美联物业：【香港楼市0330】美联黄建业：新香港人及游资入市 楼市早春交投旺势延

料通关前全年楼价可升8% 超级豪宅「跑赢大市」

美联集团主席黄建业表示，今年「楼市早春」，首季住宅物业交投持续畅旺，而且旺势有延续迹象，预计首季一手销售量及二手注册量皆按年显著上升，惟楼价始终受到经济环境及「移民盘」增加等因素影响，未有随交投同步飙升，2021年迄今仅升1.82%。惟近月股市波动，「套股换楼」个案增加，受惠游资流入以及「新香港人」开始入市，楼价已重拾上升轨迹，预计交投续旺。黄建业强调本地楼市短期仍然受限于疫情及经济因素，如年内未能通关，料全年楼价录单位数升幅，升约8%，假若年内成功通关，升幅方可达10%或以上。

黄建业：「楼市早春」应验 「移民盘」增 经济未复旧观 减慢楼价升幅

黄建业表示，自去年疫情放缓后，住宅物业成交已反弹，早前率先预告首季「楼市早春」，虽然一度未为市场接受，但事实是交投旺势一直延续，已由「早春」进化为「大阳春」。首季新盘销售表现突出，据美联物业房地产数据及研究中心综合<<一手住宅物业销售信息网>>资料推算，估计今年首季新盘销售量可达3,900伙，按年升逾6成。二手交投亦回升，据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，估计首季二手注册量将达14,700宗，按年升逾7成(见表一)。

表一：首季新盘销售量与二手住宅注册量按年比较

新盘销售量资料综合<<一手住宅物业销售信息网>>制作，若未来上述售出单位出现挞订，会扣除有关成交，故此数据将来可能会作出修订，最终新盘销售量将以发展商公布或<<一手住宅物业销售信息网>>公布资料为准。
二手住宅注册量综合土地注册处数据制作，鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，每月注册个案一般主要反映前一个月市况
数据源：美联物业房地产数据及研究中心

首季楼市最特别的地方是，楼价罕有未因为交投畅旺而同步飙升。「美联楼价指数」报166.45点，本年迄今仅累升近1.82%。黄建业认为，楼价未大升的主要原因是，资金虽然持续涌港，但是一度仅汇聚股市，本港楼市只是轻微受惠。此外，本港经济暂难复旧观，失业率持续高企，亦令业主难以于旺市中加价；再加上二手放盘亦随需求一同增加，估计当中「移民盘」占一定数量。随着多个国家更新针对港人的移民政策，虽然离港人数未必如预期般庞大，但是部份移民家庭或售出本地物业套现，降价求售的「移民盘」数目上升。部份需求由增加的「移民盘」供应填补，减慢首季楼价上升速度。

资金充裕 楼价已重拾升轨 料交投续旺

黄建业强调，移民因素对楼价影响料短暂，因为香港向来是「移民城市」，「有人辞官归故里，有人漏夜赶科场」，每当有部份人离开，就会有新人口补上，更有坐满「移民监」者回流置业，从「移民盘」快速被市场吸纳，可见置业刚需强劲。近期市场信心已经回升，根据美联物业网上搵楼的网盘价格变化制作而成的「美联信心指数」报67.8点，与去年年底相比累升达23.7%。业主信心回升，反映二手笋盘及减价盘数量渐减，「移民盘」逐步被市场消化后，买家或须「追价」入市，从而推高楼价。

黄建业认为，香港国际金融中心的地位屹立不倒，去年共吸引154 家公司来港上市，合共集得近港币4,000亿元，当中不少为内地企业，可见香港在中美关系持续紧张之下，发挥「聚宝盘」作用，继续成为国际级金融中心。香港吸纳资金能力强劲，本港存款处于高位，并未出现所谓走资的情况。及至近月，股市进入调整期，获利者「套股换楼」，游资加快涌向物业市场，楼价已重拾上升轨迹，一二手交投皆畅旺。

新香港人撑港楼 内地买家比例低位回升

另一重要利好楼市因素为，更多资金已于「通关」前偷步入市，特别是「新香港人」更带来庞大购买力。综合土地注册处数据，一手私宅个人买家登记中，按已知买家姓名作分析，以宗数计算，当中内地买家（以买家姓名拼音辨别）占个人买家于香港一手私宅注册量比率，由2020年第二季的低位约8.7%，连升3季，升至2021年首2个月约10.5%(见图一)。与此同时，首2个月内地买家购买香港一手私宅录得的宗数，亦按年升约3成(见表二)。

