深圳三百万二手房 业主一再反价竟高达10万元

话题缘起

“本来计划要卖1.6万-1.7万元/平米，结果遇到双限令出台，现在只能降一点卖，均价是1.45万元/平米。”日前刚刚开盘的龙岗某楼盘售楼员在接受记者采访时显得有点落寞。

事实上，近期的深圳楼市，为数不多的入市新盘多数采取低开高走的策略，甚至多数楼盘的开盘价也比市场原本预期的要低，说明开发商对于房价走势并不乐观。

有代理商私下告诫开发商，目前的态势下，不宜冒进，定高价销售很可能得不偿失。

开发商信心丢了，很大程度上是因为他们熟悉的楼市客提前退场了。中原地产统计数据指出，目前深圳二手房市场纯比例不足5%，低于过去几年正常市场的平均水平。

在这样的市场下，日前又有消息传出，房价一旦上涨，相关部门就直接限价。对此，业内人士认为短期内房价已经没有上涨的动力，反而下降的压力不小。

双限令犹如一道森严的大门，把大部分客挡在楼市门外。

记者日前走访了几个曾备受炒家青睐的热点，发现这些楼市比例已经大幅下降。

中联地产营业南部总经理陈河清告诉记者，双限令出台前，龙坂和福田两个区域楼市的比例达到50%-60%，而今这个数据只有10%左右。

类似的情况出现在宝安区 (论坛 新闻)。“政策出台前，购买我们项目的人有7成左右是炒家，而现在能买的，大多数是自住客，客的身影很少出现了。”宝安区某中小户型代理商负责人说。

“市场比例在10%以内，而且现有的客多数是长线型炒家，他们看中的要么是租金较高的中小户，要么就是有稀缺资源的别墅大户。”美联物业深圳区营业部总经理江少杰表示。

有的客转移战场，有的客加速出货。“在我们的客户里，有一名炒家近把手头上的五六套房子一次性放盘，现在手里只剩下2套房子。”陈河清称。

客跑了，但是又跑到哪里呢？“炒家不可能让钱闲置，股票、基金、保险、外地物业、商业物业等，近吸纳不少楼市的流动资金。”几位中介人士异口同声地指出。

“过去的市场，刚性需求根本竞争不过炒家，如今在政策的限制下，纯客少了很多，非理性上涨势头被压住了，市场总算进入较为理性、平稳的状态。”对于当前的市场，中原地产南山区域总经理良英深有感触地指出。

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深度解读

干预挡住非理性上涨势头

宋丁 综合开发研究院旅游与地产研究主任

对于很多炒家来说，深圳房价的上涨动力始终存在，今年下半年更加强大，这体现在：一，经过上半年的调控，累计的需求旺盛；二，市场赶上深圳30周年大庆，出现城市更新办法出台、关内外一体化、前海获计划单列市权限等重大利好，炒家充满期望；三，国家CPI走势以及通胀的预期，都让炒家觉得房价会上升。

可是，半路杀出一个“程咬金”。政府对楼市的干预，把的动能都挡在门外，在这个色彩浓厚的通道里，房价上涨的动力暂时被遏制。随着政策的严厉进行以及新政策的出台，未来可能不仅客、投机客入不了市，很多自住客也将很难入市。

利好无法体现，楼市上涨的动力不足，甚至有下行的压力，目前客完全没有机会，但有些人担心，一旦政策松动或取消，会给这些被压制的炒家带来很大的反弹机会。相信政府不会让这一幕再次出现，双限政策不可能完全取消，或许政府会再出台其他的替代政策，同时加快完善保障性住房的建设，减轻市场的需求负担。

优惠升级，新盘定价往低处走

不仅客，开发商对市场的敏感度也很高。在过去上涨通道里，新盘的普遍定价是一期比一期高，但记者发现，近期入市的新盘，虽然没有大幅，但优惠多了，而且定价相对保守。

上周六，备受关注的万科 (论坛 新闻)金色沁园 (论坛 新闻)在大雨中低调开盘，加推95套新品单位。据销售人员介绍，这批新单位价格和前期产品持平，均价为1.4万-1.6万元/平米，开盘购房可享9.7折的优惠。

