一、全年楼市综述
1、一手住宅成交畅旺，二手住宅则遭“腰斩”
在政策环境全面收紧的情况下，2021年深圳住宅市场降温明显。2021年度深圳一、二手住宅合计成交93052套，较2020年下跌33.8%；总成交面积为884.18万㎡。
其中，一手住宅成交52417套，同比2020年上升15.5%；价格方面，一手住宅受限价政策的影响，价格走势稳定，2021年全市一手住宅的成交均价为58719元/㎡，年度涨幅为4.4%。
图1：2012-2021年深圳一手住宅量价走势
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
二手住宅成交40635套，同比2020年下跌57.3%；二手房价格指数2021年美联物业（深圳）住宅蓝筹指数为1211.26，较2020年上涨8.6%。
2021年2月，深圳设立了二手住房成交参考价格发布机制，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。由于二手房参考价的价格水平与真实成交价存在一定的差距，银行也依据参考价进行贷款，二手住宅市场的成交量从2月开始急速下降，月度同比跌幅接近八成。与此同时，在成交量连续下滑超过半年的影响下，二手房交易价格也出现下滑的趋势。美联物业（深圳）住宅蓝筹指数2021年的走势是高开低走，而且是在2020年的高位水平下小幅度下滑，因此全年平均价格仍然比2020年高出不少。
图2：2012-2021年深圳二手住宅量价走势
2、写字楼供应持续走低，空置率有所下降、租金小幅回升
2021年深圳写字楼市场供应持续走低，跌破百万级别供应，回落至2016年的水平。全年一手写字楼的成交量仅34.40万㎡，同比下降21.2%；平均价格为57069元/㎡，同比上涨3.4%。二手写字楼成交面积11.59万㎡，面积同比下降3.5%；蓝筹价格走势持续小幅下滑，44311元/㎡的年度均价较去年下降2.6%。
图3：2012-2021年深圳一、二手写字楼量价走势
数据来源：美联物业研究中心、深圳市规土委
租赁方面，2021年深圳疫情控制良好，经济恢复情况较好，写字楼租赁需求有一定回升，带动了租赁市场的提升；另一方面，新增供应持续减少，给与了市场一定时间消化，整体写字楼物业空置率有所回落，空置率由2020年的25%回落至20%左右，拉升了整体的租金水平。
3、商业购买需求略有下降，租金结构性下调
全年一手商业的成交量为98.65万㎡，同比上涨16.3%；成交均价为61764元/㎡，同比下降4.6%。二手商业全年成交面积为25.15万㎡，同比下降7.3%，成交连续5年走低；价格受到成交下行及商业结构调整的影响，仅能保持微幅的增长，全年二手商业蓝筹均价为153001元/㎡，同比上涨0.1%。
租赁方面，新兴商圈的崛起对成熟商圈形成一定冲击，同时成熟商圈处于结构调整期，导致租金出现结构性下调，2021年度二手蓝筹租金的均值为1130元/㎡.月，同比回落0.35%。
图4：2012-2021年深圳一、二手商业量价走势
备注：从2014年7月起，我们将以美联物业研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（住宅底商、商业街沿街旺铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价作出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。本文下同。
二、深圳楼市政策
1、二手房参考价政策落地，打响二手房调控枪
2021年，层面调控主基调不变，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”定位。深圳市场方面，深入贯彻国家“房住不炒”定位，针对市场过热的现象适时预警，加强购房资格审查、出台二手房参考价政策、给离婚买房打补丁、打新积分再升级、严查个人消费贷及经营贷违规流入楼市、进一步规范新房价格标准，查处小产权房交易、收紧落户政策、整治、房地产税试点城市预期、二手房交易系统上线等一系列楼市政策贯穿全年。而在一系列调控组合拳的重击下，深圳房地产市场的热度火速降温，二手房交易急速萎缩，买卖双方观望情绪浓厚，连带新房市场的热度也受到波及，市场趋向理性，总体保持着健康平稳的发展态势。
2、五年期以上LPR维持不变，5月起房贷利率小幅上调
自2020年4月份5年期以上LPR调整为4.65%后，连续20个月未变。2021年5月起，深圳四大行上调房贷利率，首套房贷利率的执行标准为5年期以上LPR+45BP。
受调控政策的影响，2021年以来深圳楼市金融调控不断加码，市场上一直传递出信贷收紧的信息，而深圳适度上调房贷利率，不仅坚持了“房住不炒”定位，也体现因城施策的方针，有助于防范金融风险，促进楼市平稳健康发展。
图6：2020年10月至今深圳市四大行房贷利率走势图
数据来源：中国人民银行、美联物业研究中心
三、土地市场
1、宅地集中供应，出让面积大幅上升，地价稳定
2021年深圳土地市场实行“集中供地”模式，分别在5月、9月、11月份分三批集中出让涉宅用地。从土拍过程来看，三轮土拍出现了先扬后抑的走势，从轮的高溢价抢地到第三轮的以底价成交为主。
图7：2012-2021年深圳土地出让面积及金额走势图
数据来源：美联物业研究中心、深圳市土地房产交易中心
2021年全市共成功出让87宗土地（包含深汕特别合作区），总出让面积为507.45万㎡，同比上升54.5%；总出让金额为1118.77亿元，同比上涨6.2%。
2、居住用地首次跃居榜首，成交宗数赶超工业用地
从全市出让土地的用途分布来看，2021年居住用地（含商住用地）独占鳌头，共成功出让39宗，成为成交供应主力，工业用地紧随其后，全年交易33宗。此外，商业用地出让7宗，其他用地出让8宗。
图8：深圳2021年出让土地用途分布
从全市各区域的出让宗数情况来看，2021年全市各区域均有土地成交，但成交主力仍集中在原关外地区。其中，宝安和光明均出让14宗，并列位；龙岗出让13宗，位居第二；南山和龙华各出让11宗，并排第三位。
3、宅地供应力度加大，竞拍条件愈趋严格
在市规划和自然资源局《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》的指导下，2021年深圳居住用地爆发式供应。据统计，2021年全年，全市共出让居住用地（包括含居住产品的综合性用地）合计39宗，除罗湖、大鹏外，其他区域均有宅地出让，其中光明9宗，位列；龙岗7宗，排名第二；宝安和龙华各6宗，并列第三。
图10：2021年深圳居住用地出让区域宗数分布
2021年宅地竞拍条件愈趋严格，普通商品房用地出让方式由轮集中供地采取“双限双竞”升级到第二、第三轮采取“三限双竞+摇号”，即限地价、限全年期自持租赁住房面积（普通商品住房面积的40%）、限住房销售均价，竞地价、竞全年期自持租赁住房面积(相应扣减普通商品住房面积），达到全年期自持租赁住房限制面积后通过摇号方式确定竞得人，且溢价率控制在15%以内。通过优化竞价方式、强化“房地联动”等多项举措，地价逐渐回归理性，朝着“稳地价、稳房价、稳预期”的目标发展。
具体来看，2021年度三次的集中供地，批集中供地顺利出让6宗地块，竞拍过程激烈，溢价率达到45%，最终收金138.4亿；第二批集中供地加大力度，共推出22宗居住用地，但出让条件更加严格，溢价率控制在15%以内，最终成功出让21宗，揽金超450亿元；第三批集中供地推出11宗地块，完美收官，11宗地块均顺利出让，但基本底价成交，收金近370亿元。三批集中供地具体的成交信息详见下图。
图11：2021年度深圳三批居住用地集中出让土地详情
11.1：批居住用地集中出让土地详情（2021年5月13日）
