美聯黃建業：疫情冰封交投 樓價有波幅無升幅
料上半年樓價跌約5% 籲勿失撤辣時機
疫情嚴峻，席捲歐美，全球股市振盪，本地樓市亦被波及。美聯集團主席黃建業總結2018年及2019年樓市，是「有波幅無升幅」，樓價連續兩年呈「M型」波動，每到高位即輾轉回落，全年升幅已連續兩年幾近蒸發。今年樓市受新冠肺炎爆發的影響，延續去年的跌勢，暫未有回升的跡象。料上半年樓價將跌約5%，成交將持續萎縮。
黃建業指出，市場經常將現今樓市情況，與2003年「沙士」時期比較，但是新冠肺炎造成的影響更近似2008年「金融海嘯」。現時新冠肺炎於全球大流行，衝擊世界經濟，公佈本地失業率攀升至3.7%的逾9年高位，估計將會持續上升，為經濟前景敲響警號。黃建業預期，樓價仍受制於疫情、經濟及社會環境三大因素，失業率上升，加上股市及債市的波動，將拖樓價「後腿」，短期內持續回調，料上半年樓價跌約5%，負資產及蝕讓盤數目將會增加。
黃建業強調，相較於其他投資板塊，本地樓價的跌幅未算太大，主要原因是香港樓市長期處於「三低一高」局面，即「低息、低供應、低流量及高剛性需求」，導致供求失衡；加上受惠於政府去年推出的放寬按揭保險措施，令樓價調整幅度有限。事實上，自2008年「金融海嘯」以來，香港樓價曾經歷5次的調整期，調整幅度卻是「一浪低於一浪」。以2008年「金融海嘯」為例，恒生指數一度跌65%，本地樓價亦由高位下調逾2成 (見圖一)。然而「美聯樓價指數」報162.5點，本年迄今樓價僅累跌約1.5%，較高位亦只跌約8.1%，反映現時本地樓價的抗跌能力極高。
圖一：恒生指數 vs 美聯樓價指數
黃建業認為，新冠肺炎肆虐全球，觸發新金融風暴，波及各大投資板塊，以股市為例，單計3月份至今，恒生指數曾由月內的高位跌約2成，道瓊斯指數亦曾由月內的高位急挫逾3成。此外，金價、匯價及油價也曾暴跌，全球幾近「無險可守」。相較之下，現時物業的抗疫能力一枝獨秀，港樓可成資金「避風港」。長遠樓價走勢，要視乎疫情徹底過去後，香港的經濟及社會信心的康復進度，相信最快要待今年第三季或之後，樓市在各國量化寬鬆下，才有望止跌回穩，如經濟恢復理想，甚或有機會「U型反彈」。不過，因應經濟下行，社會運動可能復現，加上中美關係反覆，故認為樓價將維持「有波幅無升幅」局面，「有反彈難大升」，即使美國推出無限「量化寬鬆」(QE)，亦難再次刺激樓價飆升。
疫情冰封交投 料上半年一手僅錄6,000宗 按年少近半
黃建業指出，受疫情影響，本地樓價「急凍」，暫時未致暴升或暴跌，惟成交將持續萎縮，估計今年上半年二手住宅註冊量僅錄約17,000宗，較去年上半年減少近3成，以半年計，創自2018年下半年後的一年半新低(見圖二)；估計今年上半年新盤銷售錄約6,000宗，較去年上半年跌近5成*，創自2016年上半年「熔斷」之後的4年新低(見圖三)。不過，黃建業仍看好逾600萬元至1,000萬元的住宅物業交投，料受惠於放寬按揭保險成數，刺激剛需，交投有望「跑贏大市」，1,000萬元以上的中價樓疫情影響。至於高價樓及豪宅交投亦會受制於經濟前景，惟極優質的罕貴特色單位，若叫價合理或低價放售則仍有需求。
*以<<一手住宅物業銷售資訊網>>計算
圖二：每半年二手住宅註冊量
圖三：每半年新盤銷售量
撤辣時機 增資金流轉 助資產配置
黃建業認為，短期樓價難以重返高位，「撒辣」時機已經出現。「辣招」自2009年推行至今，經歷10年變遷，已失去「壓抑樓價」的原意，反而形成「三低一高」的困局。如及時「撤辣」，可以增加物業流通量，即時達成以下四個效果：
1、增加二手供應，激活樓市
2、供應流通助上車及打通換樓鏈
3、助港人適當配置資產
4、資金流轉解財困
