美联物业：2021年11月深圳房地产市场月报

政策环境

·房贷利率

LPR维持不变，11月份深圳房贷的执行利率，首套房和二套房分别为5.1%和5.6%。

表1：深圳四大行首套住宅贷款利率走势图

数据来源：美联物业研究中心

土地市场篇

11月，土地市场共有19宗土地成交，其中11宗涉宅用地、5宗工业、2宗物流用地、1宗商业用地，总揽金近390亿元。

值得关注的是，11月25日，深圳迎来今年第三批集中供地，此次集中供地共出让11宗涉宅用地，出让总土地面积约38.07万㎡，总建筑面积约191.64万㎡，起始总价351.99亿元。从出让区域来看，宝安区2宗、福田区1宗、前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、龙岗区2宗、坪山区1宗、光明区3宗。

本次土拍吸引了20多家房企参与，分别是：天健、华润、中海、招商、保利、安居集团、特发、建发、深业、金茂、深铁、星河、厦门国贸、深科创、中交、敏捷、正弘、颐安、深物业、城建集团、厦门万泰、深振业等。

从土拍过程来看，有7宗土地仅一家房企参与拍卖，均以底价成交。剩下4宗地块竞争较为激烈，全部进入要摇号环节，并全部顺利完成。最终，第三批集中土拍顺利收官，累计收金近370亿元。

本次土拍较第二次土拍来看，一方面，房企拿地热度分化较为严重，仅有底价成交和摇号两个结果；另一方面，全部顺利成交，并未有流拍情况发生。同时，拿地集中化情况开始出现，本次土拍深圳地铁成为赢家，竞得5宗土地；深业紧随其后，竞得3宗土地；其他房企均只获得1宗。

从最终的土拍结果上来看，深圳房地产市场持续提供商品住宅、安居房和人才房供应，较好的实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

住宅市场篇

一手买卖市场

供应

图3：深圳新建商品房月度供应量走势（单位：套）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

11月新建商品房的供应速度明显加快，全市共有27个商品房项目获得预售许可证，合计13448套/128.97万㎡新房源，供应套数较10月上升35.4%。其中含住宅产品的预售证有23个，住宅总获批量为10317套/108.0万㎡，住宅供应套数比10月上涨53.5%。

需求

全市

图4：深圳新建商品住宅成交量价走势及去化周期(单位：千套、千元/㎡、月)

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

11月，全市共网签5644套一手住宅，环比上升19.8%，同比下跌10.4%；总成交面积约55.62万㎡。一手住宅均价为5.29万元/㎡，环比下跌5.4%，同比亦下跌6.8%。

11月一手住宅供需两旺，截止11月底，一手住宅库存面积为280.51万㎡，共27985套，较10月末上升20.9%；按照过去12个月的成交套数推算，去化周期回升至6.2个月的水平。

区域

11月，全市共6个行政区一手住宅的备案套数出现上升，且部分升幅较大。其中，宝安以1770套备案量位居，光明和坪山两区分别以783、631套的备案量紧随其后。

从区域均价变化看，11月仅有3个区域的住宅均价环比出现上升，且整体上升幅度都较小，其中盐田和光明均价均环比上升0.3%，11月均价分别升至5.8万元/㎡、5.2万元/㎡；而南山则以9.5万元/㎡、环比上升0.1%的水平，成为全市均价的行政区。

另外，宝安10月成交均价为6.5万元/㎡，环比下跌9.0%，成为11月区域均价下降幅度的行政区。

本月，大部分区域的去化周期较10月有所上升，其中以光明的上升幅度，从4.5个月直接拉长至9.9个月；其次是罗湖，化周期从8.0个月上升至10.7个月。而大鹏的去化周期虽有小幅下降，但仍处全市位，为34.5个月。

图6：11月深圳各区新建商品住宅去化周期（月）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

11月一手住宅成交10中，位于宝安区的万丰海岸城瑧园位列榜首，共成交887套/8.52万㎡住宅。从区域分布来看，成交前10名的项目中，宝安2个、深汕合作区2个、光明2个、龙岗2个、龙华1个、坪山1个。