11.2：第二批集中供地出让土地详情（2021年9月28日）
11.3：第三批居住用地集中出让土地详情（2021年11月25日）
4、深汕合作区宅地供应稳定，比亚迪拿下深汕产业用地
2021年深汕合作区推地速度减缓，仅出让7宗地，比2020年减少7宗；总出让面积为89.54万㎡，同比下跌6.15%；总出让金额为34.06亿元，同比上涨24.17%。从土地用途来看，2021年出让的土地中，3宗为居住用地，3宗为工业用地，另外1宗为商业用地。
其中，比亚迪拿下深汕产业用地，占地39万平，比亚迪汽车工业园（深汕）项目计划总投资50亿元，将主要进行汽车零部件及配件制造等，投产后预计年产值100亿元，员工规模达1.8万人，项目落地将为深汕合作区吸引龙头企业起了示范性作用，也为深汕合作区未来的经济发展打下坚实的基础，有助于提升区域生产力和竞争力。
四、住宅市场
1、一手住宅供应加速，成交量价齐涨
（1）月度成交量整体温和上扬，价格持续攀升
2021年新房供应速度加快，供应量处于相对高位，带动2021年全市一手住宅成交量继续上升，并创2016年以来新高，共成交52417套，同比上升15.5%；总成交面积约522.32万㎡，同比上涨16.4%。
从2021年的月度走势来看，除了5月和6月成交量略低外，其余月份的成交量基本在3000-6000套区间内。而全年表现最为亮眼的是1月份，创下近十年月度成交量新高，共成交8356套。
图12：2021年深圳一手住宅的月度成交量价走势
一手住宅价格按月来看，上半年逐月小幅上涨，下半年在结构性因素影响下小幅下滑。但整体来看，全年房价仍维持高位震荡的趋势，全市一手住宅的成交均价为58719元/㎡，年度涨幅为4.4%。
（2）住宅供应速度加快,去化周期缩短
2021年下半年以来，新房供应速度逐渐加快，2021年全市新房项目共获得159次预售许可证，共新增预售91160套商品房，总获批面积约881.95万㎡，较2020年减少2.03%。其中住宅的总获批套数为61684套，较2020年增加12.76%，住宅获批套数在全市商品房总获批套数的占比上升至68%，创下了2016年以来的新高。
图13：2012-2021年深圳商品房供应走势及住宅获批占比
从住宅项目的预售分布区域来看，各区均有供应，原关内区域的供应量上升幅度较大。具体来看，2021年原关内地区一共新增预售住宅13322套，同比上涨160.5%；原关外地区共新增预售住宅48342套，同比下跌2.5%。2021年宝安一手住宅供应量仍表现突出，稳居全市榜首，共新增供应18815套住宅；龙岗则以13395套位居第二；南山供应量位居全市第三位，新增供应6180套住宅。
整体来看，2021年原关内区域表现较为亮眼，尤其是罗湖，新增供应4242套住宅，同比去年大涨近78倍；福田新增供应708套住宅、年涨幅为242.0%，成为全市上涨幅度第二的区域；南山和盐田新增住宅供应量均上涨，分别供应6180套、3092套，较2020年分别上涨99.9%、25.0%。
此外，深汕合作区2021年表现较佳，新增供应3358套住宅，同比上升加146.7%；龙华、光明和大鹏新增住宅供应套数分别为4176、5639和1410套，年涨幅分别为26.3%、48.9%和8.4%；而坪山仅新增供应1549套住宅，同比下降69.6%。
图14：2020-2021年深圳各区住宅供应情况
2021年新房供需两旺，仍有多个“日光盘”出现，促使年度供销比下降至1.18:1，较2020年进一步下降。另外，年末全市一手住宅的库存量下降至28793套，按照过去12个月的销售速度推算，去化周期从2020年的8.5个月下降至本年度的6.6个月，一手住宅市场供销情况理想。
图15：2012-2021年深圳一手住宅供应与销售量情况
（3）原关外成交近9成，宝安荣登榜首
受供应结构影响，2021年全市一手住宅的成交主力仍来自原关外地区。本年度，原关外地区共成交44899套，在全市的成交占比为86%；原关内地区成交7518套，占14%。但由于本年度原关内的一手住宅供应量明显增加，成交量的增长明显高于原关外区域。
图16：2012-2021年深圳一手住宅的原关内、关外成交量
（4）改善型户型成交占比进一步提高
图17：2019-2021年深圳一手住宅成交户型分布
受供应结构、限购限贷政策、生育政策等多重因素的影响，深圳换房成本进一步提高，更多的购房者购房开始追求一步到位，改善型户型大受欢迎。
从近三年全市一手住宅成交户型分布来看，90-144㎡改善型住宅的成交占比逐年递增，2021年占比已达到59.0%，较2020年上升4.8个百分点，成为成交主力户型。而90㎡以下户型成交占比降至37.9%，144㎡以上的大户型成交占比仅3.1%。
（5）宝安区成交量遥遥领先，南山区同比增长
分区域来看，宝安成交量超万套，遥遥领先其他区域，在满京华云著、万丰海岸城、京基智农山海御园、尖岗山壹号花园、前海天境花园、万科都会四季花园等主力楼盘的陆续网签下，宝安区以成交13767套住宅、同比上升122.3%的成绩位居全市榜首。此外，宝安区一手住宅销售均价更冲高至71782元/㎡，年度涨幅为15.3%，成为全市涨幅第三的区域。
龙岗以8440套的成交量仅次于宝安，但同比下降39.6%；全区一手住宅的成交均价保持稳定，为44239元/㎡，较2020年下跌3.4%。全区成交主力楼盘主要有保达誉都花园、中海阳光橡树园、合正方州润园、卓弘星辰花园、华侨城荷棠里等。
光明、龙华、坪山三个区域一手住宅成交套数均超6000套，其中坪山表现突出，在交通条件不断优化、区域配套改善等利好因素的推动下，多个新盘受市场关注度较高，如恒大城、佳华领悦、万樾府取得了开盘当天即售罄的成绩，实现了“量价齐涨”。坪山全年一手住宅成交6232套，年涨幅为53.2%；成交均价为40267元/㎡，同比上升6.9%。而龙华、光明成交量均稍有下跌，分别为6235套、6598套，较2020年分别下降14.5%、13.2%；成交均价表现稳定，龙华成交均价为63692元/㎡，同比上升1.8%；光明则同比下跌2.9%，为50651元/㎡。此外，大鹏和深汕合作区2021年新房供应加快，新盘入市项目增多，一手住宅成交量均上涨，成交价则下跌。
原关内地区中，南山表现出色，2021年共成交4659套，同比大涨236.1%；其次是罗湖，突破千套，成交1508套住宅，同比上升132.0%；福田和盐田成交量均下滑，分别成交338套、977套。价格方面，四个区域的成交均价同比2020年均上升，其中南山上涨幅度，成交均价为107253元/㎡，突破10万，年涨幅为18.3%；其次是盐田，成交均价达到57242元/㎡，较2020年上升15.8%。
2、调控政策加码，二手住宅成交跌超五成
（1）二手房参考价政策出台，月度成交“七连跌”
2021年，全市共备案40635套二手住宅，同比2020年下跌57.3%；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为1211.26，较2020年上涨8.6%。
从月度备案量走势来看，受二手房参考价政策影响，深圳二手住宅市场降温明显，自4月起二手住宅的备案量便呈现逐月下滑的态势，连跌7个月，8、9、10月份更是跌破2000套，其中10月仅成交1605套，创近十年新低。直到11月，二手住宅成交量才止跌回升，重回2000套大关。
美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数方面，受成交量连续下挫的影响，2021年月度价格指数出现持续下降的趋势。2021年12月美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为1197.07，比2021年1月份的1224.45下跌了2.2%。由于2021年度价格指数是从2020年的高位小幅度回落，因此年度均值比去年仍然有所上升。
