美联物业【香港楼市】美联集团黄建业：「三上三下」打不死 八大抗体护楼市

美联集团黄建业：「三上三下」打不死 八大抗体护楼市

料香港将「疫后重生」 通关前入市良机

新经济领航 楼市现新格局 料全年楼价升约3%至5%

世纪疫情影响，上半年香港住宅物业之成交金额及成交量，对比去年同期均录得显著跌幅。美联集团主席黄建业指出，香港楼市近年经历「三起三落」，但是近期波幅已经收窄，随着疫情渐见放缓，香港经济将「疫后重生」，本地楼市更有「八大抗体」保护，预料楼价可在充裕资金及「新经济」效应带动下「U型反弹」，全年可录3%至5%的升幅。此外，因应「宅经济」及新科技改变生活习惯，刺激换楼需求，预计会令楼市出现「新格局」。黄建业建议有置业或换楼刚需的人士，把握中港通关前楼价未回升的机会入市，更呼吁政府重速「撤辣」，助有需要的市民上车换楼。

黄建业：楼市三上三落打不死 八大抗体护楼市

黄建业表示，环球经济自2008年「金融海啸」后进入「QE时代」，资金泛滥，实物资产价格水涨船高，本地楼价展开大升浪。近年香港楼市受到国内A股熔断、贸易之战、社会运动及新冠肺炎疫情等负面因素的先后影响，楼市经历「三上三落打不死」(见图)，楼价三度先升后回。不过，香港楼市有八大利好因素陆续出现 (见下表)，带来「抗体」，期内楼价调整有限，近期波幅已经收窄。自2016年1月至今，「美联楼价指数」仍然录得约3成升幅，反映本地楼市具备超强的「抗疫力」。

楼市八大「防疫抗体」：

1、无限量宽：港汇强势，银行体系结余由4月中旬逾港币540亿元增至逾港币1,930亿元

2、零息时代：香港银行同业拆息(HIBOR)偏低，加上银行活期及定期存款低企，吸引资金流入资产市场

3、供应见顶：截至今年第二季，未来3至4年新供应录9.2万伙，创逾4年新低

4、放宽按保：今年首7个月的二手住宅注册量中，唯独逾港币600万元至1,000万元较去年同期升约36%

5、刚需持续：香港人口数字续升，政府统计处公布2020年中的香港人口数字达7,509,200人，与5年前相比增加近22万人

6、金融蓬勃：中概股「回流」，恒生指数由低位回升，或带动香港楼价「追落后」

7、持货力强：根据2016年中期人口统计，逾65%香港业主供满楼，近35%未供满楼人士之中，供款与收入比率中位数只占近两成

8、资金充裕：香港没有走资情况出现，特区政府财政储备高达逾港币8,000亿元；香港存款高达港币14万亿元，亦远高于97年约港币2.7万亿元水平

图：楼市经历「三上三落」打不死

料港经济将疫后重生 「新经济」带动新置业需求 吁减辣助市民换楼

黄建业认为，预计「八大抗体」将继续支持楼市。目前疫情虽然未过，但是港人曾经历「沙士」洗礼，适应力极强，逐渐习惯「与疫共舞」，新冠肺炎的影响淡化，相信最坏时刻已经过去，料香港经济将「疫后重生」。更重要的是，疫情令全球势力「大洗牌」，「新经济」加速崛起，为香港楼市带来新格局。「宅经济」及在家工作盛行，势推动港人追求更佳的居住环境，料「宅经济」增加换楼需求，刺激中型单位需求未来续升。适逢政府去年推出「林郑Plan」，逾港币600万元至1,000万元物业的二手交投逆市上升，料在疫情过后，以上价格的单位将继续受到欢迎。

换楼需求不能忽视，今年首7个月港币1,000万元或以下二手住宅注册量占整体二手住宅注册量约87%；港币2,000万元或以下占整体二手住宅注册量更高达97%。黄建业认为，配合「宅经济」带动的换楼需求，政府应从善如流，进一步「撤辣」，放宽逾港币1,000万至2,000万元物业按揭成数至7成或以上，加速二手换楼链启动，助市民换楼。

此外，因为中美关系紧张，全球去中国化令中概股回流香港上市，亦直接刺激对写字楼及豪宅的需求。黄建业尤其看好全新超级豪宅及独立屋的走势。相信随着中国经济逐步走出谷底，北水有望加快流入香港楼市。事实上，甫踏入下半年，香港已有九龙大型豪宅新盘登场，并迅速获得市场承接，料未来香港将有更多豪宅新盘推售，甚或成为新一轮升市的「火车头」。近日已有「聪明钱」(Smart Money)「偷步」入市，全新豪宅成为惠的物业。据美联物业房地产数据及研究中心综合<<一手住宅物业销售信息网>>数据显示，今年次季逾港币5,000万元的新盘销售达70伙，较首季高出近21%。

黄建业又指出，「新经济」概念将令商铺「重新定位」，特别是「宅经济」大行其道，「指尖消费」流行，促使传统销售行业加快转战线上，国际性大品牌纷纷减少实体店数目，直接影响核心区铺位租售价格；惟民生区铺位或可受惠于本地经济「疫后重生」，前景可略为看高一线。

资金追棒砖头 全年楼价料升3%至5%

黄建业预期，资产价格或再一次因「印银纸」迎来升浪，楼市料受资金追捧，随疫情日渐明朗化，中国内地及香港有机会恢复通关，「北水」或将重临，楼价有机会于第四季出现「U型反弹」，预计全年楼价可升约3%至5%。成交方面，基于疫情及「限聚令」持续影响发展商的售楼步伐，加上新供应回落，以及空置税的搁置，发展商未必会减价求售，预计全年一手销售量达约1.5万宗，较去年约1.86万宗下跌约19%。预期全年二手注册量可达到4.3万宗水平，较去年录得约4.13万宗高出约4%，全年将出现「一手跌、二手升」的情况。

黄建业指出，楼市调整往往是入市机会，之前「三上三落」已有部份市民把握良机。近期楼价反复回落，北水重临前实为「笋盘最后召集」，有置业刚需、而且收入稳定市民，可于波幅中积极找寻笋盘，事前做足功课搜集数据，遇上心仪单位不妨大胆讲价，以免「苏州过后无艇搭」。

表：黄建业全年楼市预测

美联集团主席黄建业认为，楼市有「8大抗体」保护，料全年楼价升3%至5%。

《完》

发稿：美联集团有限公司

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