黃建業指出，辣招影響物業流通，不但降低剛需者上車機會，亦阻礙港人進行資產配置及資金流通。舉例，有小商戶東主於2019年樓價高位時入市，當急需放盤套現週轉，卻綑綁於額外印花稅（SSD）三年期限，現時放賣須繳交額外稅項，削弱套現能力，最終可能因資金週轉不靈而被迫結束生意；又或投資者因應股匯波動頻仍，有意將資金轉往「磚頭」避險，卻因為本身已持有物業，礙於辣招而增加購入成本。現時失業率回升，零售、旅遊、飲食等行業大受影響，不少商店面臨倒閉，若「辣招」繼續存在，將持續削弱港人將物業套現的能力，影響香港經濟復甦，甚至有推高失業率之虞。相反，若增加樓市流通，可增加樓市對環球游資的吸引力，助香港吸納資金，有助加快經濟復甦。
進入零息時代，部份「辣招」已過時。以2010年推出的「銀行壓力測試」為例，隨著「零息時代」降臨，全球低息環境持續，「壓測」名存實亡，可全面取消。黃建業建議，因應「逆週期」出現，「撤辣」時機已至，呼籲政府勿再錯失良機，應從速改變政策，由壓抑需求變為幫助「有需要、有能力」的市民上車，應立即有序增加公私營房屋供應，並大幅度撤銷已失效的「辣招」，具體建議包括：
1、寬免首次置業人士印花稅
2、放寬供款比率，全面取消三厘壓力測試基準
3、放寬住宅物業按揭成數至2,000萬或以下，以免二手供應出現「斷層」
4、取消額外印花稅（SSD），並將雙倍印花稅(DSD)稅率下調至推出「加強版」前，為市民換樓開方便之門，以活化換樓鏈
5、降低非住宅物業的印花稅率，由的8.5%降至4.25%，即辣招於2013年生效前的水
《完》
發稿：美聯集團有限公司
查詢：
企業傳訊部袁智恒(Ray Yuen) 電話：2844-8278/ 9258-0635
企業傳訊部朱力超(Vincent Chu) 電話：2844-8222 / 9361-7831
相关推荐
美联物业【香港楼市】香港美联物业「THE LOHAS 康城」全新旗舰店启用礼
美联物业:【香港楼市】香港首季卖地可建单位仅占目标1成
美联物业:香港楼市 新房尾盘销售加速 豪宅受追捧
更多>相关知识
香港人内地买房贷款的条件 香港人在买房手续
许家印香港山顶豪宅标售约5亿港元,香港豪宅价值是否过高?
广东深圳二手房“以价换量”,“以价换量”策略效果如何?
香港租给英国多少年 香港为什么要租给英国
深圳房地产售房有哪些?优势在哪里?
房天下小程序
/
美聯黃建業：疫情冰封交投 樓價有波幅無升幅
料上半年樓價跌約5% 籲勿失撤辣時機
疫情嚴峻，席捲歐美，全球股市振盪，本地樓市亦被波及。美聯集團主席黃建業總結2018年及2019年樓市，是「有波幅無升幅」，樓價連續兩年呈「M型」波動，每到高位即輾轉回落，全年升幅已連續兩年幾近蒸發。今年樓市受新冠肺炎爆發的影響，延續去年的跌勢，暫未有回升的跡象。料上半年樓價將跌約5%，成交將持續萎縮。
黃建業指出，市場經常將現今樓市情況，與2003年「沙士」時期比較，但是新冠肺炎造成的影響更近似2008年「金融海嘯」。現時新冠肺炎於全球大流行，衝擊世界經濟，公佈本地失業率攀升至3.7%的逾9年高位，估計將會持續上升，為經濟前景敲響警號。黃建業預期，樓價仍受制於疫情、經濟及社會環境三大因素，失業率上升，加上股市及債市的波動，將拖樓價「後腿」，短期內持續回調，料上半年樓價跌約5%，負資產及蝕讓盤數目將會增加。
黃建業強調，相較於其他投資板塊，本地樓價的跌幅未算太大，主要原因是香港樓市長期處於「三低一高」局面，即「低息、低供應、低流量及高剛性需求」，導致供求失衡；加上受惠於政府去年推出的放寬按揭保險措施，令樓價調整幅度有限。事實上，自2008年「金融海嘯」以來，香港樓價曾經歷5次的調整期，調整幅度卻是「一浪低於一浪」。以2008年「金融海嘯」為例，恒生指數一度跌65%，本地樓價亦由高位下調逾2成 (見圖一)。然而「美聯樓價指數」報162.5點，本年迄今樓價僅累跌約1.5%，較高位亦只跌約8.1%，反映現時本地樓價的抗跌能力極高。
圖一：恒生指數 vs 美聯樓價指數