图20：2021年深圳二手住宅的月度成交量价走势
（2）各行政区成交量全线缩水，龙岗跃居首位
与一手住宅市场不同，原关内、原关外的二手住宅成交分布比较均匀。2021年原关内地区共成交21585套二手住宅，同比下跌53.9%；原关外地区成交19050套，同比下跌60.7%，原关外地区在全市的成交占比降至47%。
图21：2012-2021年深圳二手住宅的原关内、关外成交量
分区域来看，由于2021年政策调控压力大，二手住宅的首付比例变相提高，影响成交信心，市场观望情绪浓厚，全市各区域的二手住宅成交量较2020年均全线大幅下降。
其中，龙岗共成交11699套二手住宅，同比下降55.9，成为全市突破万套的区域，稳居，成交热点片区仍分布在布吉、横岗、坂田及龙岗中心城片区；宝安共成交7351套二手住宅，仅次于龙岗，同比下降66.5%，成交热点片区有光明、宝安中心区和龙华。
原关内地区方面，罗湖表现出色，以年度成交7340套的水平跃居全市第三位，同比下降47.5%，成交主力项目有城市天地广场、旭飞华达园一期、爵士大厦、旭飞华天苑、深业东岭花园等；福田共成交7074套，同比下降55.2%；另南山共成交5951套，同比下降60.9%。
（3）二手住宅成交价回调，家庭负担比下降
2021年深圳房地产市场政策收紧，二手住宅价格出现回调，且五年期以上LPR维持不变，加上本年度深圳打工一族的工资收入水平也比2020年有所提高，因此本年度平均家庭负担比有所下降，为69.8%，比2020年减少2.2个百分比。
图24：2016-2021年美联物业（深圳）二手住宅家庭负担比
数据来源：美联物业研究中心
3、保障性租赁住房加快发展，租金持续下跌
（1）受住宅市场“降温”影响，全年租金水平稳中回落
2021年，新冠肺炎疫情持续对社会发展和人们的生活产生影响，实体经济回暖速度未如理想，住宅租赁市场也受到了冲击，再加上深圳近年不断加快发展保障性租赁住房的筹建，租赁市场朝着健康稳定方向发展。
图25：2019-2021年深圳蓝筹住宅租金投资走势
2021年美联物业（深圳）蓝筹住宅租金平均水平为89.71元/㎡·月，较2020年下跌1.47元/㎡·月；租金表现稳定，全年变幅控制在在1.54%-1.58%之间。
（2）盐田成为住宅租金上升的行政区
受新冠肺炎疫情及住宅市场“降温”的影响，深圳住宅整体租金水平持续下滑。从各区域租金变化情况看，在地铁8号线开通的利好下，盐田成为全市有涨幅的区域，年度租金为58元/㎡•月，同比涨幅为7.4%；福田、南山这两个经济强区的租金水平仍然领先全市，分别为116元/㎡•月、111元/㎡•月，与2020年持平；罗湖紧随其后，年度租金为85元/㎡•月，但较2020年下跌2.3%；而宝安和龙岗与2020年持平，分别为66元/㎡•月、50元/㎡•月。
4、2022年楼市政策有望稳定，一、二手住宅成交量齐升
（1）政策展望：坚持“房住不炒”定位，加大力度推进保障性住房建设
2021年12月中旬召开的中央经济工作会议中会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其中首次提出“探索新的发展模式”，意味着我国房地产市场将进入了平稳发展期，逐渐从增量开发到存量运营时代转变，促进房地产业良性循环和健康发展。
具体至深圳市场方面，将继续深入贯彻“房住不炒”定位，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。深圳当前政策环境已经比较严格，在二手房参考价、“715”打补丁等政策落地后，深圳市场迅速降温，逐渐回归理性。因此，预计2022年难有更为严格的调控政策出台，将维持目前的状态，以稳房价为主。此外，2021年11月中旬广东省发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确深圳是发展保障性租赁住房的重点城市，单列租赁住房用地占比原则上不低于10%，深圳明年或将加大住房租赁市场发展力度。
（2）住宅市场预测：新房入市量保持高位，一、二手成交量上升
2021年，深圳坚持“房住不炒”定位，缓解住房供给压力，7月上旬发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，其中提及“允许商业改为居住用途，30%为商品房，其余为公共住房”、“2035年常住人口人均住房面积达到40以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%”，紧接着下半年的第二、第三批集中供地明显加大宅地供应力度。因此，预计2022年，开发商推盘的速度仍将维持在高位水平，而随着土地出让方式的变化，更多限价房入市销售，新房房价稳定，预计2022年新房市场将延续量微涨价趋稳的趋势。据美联物业研究中心监测，2022年全市144个项目有潜在的入市意愿，且入市项目仍集中在原关外地区。
二手住宅方面，二手房参考价政策出台以来，威力巨大，二手住宅成交量7个月连跌，直到年底稍微回暖，春节假期结束后，恰逢二手房参考价政策满周年，经过一年的调整期，预计二手住宅市场在一季度后逐渐复苏，但整体还是难以恢复之前的火热行情，将保持平稳发展，因此预计2022年全市二手住宅成交量将有所回升。2022年，二手房价方面预计继续实行二手房参考价政策，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。
五、写字楼市场
1、一手写字楼遭遇滑坡，成交分布明显改变
（1）供应量持续走低，新兴商圈成为主力
据美联物业研究中心统计的数据显示，2021年一手写字楼新增供应面积约为80.10万㎡，同比下降26.2%。近年来，写字楼供应持续走高，2020年及2021年在疫情的影响下，供应出现持续下滑，且下滑幅度持续加大，已跌破百万级别供应，回落至2016年的水平，虽然，前海区域未来仍有乐观的供应前景，但想再度突破百万，仍是一件难事。因此，预计2022年全年供应将维持在80-90万之间。
从分月的供应情况看，供应主要集中5-11月，较往年有明显不同，供应整体提前，不再是年底翘尾的行情。
图29：2012-2021年深圳一手写字楼新增供应量走势图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
分区域来看，2021年供应结构有明显改变，原关外区域（含深汕）以53.46万㎡供应超过原关内区域的26.64万㎡，一改往日以原关内区域为主的局面。其中，龙岗区供应量占据全市，占比25.6%；其次为宝安区，占比20.6%；随后才是罗湖和南山区，分别占比17.3%和13.4%；光明、深汕和龙华提供小幅供应；福田和盐田则占比极低，坪山和大鹏持续零供应。
图30：2021年深圳各区域一手写字楼新增供应面积占比
（2）一手成交高开低走、年末翘尾，价格走势波动明显
据美联物业研究中心统计的数据显示，2021年深圳一手写字楼共成交2956套，成交面积34.40万㎡，同比下降21.2%；在住宅市场走低的大环境影响下，写字楼市场关注度有所提升，但受疫情持续的影响，需求仍稍显疲软。全年平均成交价格为57069元/㎡，同比上涨3.4%。
套均成交面积有所上涨，达到116.4㎡，中小面积写字楼产品在市场上仍是主力产品。
图31：2012-2021年深圳一手写字楼年度成交量价走势图
图32：2021年深圳一手写字楼月度成交量价走势图
分月份看，成交全年呈高开低走、年末翘尾行情，2月、4月、11月和12月出现了明显的走高行情，其他月份大多处于低位运行状态。价格方面受成交结构的影响，走势变化较大。
