城市，无论是新房还是二手房，都处在轰轰烈烈的潮中。楼市调控新政出台的目的就是要遏制部分城市的价格过快上涨，而房价的回归是遏制通货膨胀的手段，也是平息民怨防治社会动荡的办法。因此下半年，房价将会维持下跌态势。

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