房天下分析：深圳2010上半年销售及租赁市场分析

一、内容摘要

国家楼市资讯：

①2010年1月10日国十一条

摘要：1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

②2010年4月14日 新国四条

4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。

③2010年4月17日 新国十条

国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。

④2010年5月7日 国36条

5月7日，国务院再度发文放开民间，被各界称为“新36条”的《国务院关于鼓励和引导民间健康发展的若干意见》一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。

深圳楼市资讯

①2010年5月6日 深圳新政十三条

《意见》包含了五项十三条内容，从提高认识、加强组织领导，认真落实住房建设的相关规划和计划、切实增加住房有效供应，采取有效措施、坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设、实施人才安居工程，加强房地产市场秩序整顿、完善信息共享机制等方面，落实国家调控楼市政策精神，遏制房价过快上涨。

②2010年6月28日 《深圳市保障性住房条例》出台

在本次公布的《深圳市保障性住房条例》中，除了再次强调申购的各种条件外，还设置了整整一个章节的退出规定。明确提出4种可收回保障房的情况，包括：已另行购买拥有住房的；全部家庭成员户籍均迁出本市的；因银行实现抵押权而处置保障性住房的；需要转让所购保障性住房的。

二手房市场动态：

从房天下深圳二手房1-6个月的二手房挂牌均价数据，可看出2010年1-4月二手房挂牌均价呈上涨趋势，5-6月受国家“新国十条”及深圳|“新政十三条“的影响，二手房挂牌均价呈下降趋势。

租赁市场动态：

上半年深圳各区的住宅租金稳中小幅走高，受房地产新政的影响，5-6月份深圳二手房买卖市场冷淡，成交量出现明显下滑，与此形成鲜明对比的是，租赁市场变得较活跃。

二、2010年上半年楼市资讯

1、政策一：国十一条

出台时间：2010年1月10日

部门：国务院厅

1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。紧接着1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%%。2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击者和投机行为。两会期间房价再成关键词 。

3月9日，温家宝总理所作的《政府工作报告》中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》。该通知明确规定开发商竞买保证金少两成、1月内付清地价50%%、囤地开发商将被冻结等19条内容。

2、政策二：新国四条

出台时间：2010年4月14日

部门：国务院

4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。国务院常务会议指出并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

从以上表格中关于2010年与2007年房地产调控措施对比，可以看出，随着今年房价的猛增，这次国家采取遏制部分城市房地产过快上涨的政策措施比2007年更为严格、更为有力。

3、政策三：新国十条

出台时间：2010年4月17日

部门：国务院

仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

4、政策四：国36条

出台时间：2010年5月7日

部门：国务院

5月7日，国务院再度发文放开民间，被各界称为“新36条”的《国务院关于鼓励和引导民间健康发展的若干意见》一经发布，立刻引起了社会各界，尤其是民营资本的广泛关注。新36条鼓励民间资本进入六大领域：基础产业和基础设施（包括交通运输、电力、电信、石油等），市政公用事业和政策性住房建设，社会事业，金融服务，商贸流通，国防科技工业。其中支持和引导民间资本建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，这些可以转移原先投入在房地产市场部分资本的方向，改变渠道，有效地控制投机性购房导致的过高房价。民间资本在找不到很好出口的背景下，这次出台的《意见》对民间资本是一个好的引导，有助于经济健康可持续发展。

5、《关于土地税清算有关问题的通知》

出台时间：2010年5月26日

内容摘要：

①关于土地税清算时收入确认的问题；②房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题；③房地产开发费用的扣除问题；④房地产企业开发缴纳的土地闲置费的扣除问题；⑤房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题；⑥关于拆迁安置土地税计算问题；⑦关于转让旧房准予扣除项目的加计问题；⑧土地税清算后应补缴的土地税加收滞纳金问题。

 本分析数据来源：房天下评估网

1、政策一：深圳新政十三条，即《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》

出台时间：2010年5月06日

内容摘要：

①提高认识，加强组织领导；②认真落实住房建设的相关规划和计划，切实增加住房有效供应；③采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求；④加快保障性住房建设，实施人才安居工程；⑤加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制；