分区域看，2021年原关内四区均有所上涨，原关外各区均有不同程度下滑。其中，南山、罗湖成交放量，成为成交的热门区域，亦是全市成交的主力；盐田成交延续了2020年的热度，在原有高位更进一步；龙华和坪山则出现了较为明显的下滑，未能延续2020年的热度。
2021年的一手写字楼市场，成交分布相对集中，宝安、南山、罗湖和龙岗占据主力位置，其他区域占比较小。
图34：2021年深圳各区一手写字楼成交面积占比图
2、二手写字楼抗压力出色，租金、齐回升
（1）成交量稳价跌，市场步入调整期
2021年二手写字楼共成交1140套，成交面积11.59万㎡，面积同比下降3.5%，总成交仍远低于一手写字楼。整体来看，二手写字楼凭借优势的地段及配套目前仍能保有一定的成交量，且抗压性明显好过一手写字楼。不过，写字楼一、二手市场产品的替代效应较强，随着一手供应区域的逐渐成熟，优势将持续减弱，此消彼长之下，未来相互竞争将愈发激烈。
价格方面，44311元/㎡的年度均价较2020年下降2.6%，需求的疲软导致成交回落，价格出现持续的回落态势。
图36：2012-2021年深圳二手写字楼年度成交量价走势图
近年，二手写字楼成交相对较低，稍有放量便可带动月度成交走势的明显变化，因此全年成交量走势呈明显的震荡态势；价格方面，则受租赁市场空置率上升，租金快速走低行情的影响，价格出现了持续下滑，下半年虽有小幅回升，但也未能阻止全年均价持续出现小幅下跌。
图37：2021年深圳二手写字楼月度成交量价走势图
深圳二手写字楼市场虽出现了一定的下滑，但依靠其成熟的特性，表现出了不同寻常的抗跌性，整体下滑幅度较小。其中，罗湖和福田两区出现一定下滑，其他四区均有一定上涨，尤其是宝安和龙岗涨幅较为明显，写字楼商圈需求出现持续外溢现象。目前，虽然原关外区域成交总量并不算太大，但随着越来越多的新项目转变为二手项目，未来成交将不再集中于现有的成熟写字楼商圈。
从成交占比看，福田依然是全市的成交主力区域，成交面积52870.14㎡，占比45.6%；罗湖成交14366.32㎡，占比12.4%；南山则保持了不错的成交态势，成交18032.73㎡，占比15.5%；宝安和龙岗成交有明显上涨，占比进一步提升，虽较福田尚有一定差距，但已和罗湖、南山需求接近。
整体来看，2021年成交分布与2020年基本相同，成交主要集中在原关内区域，以福田、罗湖和南山为主，但原关内占比较2020年下滑近10个百分点，未来或仍有下滑的空间，原关外区域的潜力已开始逐步呈现。
图39：2021年深圳各区二手写字楼成交面积占比图
（2）蓝筹租金携同步小幅回升
图40：深圳写字楼蓝筹租金及走势图
2021年度写字楼蓝筹租金价格为151元/㎡.月，租金由年初的147元/㎡.月回升至至年底的160元/㎡.月，上涨约9%。一方面，深圳疫情控制情况较好，经济活动逐步恢复，写字楼租赁需求有一定回升，带动了租赁市场的提升；另一方面，新增供应持续减少，给与了市场一定时间消化，整体写字楼物业空置率有所回落，空置率由2020年的25%回落至20%左右。另外，同期租金报由3.96%上升至4.33%，全年的平均租金上升至4.10%。
3、2022年写字楼市场供应企稳，市场整体成交向好
回首2021年，虽然疫情仍在持续，但经济已经复苏，写字楼需求呈现出上升态势，结合各区的表现，市场需求出现由成熟商圈向新兴商圈、由旧物业向新物业转移的趋势，预计这一趋势将延续至2022年。整体供应方面，预计2022年供应企稳，维持在80-90万之间，其中前海及新兴商圈供应占比有望进一步走高。同时，受前海及深圳湾区域高档写字楼的供应占比加大的影响，一手整体价格将持续小幅上涨，二手则在经济复苏、需求回升的前景下，价格或有所回升。
租赁市场方面，短期内市场需求将处于持续回升的阶段，整体空置率有望持续走低，全市写字楼的整体空置率在2022年将重回20%以内，这将进一步促进市场租金的回升。
同时，我们看好大宗成交未来的高光表现，预期整体成交能够迈入上行区间。总的来说，我们对2022年写字楼市场持较为乐观态度。
六、商业市场
1、新老商圈齐心协力，力保市场成交上行
（1）商务公寓供应明显回落，商业供应表现平稳
2021年商业市场推盘力度明显减弱，市场整体供应下滑明显，“灾区”主要体现在商务公寓供应方面。据统计，全年新增供应面积合计150.94万㎡，同比下降24.4%。其中，商业市场新增供56.66万㎡，同比上涨3.3%；商务公寓新增供应94.28万㎡，同比下降34.9%。
套均面积方面，商业物业上涨明显，为105.06㎡，较2020年上涨28.98㎡；商务公寓微涨，为60.75㎡，较2020年仅上涨1.48㎡，整体户型仍保持了小面积为主的趋势。
图42：2012-2021年深圳一手商业新增供应量走势
目前，商业的供应多为住宅项目的配套底商，而2021年原关外区域依然是住宅供应大户，导致商业新增供应也基本上集中在龙岗和宝安，分别占据32.0%和23.8%的份额；而原关内区域则依靠南山独挑大梁，占18.2%份额，罗湖和福田供应较低。
供应外溢已成为常态，外溢速度持续加快，随着深圳土地供应的加速、大湾区规划快速落地带动了整体商业的发展，龙岗、光明和宝安将是未来几年供应的主力。
图43：2021年深圳各区域一手商业新增供应面积占比
商务公寓的供应分布与商业大体相同，原关外区域是主力供应区域，宝安和龙岗占据了主力位置，宝安以35.67万㎡占据37.8%的新增份额，龙岗供应18.98万㎡占比为20.1%；原关内区域则是南山和罗湖占比较大，分别为19.5%和13.1%。
图44：2021年深圳各区域一手商务公寓新增供应面积占比
（2）一手商业成交量涨价跌
图45：2012-2021年深圳一手商业成交量价走势图
深圳一手商业成交面积为98.65万㎡，同比上涨16.3%，逆势走高；成交均价为61764元/㎡，同比下降4.6%。分月份看，年初开局较好、年末大幅翘尾，整体走势波动不大。价格则受供应结构的影响，波动较为明显。
图46：2021年深圳一手商业成交量价走势图
分区域来看，罗湖、宝安和龙华成交回落，其他各区均有不同程度上涨，少数区域的下降无法阻挡整体成交的走高。
一手商业市场依然是原关外区域占据主要份额，合计占据了全市63.1%的份额，较2020年略有下滑，属于结构性因素，整体上外溢的大趋势并未改变。
图48：2021年深圳各区一手商业成交面积占比图
2、二手商业市场持续“群雄割据”之势
（1）全年成交持续小幅下行，价格保持微涨
2021年二手商业全年成交面积为25.15万㎡，同比下降7.3%，实体经济的恢复并不算理想，二手商业长期承压前行，导致成交出现持续下滑。价格方面，受到成交量持续下行的影响，二手商业价格迎来结构性调整，仅能保持微幅的增长，全年二手商业蓝筹均价为153001元/㎡，同比仅微涨0.14%。
图50：2012-2021年深圳二手商业成交量价走势图
二手商业市场全年走势表现较为平稳，并未出现较大波动，二手商业市场供需相对平稳；价格方面则处于结构性调整阶段，价格波动较为明显，好在年底调整接近尾声，价格有所回升。
图51：2021年深圳二手商业成交量价走势图
从分区年度的同比数据来看，盐田和宝安逆市上涨；其他各区均有不同程度下滑，尤其是罗湖连续两年均出现较大降幅，较为陈旧的商业模式已成为了拖累罗湖商业发展及成交的主要原因，东门改造有望成为罗湖再次起航的良机。
与一手商业市场相比，二手商业的成交分布相对均匀，“群雄割据”的局面得以持续。原关外龙岗和宝安分别占比23.1%和21.0%，较2020年有小幅增长；福田则继续引领原关内区域的成交趋势，占比达到了26.9%，南山占比16.2%紧随其后，罗湖则出现了较明显的下滑，仅占比8.6%。
整体来看，随着新增住宅项目逐渐向光明、龙岗、宝安等新兴区域发展，人口的流动将难以避免往外走，促进了新兴商圈的崛起，在较长一段时间内将持续分流商业需求。近年来原关外区域占比持续上升，虽然幅度不大，但趋势一直未变，预计未来这一趋势将愈发明显。