黃建業認為，新冠肺炎肆虐全球，觸發新金融風暴，波及各大投資板塊，以股市為例，單計3月份至今，恒生指數曾由月內的高位跌約2成，道瓊斯指數亦曾由月內的高位急挫逾3成。此外，金價、匯價及油價也曾暴跌，全球幾近「無險可守」。相較之下，現時物業的抗疫能力一枝獨秀，港樓可成資金「避風港」。長遠樓價走勢，要視乎疫情徹底過去後，香港的經濟及社會信心的康復進度，相信最快要待今年第三季或之後，樓市在各國量化寬鬆下，才有望止跌回穩，如經濟恢復理想，甚或有機會「U型反彈」。不過，因應經濟下行，社會運動可能復現，加上中美關係反覆，故認為樓價將維持「有波幅無升幅」局面，「有反彈難大升」，即使美國推出無限「量化寬鬆」(QE)，亦難再次刺激樓價飆升。
疫情冰封交投 料上半年一手僅錄6,000宗 按年少近半
黃建業指出，受疫情影響，本地樓價「急凍」，暫時未致暴升或暴跌，惟成交將持續萎縮，估計今年上半年二手住宅註冊量僅錄約17,000宗，較去年上半年減少近3成，以半年計，創自2018年下半年後的一年半新低(見圖二)；估計今年上半年新盤銷售錄約6,000宗，較去年上半年跌近5成*，創自2016年上半年「熔斷」之後的4年新低(見圖三)。不過，黃建業仍看好逾600萬元至1,000萬元的住宅物業交投，料受惠於放寬按揭保險成數，刺激剛需，交投有望「跑贏大市」，1,000萬元以上的中價樓疫情影響。至於高價樓及豪宅交投亦會受制於經濟前景，惟極優質的罕貴特色單位，若叫價合理或低價放售則仍有需求。
*以<<一手住宅物業銷售資訊網>>計算
圖二：每半年二手住宅註冊量
圖三：每半年新盤銷售量
撤辣時機 增資金流轉 助資產配置
黃建業認為，短期樓價難以重返高位，「撒辣」時機已經出現。「辣招」自2009年推行至今，經歷10年變遷，已失去「壓抑樓價」的原意，反而形成「三低一高」的困局。如及時「撤辣」，可以增加物業流通量，即時達成以下四個效果：
1、增加二手供應，激活樓市
2、供應流通助上車及打通換樓鏈
3、助港人適當配置資產
4、資金流轉解財困
黃建業指出，辣招影響物業流通，不但降低剛需者上車機會，亦阻礙港人進行資產配置及資金流通。舉例，有小商戶東主於2019年樓價高位時入市，當急需放盤套現週轉，卻綑綁於額外印花稅（SSD）三年期限，現時放賣須繳交額外稅項，削弱套現能力，最終可能因資金週轉不靈而被迫結束生意；又或投資者因應股匯波動頻仍，有意將資金轉往「磚頭」避險，卻因為本身已持有物業，礙於辣招而增加購入成本。現時失業率回升，零售、旅遊、飲食等行業大受影響，不少商店面臨倒閉，若「辣招」繼續存在，將持續削弱港人將物業套現的能力，影響香港經濟復甦，甚至有推高失業率之虞。相反，若增加樓市流通，可增加樓市對環球游資的吸引力，助香港吸納資金，有助加快經濟復甦。
進入零息時代，部份「辣招」已過時。以2010年推出的「銀行壓力測試」為例，隨著「零息時代」降臨，全球低息環境持續，「壓測」名存實亡，可全面取消。黃建業建議，因應「逆週期」出現，「撤辣」時機已至，呼籲政府勿再錯失良機，應從速改變政策，由壓抑需求變為幫助「有需要、有能力」的市民上車，應立即有序增加公私營房屋供應，並大幅度撤銷已失效的「辣招」，具體建議包括：
1、寬免首次置業人士印花稅
2、放寬供款比率，全面取消三厘壓力測試基準
3、放寬住宅物業按揭成數至2,000萬或以下，以免二手供應出現「斷層」
4、取消額外印花稅（SSD），並將雙倍印花稅(DSD)稅率下調至推出「加強版」前，為市民換樓開方便之門，以活化換樓鏈
5、降低非住宅物業的印花稅率，由的8.5%降至4.25%，即辣招於2013年生效前的水
《完》
發稿：美聯集團有限公司
查詢：
企業傳訊部袁智恒(Ray Yuen) 電話：2844-8278/ 9258-0635
企業傳訊部朱力超(Vincent Chu) 電話：2844-8222 / 9361-7831