“现在开发商采取从紧策略，因为定高价格销售就会出现掣肘。”听说金色沁园 (论坛 新闻)的开盘定价后，某代理公司负责人如此分析道。

不仅万科金色沁园，近期入市的世纪新城 (论坛 新闻)、御府名筑 (论坛 新闻)、西津美地 (论坛 新闻)等楼盘均采取相对谨慎的方式定价，而一些尚未入市的楼盘，也提前展开优惠活动。典型如万科金色半山 (论坛 新闻)，近期启动“百万真爱大冲关”活动，参与者可获得10万元购房大礼。

深度解读

市场进入胶着期，乏力

刘莹 深圳市星彦地产顾问有限公司副总经理

现在市场不明朗，未来走势更是不明朗，开发商定价会比较审慎，不会过于拖延，尤其是上市企业和大公司。但市场没有出现大降或者大涨，而是进入了类似5、6月的胶着期。

市场供需不平衡，供应量在一手和二手都有不同程度的收紧，在没有更严厉的政策出台前，下滑的推力不大，而限购令目前已经波及到14城，政策的坚决程度可见一斑。收紧首套房贷款优惠利率、持续加息，这些因素的累加也会使上涨乏力。

现在政府抑制房地产泡沫的意图明显，目前热钱泛滥也迫使政府收紧，现在的政策是拿时间换空间，乐观估计市场也要到明年中才能真正恢复。

涨势停滞，二手房成交大跌

面对严厉的政策环境，开发商定价谨慎，小业主也不例外，目前二手房价的涨势基本停滞。

“业主的放盘价理性了很多，举个例子，在政策没出台之前，业主今天告诉我挂牌价是300万，可客户预约签合同时他就上涨5万，准备给定金的时候，他又涨了5万，现在这种情况很少出现，一般业主出价300万，也是以300万成交，有诚意卖的业主，还有小幅的议价空间。”良英认为，这种市场下，房价没涨就相当于下跌，因为在政策出台前，房价原本是处于上涨通道的。

二手房价没涨了，量却缩了不少。“和8、9月相比，我们福田和龙坂的分行成交量下降了40%以上。”陈河清坦言，目前的市场很冷淡。

“大家都在‘观望’，不过这种观望不像过去的那种再看看要不要买，而是被政策限制了能不能买、买不买得起。”良英表示，市场上想买房的人其实很多，但能买得了、买得起的很少，于是成交缩量了一半以上。

深度解读

春节后新房带动二手房

江少杰 美联物业深圳区营业部总经理

今年开发商普遍资金压力不大，加上春节前一向不是推盘的好时机，所以年前的可能性不大。不过，节后（明年2、3月）可能会有大量的新增供应入市，随着推盘量的增大，开发商可能推出购房优惠，间接或直接调整价格，从而影响周边二手房的价格。

然后，价格的调整，再带动整个市场的波动。

初步估计，新增供应量较大的，房价可能有10%以上的调整，而新增供应相对较小的成熟，房价调整幅度可能不超过10%。当然，价格的走势关键看政策的持续性和执行力度，但可以预见的是，至少半年内政策还将继续调整下去。

■记者手记

幻想房价再次不现实

除了市场释放的各种信号以外，政策面和资金面也不允许房价继续上涨。

在严厉的双限令下，日前传出消息，房价一旦上涨，政府将直接限价。虽然对此举能否真正实施，大多业内人士持质疑的态度。从这至少传达了一个明确的信号，政府不允许房价过快上涨。

其实，资金上也不允许。央行刚刚宣布加息不久，昨日又传出央行再次上调存款准备金率0.5%的消息。银行不断收紧，无论开发商还是购房者，贷款的门槛不断提高。市场上的资金流通不起来，房价还有可能上涨吗？

另外，从顺应民意、服务民生的角度看，政府也必然用猛药治理楼市，抵抗通胀压力。政府决心要，市场的胳膊终究是拗不过大腿的。那些还幻想着房价不久将再次上涨的人，或许可以醒一醒了。

■大佬看市

一些一线城市房价会有25%的回调，也就是说单价每平方米2万元的房子会回落到每平方米1.5万。

——太平洋建设集团董事长严介和（“狂人”）

现在来看，房地产市场不会有很大的下跌，但也绝不会再有大的升幅，基本稳定运行。 ——中国银行业监督管理委员会主席刘明康

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