图53：2021年深圳各区二手商业成交面积占比图
（2）二手蓝筹租金及结构性下调
据美联物业研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，2021年新兴商圈的加速崛起对成熟商圈形成一定冲击，迫使成熟商圈转型以满足顾客需求，一线商圈进入结构性调整阶段，年度二手蓝筹租金的均值为1130元/㎡.月，同比回落0.35%。
图54：深圳商铺蓝筹租金及走势图
2021年全年平均租金8.86%，较2020年有小幅回落。目前，已处较高的水准，进一步上升的压力较大。
3、2022年新兴商圈发展加速，租金结构性下降
（1）预计2022年商业市场相对乐观，成交量稳中有升
2021年，“2.8”新政的出台对住宅市场造成了极大影响，部分客户转向商业市场，在供应下降的情况下实现了成交增长，实属不易，预计未来的成交将是一个较为长期的慢速增长过程。
预计2022年仍将有超百万平方米的新增供应量，与2021年供应量相仿。其中，商业未来的供应以住宅底商为主，供应主力仍将是原关外区域；而商务公寓则受取消审批政策的影响，供应量将持续小幅走低。
（2）2022年新兴商圈持续冲击市场，租金结构性下降
2022年，深圳仍将继续吸引品牌积极进驻和扩张，市场品牌租赁需求预计保持活跃，全市空置率料将继续回落。租金方面则持续受到新兴商圈的冲击，平均租金水平料将结构性下降。
据不完全统计，2021年深圳共新开业约15个商业项目，共增商业体量约140万平方米，其中包括宝能中心环球汇、景华汇购物中心、坂田湾畔Mall、水湾一里街坊、光明勤诚达K+广场、钧濠MIX park、龙岗天光城购物中心等多家社区级商业；也有深圳欢乐港湾、前海卓悦INTOWN、龙华后浪新天地等特色商业项目；更有颇具看点的龙岗万达广场、龙华壹方城、万象前海、光明蓝鲸世界等都市级一站式商业中心，新项目分散于各个区域板块，不断丰富深圳的商业格局。
随着深圳一城多中心的发展格局和城市外扩化发展，社区型和区域型购物中心逐渐成为主流，2021年的新供应市场情况与之吻合。
据不完全统计，2022年深圳拟开业商业项目近30个，商业体量超200万㎡，数量和体量较2021年都大幅提升，华润、中洲、万科、印力、仁恒、满京华、海岸城、卓越、粤海等各有“新作”，商业发展十分迅猛。
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一、全年楼市综述
1、一手住宅成交畅旺，二手住宅则遭“腰斩”
在政策环境全面收紧的情况下，2021年深圳住宅市场降温明显。2021年度深圳一、二手住宅合计成交93052套，较2020年下跌33.8%；总成交面积为884.18万㎡。
其中，一手住宅成交52417套，同比2020年上升15.5%；价格方面，一手住宅受限价政策的影响，价格走势稳定，2021年全市一手住宅的成交均价为58719元/㎡，年度涨幅为4.4%。
图1：2012-2021年深圳一手住宅量价走势
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
二手住宅成交40635套，同比2020年下跌57.3%；二手房价格指数2021年美联物业（深圳）住宅蓝筹指数为1211.26，较2020年上涨8.6%。
2021年2月，深圳设立了二手住房成交参考价格发布机制，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。由于二手房参考价的价格水平与真实成交价存在一定的差距，银行也依据参考价进行贷款，二手住宅市场的成交量从2月开始急速下降，月度同比跌幅接近八成。与此同时，在成交量连续下滑超过半年的影响下，二手房交易价格也出现下滑的趋势。美联物业（深圳）住宅蓝筹指数2021年的走势是高开低走，而且是在2020年的高位水平下小幅度下滑，因此全年平均价格仍然比2020年高出不少。
图2：2012-2021年深圳二手住宅量价走势
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
2、写字楼供应持续走低，空置率有所下降、租金小幅回升
2021年深圳写字楼市场供应持续走低，跌破百万级别供应，回落至2016年的水平。全年一手写字楼的成交量仅34.40万㎡，同比下降21.2%；平均价格为57069元/㎡，同比上涨3.4%。二手写字楼成交面积11.59万㎡，面积同比下降3.5%；蓝筹价格走势持续小幅下滑，44311元/㎡的年度均价较去年下降2.6%。
图3：2012-2021年深圳一、二手写字楼量价走势
数据来源：美联物业研究中心、深圳市规土委
租赁方面，2021年深圳疫情控制良好，经济恢复情况较好，写字楼租赁需求有一定回升，带动了租赁市场的提升；另一方面，新增供应持续减少，给与了市场一定时间消化，整体写字楼物业空置率有所回落，空置率由2020年的25%回落至20%左右，拉升了整体的租金水平。
3、商业购买需求略有下降，租金结构性下调
全年一手商业的成交量为98.65万㎡，同比上涨16.3%；成交均价为61764元/㎡，同比下降4.6%。二手商业全年成交面积为25.15万㎡，同比下降7.3%，成交连续5年走低；价格受到成交下行及商业结构调整的影响，仅能保持微幅的增长，全年二手商业蓝筹均价为153001元/㎡，同比上涨0.1%。
租赁方面，新兴商圈的崛起对成熟商圈形成一定冲击，同时成熟商圈处于结构调整期，导致租金出现结构性下调，2021年度二手蓝筹租金的均值为1130元/㎡.月，同比回落0.35%。
图4：2012-2021年深圳一、二手商业量价走势
数据来源：美联物业研究中心、深圳市规土委
备注：从2014年7月起，我们将以美联物业研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（住宅底商、商业街沿街旺铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价作出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。本文下同。
二、深圳楼市政策
1、二手房参考价政策落地，打响二手房调控枪
2021年，层面调控主基调不变，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”定位。深圳市场方面，深入贯彻国家“房住不炒”定位，针对市场过热的现象适时预警，加强购房资格审查、出台二手房参考价政策、给离婚买房打补丁、打新积分再升级、严查个人消费贷及经营贷违规流入楼市、进一步规范新房价格标准，查处小产权房交易、收紧落户政策、整治、房地产税试点城市预期、二手房交易系统上线等一系列楼市政策贯穿全年。而在一系列调控组合拳的重击下，深圳房地产市场的热度火速降温，二手房交易急速萎缩，买卖双方观望情绪浓厚，连带新房市场的热度也受到波及，市场趋向理性，总体保持着健康平稳的发展态势。
2、五年期以上LPR维持不变，5月起房贷利率小幅上调
自2020年4月份5年期以上LPR调整为4.65%后，连续20个月未变。2021年5月起，深圳四大行上调房贷利率，首套房贷利率的执行标准为5年期以上LPR+45BP。
受调控政策的影响，2021年以来深圳楼市金融调控不断加码，市场上一直传递出信贷收紧的信息，而深圳适度上调房贷利率，不仅坚持了“房住不炒”定位，也体现因城施策的方针，有助于防范金融风险，促进楼市平稳健康发展。
图6：2020年10月至今深圳市四大行房贷利率走势图
数据来源：中国人民银行、美联物业研究中心
三、土地市场
1、宅地集中供应，出让面积大幅上升，地价稳定