《意见》包含了五项十三条内容，从提高认识、加强组织领导，认真落实住房建设的相关规划和计划、切实增加住房有效供应，采取有效措施、坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设、实施人才安居工程，加强房地产市场秩序整顿、完善信息共享机制等方面，落实国家调控楼市政策精神，遏制房价过快上涨。

《意见》要求各区人民政府、各新区管委会、市各有关单位，迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，进一步加强和改善我市房地产市场调控，采取有效措施，坚决遏制我市房价过快上涨，切实解决我市居民住房问题。

从落实国家房地产调控政策来看，涉及的不仅包括严格执行10号文对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差别化信贷政策，限制各种名目的和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。另外，对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

2、《深圳市保障性住房条例》出台

出台时间：6月28日

内容摘要：

4种情况保障房予以收回；拿完全产权得先交土地及房产；家庭申请需要全家人都是深户 。

具体内容：

在本次公布的《深圳市保障性住房条例》中，除了再次强调申购的各种条件外，还设置了整整一个章节的退出规定。明确提出4种可收回保障房的情况，包括：已另行购买拥有住房的；全部家庭成员户籍均迁出本市的；因银行实现抵押权而处置保障性住房的；需要转让所购保障性住房的。

规定指出，购买保障性住房的家庭或者单身居民在取得完全产权前，出现上述4种情况，其所购保障性住房由市主管部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回。

根据规定，“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，但为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。规定年限届满后，购买保障性住房的家庭或者单身居民申请取得完全产权的，应当缴纳土地并按照市政府确定的标准缴纳房产等价款。”

二十二条规定，家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭人均年收入连续两年均不超过购买保障性住房的收入线标准；家庭成员(在本市和国内其他地区，下同)无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；三年内未转让过住宅建设用地或者自有住房；未购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房。

本分析数据来源：房天下评估网

从房天下深圳二手房1-6个月的二手房挂牌均价数据，可看出2010年1-4月二手房挂牌均价呈上涨趋势，5-6月受国家“新国十条”及深圳|“新政十三条“的影响，二手房挂牌均价呈下降趋势

从以上房天下监测到的挂牌数据可看出，2010年1-4月深圳各个区域二手房整体上呈上升趋势，5-6月呈下降趋势。其中福田区的挂牌均价为19653元/平方米，属全市挂牌均价的区域（除盐田区外），龙岗区的挂牌均价为9841元/平方米，属全市挂牌均价的区域（除盐田区外），罗湖区为深圳市配套完善的老区域，近几年新建的楼盘相对较少，拆迁房相对较多，受新政影响会相对较少。由于盐田区的二手房存量较少，样本量的不足可能会导致价格出现高低悬殊，缺乏参考意义，故在此不加分析。

分析：从以上表1和表2可看出：2010年4月份深圳各区二手房成交套数和成交面积属上半年多的月份，5-6月受国家“新国十条”及深圳|“新政十三条“的影响，二手房成交量下滑，市场处于观望状态。

二手房成交量下滑的原因有：①价格：新政后的5-6月份的房产价格并未形成真正潮，只是少部分楼盘出现微降，降幅不明显；②银策：银行对二套房、三套房的政策依然是没有松动，严格的货币政策也阻止了部分客的置业；③买房者的心态：大部分买房者认为房价还是太高，认为房价还有一定的空间，所以大部分仍选择观望。

4.4、新政后深圳二手房市场形势

（1）二手房成交量下降明显，5-6月份的二手房的成交量环比4月有很大的降幅。

（2）挂牌均价下跌幅度较小，楼盘较少，未形成真正的潮。幅度较大的楼盘主要是别墅、大户型楼盘、之前涨幅较大的楼盘及楼盘本身因素欠佳的楼盘。

（3）市场处于观望状态， 部分刚性购房者选择临时租房过渡，继续观望。部分客也因为房价未真正跌而选择观望，故中介走访量减少，受新政的影响，中介公司的上门访客有所减少，以电话询问较为普遍。