二手买卖市场

全市

在二手住宅的备案数据连续第七个月出现下滑后，11月二手住宅市场有所回暖，据统计，11月全市共备案2211套二手住宅，环比上涨37.8%，同比则下跌62.0%；总成交面积约20.92万㎡。

图8：深圳二手商品住宅成交量价走势图（单位：套）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

区域

11月，全市各区二手住宅的备案量全线上升，其中，福田上涨幅度，达到51.3%；罗湖、龙岗分别以上涨40.8%、34.5%位列第二、第三名。

从备案的值看，11月龙岗仍然是备案量的区域，为597套；其次是福田，成交481套；罗湖则以成交373套排名第三。

图9：11月深圳各区二手住宅成交量走势（单位：套）

数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局

与10相比，11月二手住宅的业主较活跃，报价持平的占比减少3.0个百分点，为74.0%；而价格上调及下调的占比均同时上升，分别为15.0%、11.0%，可见二手业主对住宅价格走势的预期出现分化。

图10：2021年二手住宅业主报价走势图

数据来源：美联物业研究中心

11月二手住宅楼盘备案量0中，南山区的天安工人宿舍以14套/523.74㎡的备案量位居榜首；福田区天健天骄北庐和龙岗区龙珠花园则分别以12套/2869.44㎡、10套/754.74㎡排名第二、第三。从区域分布来看，入榜的10个项目中，福田4个、罗湖3个，南山2个、龙岗1个。

11月上榜的项目，以小户型楼盘为主，只有2个项目套均面积大于100㎡，剩下的项目套均面积均在80㎡以下，其中户型为位于罗湖南湖片区的联城美园，套均面积仅有25㎡。可见，总价较低的盘源目前成交情况相对乐观。

租赁市场

11月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数值为244.25，对应的租金水平为88.27元/㎡，环比下跌0.12%，同比亦下跌2.43%。

图12：深圳住宅租金水平（单位：元/㎡·月）

数据来源：美联物业研究中心

分区域来看，11月份宝安、盐田住宅租金水平均上涨，租金水平分别为66.67元/㎡.月、57.66元/㎡.月，分别环比上涨0.30%、0.03%；龙岗区环比持平，为50.32元/㎡.月；其余区域均下跌，跌幅的是福田区，环比下跌0.54%，租金水平跌至114.61元/㎡.月。

图13：11月深圳各区蓝筹住宅租金水平（单位：元/㎡·月）

数据来源：美联物业研究中心

附表

写字楼市场篇

一手市场

新增供应

11月，深圳有5个新盘取得预售许可，分别位于罗湖、南山、盐田和龙岗，新增供应套数为809套，环比下降4.4%，供应面积合计92471.56㎡，环比下降38.1%，整体供应高位回落。

图16：一手写字楼新增供应面积（单位：㎡）

数据来源：美联物业研究中心

市场成交

据美联物业研究中心统计的数据显示，11月份深圳一手写字楼共成交245套，环比大幅上涨235.6%；成交面积为33259.37㎡，环比上涨408.4%；平均价格为41212元/㎡，环比下降16.5%，一手市场成交量涨价跌。

图17：一手写字楼成交量价走势图（单位：㎡，元/㎡）

数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心

分区域来看，11月，龙岗成交占据主力位置，成交面积23226.81㎡，占全市份额的69.8%；其次为南山，成交面积6404.2㎡，占比19.3%；其他区域成交占比较小。

热点物业成交明细

11月，龙岗的佳兆业时代广场和佳兆业壹都汇大厦分别占领排行榜前两位，南山的华侨城深圳湾新玺名苑位列第三。

二手市场

市场成交

11月，二手写字楼成交112套，成交面积10374.92㎡，面积环比上涨109.2%，同比上涨1.2%。近期写字楼市场表现略有起色，摆脱了持续下滑的趋势。

图20：二手写字楼成交量走势图（单位：㎡）

数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心

分区域来看，11月，福田仍是成交的热门区域，成交面积4831.96㎡，成交占比进一步上升 ，达全市份额的46.6%；龙岗和宝安紧随其后，分别成交1861.13㎡和1538.91㎡，分别占比17.9%和14.8%；南山和罗湖分别占11.7%和9.0%。