2021年深圳土地市场实行“集中供地”模式，分别在5月、9月、11月份分三批集中出让涉宅用地。从土拍过程来看，三轮土拍出现了先扬后抑的走势，从轮的高溢价抢地到第三轮的以底价成交为主。
图7：2012-2021年深圳土地出让面积及金额走势图
数据来源：美联物业研究中心、深圳市土地房产交易中心
2021年全市共成功出让87宗土地（包含深汕特别合作区），总出让面积为507.45万㎡，同比上升54.5%；总出让金额为1118.77亿元，同比上涨6.2%。
2、居住用地首次跃居榜首，成交宗数赶超工业用地
从全市出让土地的用途分布来看，2021年居住用地（含商住用地）独占鳌头，共成功出让39宗，成为成交供应主力，工业用地紧随其后，全年交易33宗。此外，商业用地出让7宗，其他用地出让8宗。
图8：深圳2021年出让土地用途分布
数据来源：美联物业研究中心、深圳市土地房产交易中心
从全市各区域的出让宗数情况来看，2021年全市各区域均有土地成交，但成交主力仍集中在原关外地区。其中，宝安和光明均出让14宗，并列位；龙岗出让13宗，位居第二；南山和龙华各出让11宗，并排第三位。
3、宅地供应力度加大，竞拍条件愈趋严格
在市规划和自然资源局《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》的指导下，2021年深圳居住用地爆发式供应。据统计，2021年全年，全市共出让居住用地（包括含居住产品的综合性用地）合计39宗，除罗湖、大鹏外，其他区域均有宅地出让，其中光明9宗，位列；龙岗7宗，排名第二；宝安和龙华各6宗，并列第三。
图10：2021年深圳居住用地出让区域宗数分布
数据来源：美联物业研究中心、深圳市土地房产交易中心
2021年宅地竞拍条件愈趋严格，普通商品房用地出让方式由轮集中供地采取“双限双竞”升级到第二、第三轮采取“三限双竞+摇号”，即限地价、限全年期自持租赁住房面积（普通商品住房面积的40%）、限住房销售均价，竞地价、竞全年期自持租赁住房面积(相应扣减普通商品住房面积），达到全年期自持租赁住房限制面积后通过摇号方式确定竞得人，且溢价率控制在15%以内。通过优化竞价方式、强化“房地联动”等多项举措，地价逐渐回归理性，朝着“稳地价、稳房价、稳预期”的目标发展。
具体来看，2021年度三次的集中供地，批集中供地顺利出让6宗地块，竞拍过程激烈，溢价率达到45%，最终收金138.4亿；第二批集中供地加大力度，共推出22宗居住用地，但出让条件更加严格，溢价率控制在15%以内，最终成功出让21宗，揽金超450亿元；第三批集中供地推出11宗地块，完美收官，11宗地块均顺利出让，但基本底价成交，收金近370亿元。三批集中供地具体的成交信息详见下图。
图11：2021年度深圳三批居住用地集中出让土地详情
11.1：批居住用地集中出让土地详情（2021年5月13日）
11.2：第二批集中供地出让土地详情（2021年9月28日）
11.3：第三批居住用地集中出让土地详情（2021年11月25日）
4、深汕合作区宅地供应稳定，比亚迪拿下深汕产业用地
2021年深汕合作区推地速度减缓，仅出让7宗地，比2020年减少7宗；总出让面积为89.54万㎡，同比下跌6.15%；总出让金额为34.06亿元，同比上涨24.17%。从土地用途来看，2021年出让的土地中，3宗为居住用地，3宗为工业用地，另外1宗为商业用地。
其中，比亚迪拿下深汕产业用地，占地39万平，比亚迪汽车工业园（深汕）项目计划总投资50亿元，将主要进行汽车零部件及配件制造等，投产后预计年产值100亿元，员工规模达1.8万人，项目落地将为深汕合作区吸引龙头企业起了示范性作用，也为深汕合作区未来的经济发展打下坚实的基础，有助于提升区域生产力和竞争力。
四、住宅市场
1、一手住宅供应加速，成交量价齐涨
（1）月度成交量整体温和上扬，价格持续攀升
2021年新房供应速度加快，供应量处于相对高位，带动2021年全市一手住宅成交量继续上升，并创2016年以来新高，共成交52417套，同比上升15.5%；总成交面积约522.32万㎡，同比上涨16.4%。
从2021年的月度走势来看，除了5月和6月成交量略低外，其余月份的成交量基本在3000-6000套区间内。而全年表现最为亮眼的是1月份，创下近十年月度成交量新高，共成交8356套。
图12：2021年深圳一手住宅的月度成交量价走势
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
一手住宅价格按月来看，上半年逐月小幅上涨，下半年在结构性因素影响下小幅下滑。但整体来看，全年房价仍维持高位震荡的趋势，全市一手住宅的成交均价为58719元/㎡，年度涨幅为4.4%。
（2）住宅供应速度加快,去化周期缩短
2021年下半年以来，新房供应速度逐渐加快，2021年全市新房项目共获得159次预售许可证，共新增预售91160套商品房，总获批面积约881.95万㎡，较2020年减少2.03%。其中住宅的总获批套数为61684套，较2020年增加12.76%，住宅获批套数在全市商品房总获批套数的占比上升至68%，创下了2016年以来的新高。
图13：2012-2021年深圳商品房供应走势及住宅获批占比
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
从住宅项目的预售分布区域来看，各区均有供应，原关内区域的供应量上升幅度较大。具体来看，2021年原关内地区一共新增预售住宅13322套，同比上涨160.5%；原关外地区共新增预售住宅48342套，同比下跌2.5%。2021年宝安一手住宅供应量仍表现突出，稳居全市榜首，共新增供应18815套住宅；龙岗则以13395套位居第二；南山供应量位居全市第三位，新增供应6180套住宅。
整体来看，2021年原关内区域表现较为亮眼，尤其是罗湖，新增供应4242套住宅，同比去年大涨近78倍；福田新增供应708套住宅、年涨幅为242.0%，成为全市上涨幅度第二的区域；南山和盐田新增住宅供应量均上涨，分别供应6180套、3092套，较2020年分别上涨99.9%、25.0%。
此外，深汕合作区2021年表现较佳，新增供应3358套住宅，同比上升加146.7%；龙华、光明和大鹏新增住宅供应套数分别为4176、5639和1410套，年涨幅分别为26.3%、48.9%和8.4%；而坪山仅新增供应1549套住宅，同比下降69.6%。
图14：2020-2021年深圳各区住宅供应情况
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
2021年新房供需两旺，仍有多个“日光盘”出现，促使年度供销比下降至1.18:1，较2020年进一步下降。另外，年末全市一手住宅的库存量下降至28793套，按照过去12个月的销售速度推算，去化周期从2020年的8.5个月下降至本年度的6.6个月，一手住宅市场供销情况理想。
图15：2012-2021年深圳一手住宅供应与销售量情况
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
（3）原关外成交近9成，宝安荣登榜首
受供应结构影响，2021年全市一手住宅的成交主力仍来自原关外地区。本年度，原关外地区共成交44899套，在全市的成交占比为86%；原关内地区成交7518套，占14%。但由于本年度原关内的一手住宅供应量明显增加，成交量的增长明显高于原关外区域。
图16：2012-2021年深圳一手住宅的原关内、关外成交量
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
（4）改善型户型成交占比进一步提高
图17：2019-2021年深圳一手住宅成交户型分布