（4）部分业主转售为租，仍然不出售楼盘，加上当前出租市场较好，故采取暂时出租方式，等待时机出售。

4.5、二手房市场未来走势与展望

结合07年新政前后的市场变化规律，和2010年4月的新政后市场特点来看，未来二手房市场有可能会呈现以下特点。

（1）小户型楼盘依然占据市场的主力

新政后，购房者的目光投向小户型房产的购买上，无论从减轻自身的经济负担还是从角度来说，功能齐全的小户型都能使人感受到便捷。

（2）二手房价格将继续小幅下降，下降幅度有限

均价的下跌将会略晚于成交量，先量后价。在成交量开始逐步企稳，均价将会继续小幅下降。由于前期上涨过快，市场购买力的涨幅远低于房价的涨幅，超过购买力的部分将得到释放，土地的稀缺性和房地产的及当前大批客的实力较强，决定下半年的价格不会出现2007年政策后的局面，但部分别墅及之前涨幅偏大的区域价格下跌幅度会大些。

（3）成交量估计会有小幅回升

虽然政策短期抑制了部分购房需求，但是从整体看，刚性的购房需求依然存在，市场的短期观望并不能消除需求的存在。随着价格的松动和挂牌房源的激增，加上政策影响的逐步释放，这部分刚性购房者及部分有能力的客会逐步入市，对成交量起到支撑作用，下半年二手房成交量相比5-6月份的成交量，估计会止跌并有小幅回升。

（4）新政的效果将持续一段较长的时间

此次新国十条的调整力度和决心是之大，政府表明，遏止地产价格的飞速上涨将作为一个长期政策持续下去。

本分析数据来源：房天下评估网

5-6月深圳各户型平均租金呈上涨趋势，分析其原因：①出售市场：受4月房地产新政及银行严格货币政策的影响， 5-6月份二手房出售市场冷淡，部分置业的消费群将购房计划暂搁置，以租房满足居住需求；②城市更新、城中村改造造成租赁供应紧张，促使租赁物业上涨：如深圳市白石洲、岗厦等，是大量外来人口集聚地，现如今因拆迁因素这类出租房越来越少。

5.2、2010年上半年深圳租赁市场分析

上半年深圳各区的住宅租金稳中小幅走高，受房地产新政的影响，5-6月份深圳二手房买卖市场冷淡，成交量出现明显下滑，与此形成鲜明对比的是，租赁市场变得较活跃。

（1）租赁市场特点

①整体租赁市场并没迹象

②局部涨

福田区的小区房涨幅较大，部分城中村有涨，部分城中村并没有上涨。罗湖区火车站一带较厉害，其他业主跟风不少，有的小区议价空间比较大。尽管普遍呈上涨的趋势，但有些并没有涨，比如龙岗城和民乐的民乐村，租金并没有上涨，而未来有涨的可能；南头关、梅林关和布吉关口的住宅租赁价格并没有像上沙村那样蹭蹭地上涨；

③出租：如上沙村、渔民村、渔农村、田面村、皇岗村和水围村吸引了大量白领，村里农民房的出租率都在９5％以上；

④小户型租金涨幅高于大户型

国家调控政策鼓励开发、消费中小户型产品，银行的“差异化信贷”让购买90平方米以下中小户型产品成为较少受到新政制约的置业行为，许多刚性需求者转为购买中小户型，直接挤占了租赁市场的中小户型房源，因此，小户型更加走俏，租金涨幅高于大户型。

（2）租金上涨的原因

①需求增加

A：房地产买卖市场冷淡，部分置业的消费群将购房计划暂搁置，以租房满足居住需求；

B：大学生来深寻求工作及学生放暑假来深旅游和亲人团聚等因素，租房需求量会明显增加；

②城市更新、城中村改造

房租涨速与完善速度同步，如南山区，由于城规划西迁，深圳湾口岸的开通、南山区多个商用物业的出现都是南山房租领涨的重要原因；造成租赁供应紧张，促使租赁物业上涨，如深圳市白石洲、岗厦等，是大量外来人口集聚地，现如今因拆迁因素这类出租房越来越少；