至于二手住宅个人买家登记的宗数中，内地买家占个人买家于香港二手住宅注册量比率，同样连升3个季度，由20年第二季的低位约5.1%，升至今年首2个月约6.8%(见图一)。宗数方面，首2个月内地买家购买香港二手住宅录得的宗数，则按年升约45%(见表二)。无论一手私宅或二手住宅内地买家比率，均呈现上升趋势，由于中港尚未通关，估计以上买家当中不少为早年移民香港，已持有本地性居民身份证的「新香港人」，出现「新香港人撑港楼」的情况。市场更持续出现「新香港人」买入大单位的个案。

图一：内地买家占个人买家于香港楼市一手私宅及二手住宅注册量比率

备注：
1) 以买家姓名的英文拼音鉴别是否内地买家；
2) 计算内地买家比率时不计算公司个案，并仅按已知买家姓名个案计算比率；
3) 二手住宅数字包括公屋、居屋及夹屋；及
4) 鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，每月注册个案一般主要反映前一个月市况。
*20年第3季及第4季为初步数字，当获得更多数据后会作出修订
#21年第1季只包括1月及2月数字，属临时数字
数据源：土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心

表二：2021年首两个月内地买家购买一手私宅及二手住宅宗数的按年升幅

备注：
1) 以买家姓名的英文拼音鉴别是否内地买家；
2) 计算内地买家比率时不计算公司个案，并仅按已知买家姓名个案计算比率；
3) 二手住宅数字包括公屋、居屋及夹屋；
4) 鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，每月注册个案一般主要反映前一个月市况；及
5) 21年1月及2月为临时数字，当获得更多数据后会作出修订。
数据源：土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心

若年内未通关 料全年楼价升约8% 超级豪宅价将「跑赢大市」

展望后市，黄建业认为，楼市基本因素未变，利好利淡互相制衡。利好方面，「求过于供」的局面持续，联储局早前确认2023年前不加息，低息环境长期维持，市场憧憬美国推出更大规模的振兴经济措施，加上资金转投砖头，以及「新香港人撑港楼」带来的购买力，楼价已开始进入上升轨迹。惟基于疫情发展未明，本港经济元气未复，失业率处于高位等利淡因素，如年内未能成功「通关」，楼价升幅将限于单位数之内，预计全年楼价升约8%；若成功通关，方可进一步刺激交投，楼价升幅可达10%或以上。至于工商铺市场方面，黄建业则认为价量皆有机会从「谷底回稳」。

相较于中小型住宅物业，黄建业更看好超级豪宅的走势，因为这类物业受到经济环境的影响相对较少，而且更受惠于股市畅旺，以及年轻新富豪的诞生，加上「新香港人」对住宅的喜好有别于土生土长的香港人，首要追求的是「豪」，即是豪宅，而且「愈豪愈受追捧」。适逢更多中资来港扎根，管理层及高级管理人员在港置业，皆以超级豪宅为，不少愿意「一掷万金」，付出高昂的「买家印花税」以购买优质超级豪宅。今年首两个月，内地买家占个人买家于香港一手逾亿元住宅注册量比率达25%；二手更高达40% (见图二)，可见从首季起，已有新资金流入超级豪宅市场，刺激成交起动。预期超级豪宅将惠于「新香港人撑港楼」，料价格升幅将「跑赢大市」。黄建业更预言，市场或推出新类型豪宅，以迎合新兴富豪阶级的需要，例如面积逾万呎的「超级大宅」亦有望在不久的将来出现。

图二：今年首两个月内地买家占个人买家于香港楼市逾亿元住宅注册量比率

「新香港人」亦求「新」，新小区亦受青睐。2021年首两个月，内地买家最喜爱新盘地区为启德，以一手私楼注册量计算，区内内地买家占整体内地买家比率达约33%，其次为康城约20%，主要都是新基建接通的新区域，反映新香港人对新区及新盘的渴求。

表三：黄建业全年楼市预测

不过，黄建业亦指出，虽然整体市况明显改善，但是仍要小心「灰犀牛」出现，国务院副总理韩正早前指出，房屋问题不解决，损害全港市民利益。财政司司长陈茂波亦提出检讨差饷制度，包括考虑引入累进制，警示香港或出现楼价调控措施。黄建业强调，「楼是用来住不是用来炒」的方向正确，惟本港现时已远离「炒风」，以现时香港的经济情况，楼价未至于爆升，楼市没有「加辣」条件，反而应该减辣，以方便市民换楼，亦建议有序增加土地供应，以舒缓房屋「求过于供」的问题，除了长远的填海，中短期的措施包括善用现有土地资源，以及加快农地转换和补地价。政府应该尽快提出有效增加供应方案，以助香港市民置业安居。

《完》

发稿：美联集团有限公司

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