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
受供应结构、限购限贷政策、生育政策等多重因素的影响，深圳换房成本进一步提高，更多的购房者购房开始追求一步到位，改善型户型大受欢迎。
从近三年全市一手住宅成交户型分布来看，90-144㎡改善型住宅的成交占比逐年递增，2021年占比已达到59.0%，较2020年上升4.8个百分点，成为成交主力户型。而90㎡以下户型成交占比降至37.9%，144㎡以上的大户型成交占比仅3.1%。
（5）宝安区成交量遥遥领先，南山区同比增长
分区域来看，宝安成交量超万套，遥遥领先其他区域，在满京华云著、万丰海岸城、京基智农山海御园、尖岗山壹号花园、前海天境花园、万科都会四季花园等主力楼盘的陆续网签下，宝安区以成交13767套住宅、同比上升122.3%的成绩位居全市榜首。此外，宝安区一手住宅销售均价更冲高至71782元/㎡，年度涨幅为15.3%，成为全市涨幅第三的区域。
龙岗以8440套的成交量仅次于宝安，但同比下降39.6%；全区一手住宅的成交均价保持稳定，为44239元/㎡，较2020年下跌3.4%。全区成交主力楼盘主要有保达誉都花园、中海阳光橡树园、合正方州润园、卓弘星辰花园、华侨城荷棠里等。
光明、龙华、坪山三个区域一手住宅成交套数均超6000套，其中坪山表现突出，在交通条件不断优化、区域配套改善等利好因素的推动下，多个新盘受市场关注度较高，如恒大城、佳华领悦、万樾府取得了开盘当天即售罄的成绩，实现了“量价齐涨”。坪山全年一手住宅成交6232套，年涨幅为53.2%；成交均价为40267元/㎡，同比上升6.9%。而龙华、光明成交量均稍有下跌，分别为6235套、6598套，较2020年分别下降14.5%、13.2%；成交均价表现稳定，龙华成交均价为63692元/㎡，同比上升1.8%；光明则同比下跌2.9%，为50651元/㎡。此外，大鹏和深汕合作区2021年新房供应加快，新盘入市项目增多，一手住宅成交量均上涨，成交价则下跌。
原关内地区中，南山表现出色，2021年共成交4659套，同比大涨236.1%；其次是罗湖，突破千套，成交1508套住宅，同比上升132.0%；福田和盐田成交量均下滑，分别成交338套、977套。价格方面，四个区域的成交均价同比2020年均上升，其中南山上涨幅度，成交均价为107253元/㎡，突破10万，年涨幅为18.3%；其次是盐田，成交均价达到57242元/㎡，较2020年上升15.8%。
2、调控政策加码，二手住宅成交跌超五成
（1）二手房参考价政策出台，月度成交“七连跌”
2021年，全市共备案40635套二手住宅，同比2020年下跌57.3%；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为1211.26，较2020年上涨8.6%。
从月度备案量走势来看，受二手房参考价政策影响，深圳二手住宅市场降温明显，自4月起二手住宅的备案量便呈现逐月下滑的态势，连跌7个月，8、9、10月份更是跌破2000套，其中10月仅成交1605套，创近十年新低。直到11月，二手住宅成交量才止跌回升，重回2000套大关。
美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数方面，受成交量连续下挫的影响，2021年月度价格指数出现持续下降的趋势。2021年12月美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为1197.07，比2021年1月份的1224.45下跌了2.2%。由于2021年度价格指数是从2020年的高位小幅度回落，因此年度均值比去年仍然有所上升。
图20：2021年深圳二手住宅的月度成交量价走势
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
（2）各行政区成交量全线缩水，龙岗跃居首位
与一手住宅市场不同，原关内、原关外的二手住宅成交分布比较均匀。2021年原关内地区共成交21585套二手住宅，同比下跌53.9%；原关外地区成交19050套，同比下跌60.7%，原关外地区在全市的成交占比降至47%。
图21：2012-2021年深圳二手住宅的原关内、关外成交量
数据来源：美联物业研究中心、深圳市住建局
分区域来看，由于2021年政策调控压力大，二手住宅的首付比例变相提高，影响成交信心，市场观望情绪浓厚，全市各区域的二手住宅成交量较2020年均全线大幅下降。
其中，龙岗共成交11699套二手住宅，同比下降55.9，成为全市突破万套的区域，稳居，成交热点片区仍分布在布吉、横岗、坂田及龙岗中心城片区；宝安共成交7351套二手住宅，仅次于龙岗，同比下降66.5%，成交热点片区有光明、宝安中心区和龙华。
原关内地区方面，罗湖表现出色，以年度成交7340套的水平跃居全市第三位，同比下降47.5%，成交主力项目有城市天地广场、旭飞华达园一期、爵士大厦、旭飞华天苑、深业东岭花园等；福田共成交7074套，同比下降55.2%；另南山共成交5951套，同比下降60.9%。
（3）二手住宅成交价回调，家庭负担比下降
2021年深圳房地产市场政策收紧，二手住宅价格出现回调，且五年期以上LPR维持不变，加上本年度深圳打工一族的工资收入水平也比2020年有所提高，因此本年度平均家庭负担比有所下降，为69.8%，比2020年减少2.2个百分比。
图24：2016-2021年美联物业（深圳）二手住宅家庭负担比
数据来源：美联物业研究中心
3、保障性租赁住房加快发展，租金持续下跌
（1）受住宅市场“降温”影响，全年租金水平稳中回落
2021年，新冠肺炎疫情持续对社会发展和人们的生活产生影响，实体经济回暖速度未如理想，住宅租赁市场也受到了冲击，再加上深圳近年不断加快发展保障性租赁住房的筹建，租赁市场朝着健康稳定方向发展。
图25：2019-2021年深圳蓝筹住宅租金投资走势
数据来源：美联物业研究中心
2021年美联物业（深圳）蓝筹住宅租金平均水平为89.71元/㎡·月，较2020年下跌1.47元/㎡·月；租金表现稳定，全年变幅控制在在1.54%-1.58%之间。
（2）盐田成为住宅租金上升的行政区
受新冠肺炎疫情及住宅市场“降温”的影响，深圳住宅整体租金水平持续下滑。从各区域租金变化情况看，在地铁8号线开通的利好下，盐田成为全市有涨幅的区域，年度租金为58元/㎡•月，同比涨幅为7.4%；福田、南山这两个经济强区的租金水平仍然领先全市，分别为116元/㎡•月、111元/㎡•月，与2020年持平；罗湖紧随其后，年度租金为85元/㎡•月，但较2020年下跌2.3%；而宝安和龙岗与2020年持平，分别为66元/㎡•月、50元/㎡•月。
4、2022年楼市政策有望稳定，一、二手住宅成交量齐升
（1）政策展望：坚持“房住不炒”定位，加大力度推进保障性住房建设
2021年12月中旬召开的中央经济工作会议中会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其中首次提出“探索新的发展模式”，意味着我国房地产市场将进入了平稳发展期，逐渐从增量开发到存量运营时代转变，促进房地产业良性循环和健康发展。
具体至深圳市场方面，将继续深入贯彻“房住不炒”定位，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。深圳当前政策环境已经比较严格，在二手房参考价、“715”打补丁等政策落地后，深圳市场迅速降温，逐渐回归理性。因此，预计2022年难有更为严格的调控政策出台，将维持目前的状态，以稳房价为主。此外，2021年11月中旬广东省发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确深圳是发展保障性租赁住房的重点城市，单列租赁住房用地占比原则上不低于10%，深圳明年或将加大住房租赁市场发展力度。