③与租赁结构相关

局部涨幅大或与租赁结构相关，比如一房一厅、单房或低价房源的紧缺，导致这部分物业租金有所上涨，但是整体租赁市场并没迹象。

（3）租赁市场价格分析

①今年上半年与2009年上半年租金对比

今年上半年的租赁市场相比2009年上半年更加活跃，尤其是5、6月份整个市场的房租同比去年涨幅会相对大些。

②市场租赁价格：

深圳市出租屋管理办发布抽样调查结果显示，3月到6月，深圳全市住宅租金均价为39元/㎡.月，环比上涨2.6%，同比上涨8.3%；商业类租金环比上涨3.2%，同比上26.7%；写字楼环比上涨4.5%，同比上涨24.3%；厂房类略有上扬，但变化不大。租金上涨幅度属于正常水平，不存在问题。

A、 住宅租赁价格，同比上涨8.3%

罗湖区住宅租金均价为43元/㎡.月，南山区住宅租金均价为43元/㎡.月，福田区住宅租金均价为49元/㎡.月，宝安区住宅租赁均价为28元/㎡.月，龙岗区住宅租赁均价为24元/㎡.月，盐田区住宅租金均价为33元/㎡.月。

B、 写字楼，环比上涨4.5%

二季度，全市写字楼租赁均价为92元/㎡.月，环比上涨4.5%，同比上涨24.3%.其中，福田区均价为101元/㎡.月，环比上涨5.2%，同比上涨27.8%；罗湖均价为76元/㎡.月，环比上涨5.6%，同比上涨22.6%；南山均价为72元/㎡.月，环比上涨2.8%，同比上涨14.3%.

C、 厂房 空置率低租金平稳、

深圳市厂房主要集中在宝安、龙岗两区，目前改两区硬件设施较好的工业区基本上没什么空置的，宝安的厂房租赁均价为15元/㎡.月，龙岗均价为10元/㎡.月，环比略有上涨，但涨幅不大，总体来说处于相对平稳。

由于近年来深圳新增厂房数量不少，加上金融危机后空置出来的厂房较多，尽管自去年以来厂房吸纳性较好，但至今尚未完全消化。因此预计在今后一段时间内，厂房租金依然将维持相对平稳，波动幅度不会很大。

D、 商铺

二季度，全市商铺租赁均价为190元/㎡.月，环比上涨3.2%，同比上涨26.7%.其中，罗湖区均价，环比及同比的涨幅也；福田是各区中环比下跌的区域；龙岗是同比下跌的区域。

深圳商业回暖明显，商铺空置继续下降。罗湖的高档次商铺较多，抬高了整体租金。东门、华强北等商业运作模式成熟的商圈，从2009年下半年以来，租金持续上涨，而且出租率极高。

本分析数据来源：房天下评估网

2010年下半年深圳市房屋租赁市场将会趋于平稳，部分房屋将可能面临微降。

其原因：①随着大学毕业生的基本安稳及暑假学生的返回，租赁市场需求达到饱和；

②随着二手房出售市场成交量的缓慢回升，之前的部分刚性购房需求者开始变成买房者，空出部分租住房屋；③租客迫于物价与租价双涨的经济压力，降低居住环境要求，大量向关外和城中村的农民房转移，低端房屋将影响房屋租赁价格。

六、市场综述

2010年上半年，在国家”新国十条”及深圳“新政十三条”等严厉的房地产政策打压下，整个深圳楼市处于“量跌价滞”的态势。

从2007年的楼市政策及2010年的“新国十条”政策的对比，今年的房产调控措施显得更加的严厉，目前调控效果正逐渐体现和强化，下半年深圳二手房在当前的政策环境下，成交量较新政后的5-6月份有所回升，严格的银行贷款政策继续执行，部分实力不够雄厚的客在资金压力下，下半年将有可能做出价格让步，但幅度空间依然有限，因此，预计下半年深圳二手房出售市场将进入成交量相比上半年将小幅回升，房产价格略有微降的局面。预计下半年深圳二手房租赁市场将会趋于平稳，部分房屋将可能面临微降。

本分析数据来源：房天下评估网

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