写字楼蓝筹楼价指数

11月，美联物业（深圳）写字楼蓝筹价格指数为238.31，样本的成交均价为44156元/㎡，环比微涨0.03%，同比下降1.02%，较2007年基期上涨138.31%。

11月，蓝筹租金指数为150.68，样本的平均租金为157元/㎡.月，环比上涨0.9%，同比上涨7.17%，较2007年基期上涨50.68%。租金报4.27%，小幅回升。

图22：写字楼蓝筹价格及租金走势图

数据来源：美联物业研究中心

图23：写字楼租金走势图

数据来源：美联物业研究中心

商铺市场篇

一手市场

新增供应

11月，开发商供应出现了明显的回落。据统计，11月深圳共15个新盘取得预售许可，罗湖3个、盐田1个、宝安1个、龙岗2个、光明5个、深汕3个，新增供应套数为1841套，新增面积为117198.68㎡，供应套数上涨141.0%，供应面积上涨135.0%，推售套均面积略微上涨。11月，全市一手商业新增供应分散较为均衡，主要供应产品仍为商务公寓和住宅底商。

图24：一手商业新增供应面积（单位：㎡）

数据来源：美联物业研究中心

市场成交

11月，深圳一手商业成交面积为68738.74㎡，环比上涨77.5%；成交均价为48314元/㎡，环比下降9.1%。

图25：一手商业成交量价走势图（单位：㎡，元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心

分区域来看，11月，龙岗成交面积大幅上涨，以23614.43㎡排名，占全市份额的34.4%；其次为宝安，成交12841.65㎡，占比18.7%；盐田排名第三，占比10.6%；其他各区占比均在10%以下。整体来看，供应持续外溢导致成交主要集中在原关外区域，。

热点物业成交明细

11月，全市商用物业成交走势平稳，主力成交为商务公寓，佳兆业时代大厦、二期瑞景家园、玖尚公寓、佳兆业壹都汇大厦和通达汇轩受关注度较高。

二手市场

市场成交

11月，二手商业的成交面积为23043.53㎡，环比上涨24.1%，同比下降23.3%，近期成交持续震荡前行。

图28：二手商铺成交量走势图（单位：㎡）

数据来源：美联物业研究中心

分区域来看，11月，宝安成交6166.44㎡，占全市份额30.2%；其次为福田成交4419.85㎡，占比21.6%；排名第三的是南山，成交3408.71㎡，占比16.7%。整体来看，原关内区域成交占比进一步小幅提升。

商铺蓝筹楼价指数

11月，美联物业（深圳）二手商铺蓝筹价格指数为177.89，录得样本均价为152888元/㎡，环比上涨0.19%，较2010年基期上涨77.89%。同期美联物业二手商铺租金指数为157.45，录得样本的平均租金为1128元/㎡，环比上涨0.4%，较2010年基期上涨57.45%。

图30：二手商铺蓝筹租金及价格走势

数据来源：美联物业研究中心

二手商铺租金为8.85%，较上月微涨0.01%。11月二手商铺蓝筹租价和蓝筹价格持续调整，整体小幅波动。

图31：二手商铺蓝筹租金

数据来源：美联物业研究中心

热点商圈市况

据美联物业研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，11月各商圈租金走势不一，原关内商圈部分租金仍处于调整期，但已有向上趋势，新兴商圈租金则出现一定波动。整体均租略微回升，为1128元/㎡.月。

原关内部分商圈近期处于调整阶段，租金持续出现波动；新兴商圈受益于整体商业租赁市场需求的上升，租金有望持续水涨船高。

图32：各热点商圈租金情况对比（单位：元/㎡.月）

数据来源：美联物业研究中心

备注：从2014年7月起，我们将以美联物业研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（购物中心首层、商业街街铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价做出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。

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