（2）住宅市场预测：新房入市量保持高位，一、二手成交量上升
2021年，深圳坚持“房住不炒”定位，缓解住房供给压力，7月上旬发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，其中提及“允许商业改为居住用途，30%为商品房，其余为公共住房”、“2035年常住人口人均住房面积达到40以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%”，紧接着下半年的第二、第三批集中供地明显加大宅地供应力度。因此，预计2022年，开发商推盘的速度仍将维持在高位水平，而随着土地出让方式的变化，更多限价房入市销售，新房房价稳定，预计2022年新房市场将延续量微涨价趋稳的趋势。据美联物业研究中心监测，2022年全市144个项目有潜在的入市意愿，且入市项目仍集中在原关外地区。
二手住宅方面，二手房参考价政策出台以来，威力巨大，二手住宅成交量7个月连跌，直到年底稍微回暖，春节假期结束后，恰逢二手房参考价政策满周年，经过一年的调整期，预计二手住宅市场在一季度后逐渐复苏，但整体还是难以恢复之前的火热行情，将保持平稳发展，因此预计2022年全市二手住宅成交量将有所回升。2022年，二手房价方面预计继续实行二手房参考价政策，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。
五、写字楼市场
1、一手写字楼遭遇滑坡，成交分布明显改变
（1）供应量持续走低，新兴商圈成为主力
据美联物业研究中心统计的数据显示，2021年一手写字楼新增供应面积约为80.10万㎡，同比下降26.2%。近年来，写字楼供应持续走高，2020年及2021年在疫情的影响下，供应出现持续下滑，且下滑幅度持续加大，已跌破百万级别供应，回落至2016年的水平，虽然，前海区域未来仍有乐观的供应前景，但想再度突破百万，仍是一件难事。因此，预计2022年全年供应将维持在80-90万之间。
从分月的供应情况看，供应主要集中5-11月，较往年有明显不同，供应整体提前，不再是年底翘尾的行情。
图29：2012-2021年深圳一手写字楼新增供应量走势图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
分区域来看，2021年供应结构有明显改变，原关外区域（含深汕）以53.46万㎡供应超过原关内区域的26.64万㎡，一改往日以原关内区域为主的局面。其中，龙岗区供应量占据全市，占比25.6%；其次为宝安区，占比20.6%；随后才是罗湖和南山区，分别占比17.3%和13.4%；光明、深汕和龙华提供小幅供应；福田和盐田则占比极低，坪山和大鹏持续零供应。
图30：2021年深圳各区域一手写字楼新增供应面积占比
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
（2）一手成交高开低走、年末翘尾，价格走势波动明显
据美联物业研究中心统计的数据显示，2021年深圳一手写字楼共成交2956套，成交面积34.40万㎡，同比下降21.2%；在住宅市场走低的大环境影响下，写字楼市场关注度有所提升，但受疫情持续的影响，需求仍稍显疲软。全年平均成交价格为57069元/㎡，同比上涨3.4%。
套均成交面积有所上涨，达到116.4㎡，中小面积写字楼产品在市场上仍是主力产品。
图31：2012-2021年深圳一手写字楼年度成交量价走势图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
图32：2021年深圳一手写字楼月度成交量价走势图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
分月份看，成交全年呈高开低走、年末翘尾行情，2月、4月、11月和12月出现了明显的走高行情，其他月份大多处于低位运行状态。价格方面受成交结构的影响，走势变化较大。
分区域看，2021年原关内四区均有所上涨，原关外各区均有不同程度下滑。其中，南山、罗湖成交放量，成为成交的热门区域，亦是全市成交的主力；盐田成交延续了2020年的热度，在原有高位更进一步；龙华和坪山则出现了较为明显的下滑，未能延续2020年的热度。
2021年的一手写字楼市场，成交分布相对集中，宝安、南山、罗湖和龙岗占据主力位置，其他区域占比较小。
图34：2021年深圳各区一手写字楼成交面积占比图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
2、二手写字楼抗压力出色，租金、齐回升
（1）成交量稳价跌，市场步入调整期
2021年二手写字楼共成交1140套，成交面积11.59万㎡，面积同比下降3.5%，总成交仍远低于一手写字楼。整体来看，二手写字楼凭借优势的地段及配套目前仍能保有一定的成交量，且抗压性明显好过一手写字楼。不过，写字楼一、二手市场产品的替代效应较强，随着一手供应区域的逐渐成熟，优势将持续减弱，此消彼长之下，未来相互竞争将愈发激烈。
价格方面，44311元/㎡的年度均价较2020年下降2.6%，需求的疲软导致成交回落，价格出现持续的回落态势。
图36：2012-2021年深圳二手写字楼年度成交量价走势图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
近年，二手写字楼成交相对较低，稍有放量便可带动月度成交走势的明显变化，因此全年成交量走势呈明显的震荡态势；价格方面，则受租赁市场空置率上升，租金快速走低行情的影响，价格出现了持续下滑，下半年虽有小幅回升，但也未能阻止全年均价持续出现小幅下跌。
图37：2021年深圳二手写字楼月度成交量价走势图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
深圳二手写字楼市场虽出现了一定的下滑，但依靠其成熟的特性，表现出了不同寻常的抗跌性，整体下滑幅度较小。其中，罗湖和福田两区出现一定下滑，其他四区均有一定上涨，尤其是宝安和龙岗涨幅较为明显，写字楼商圈需求出现持续外溢现象。目前，虽然原关外区域成交总量并不算太大，但随着越来越多的新项目转变为二手项目，未来成交将不再集中于现有的成熟写字楼商圈。
从成交占比看，福田依然是全市的成交主力区域，成交面积52870.14㎡，占比45.6%；罗湖成交14366.32㎡，占比12.4%；南山则保持了不错的成交态势，成交18032.73㎡，占比15.5%；宝安和龙岗成交有明显上涨，占比进一步提升，虽较福田尚有一定差距，但已和罗湖、南山需求接近。
整体来看，2021年成交分布与2020年基本相同，成交主要集中在原关内区域，以福田、罗湖和南山为主，但原关内占比较2020年下滑近10个百分点，未来或仍有下滑的空间，原关外区域的潜力已开始逐步呈现。
图39：2021年深圳各区二手写字楼成交面积占比图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
（2）蓝筹租金携同步小幅回升
图40：深圳写字楼蓝筹租金及走势图
数据来源：美联物业研究中心
2021年度写字楼蓝筹租金价格为151元/㎡.月，租金由年初的147元/㎡.月回升至至年底的160元/㎡.月，上涨约9%。一方面，深圳疫情控制情况较好，经济活动逐步恢复，写字楼租赁需求有一定回升，带动了租赁市场的提升；另一方面，新增供应持续减少，给与了市场一定时间消化，整体写字楼物业空置率有所回落，空置率由2020年的25%回落至20%左右。另外，同期租金报由3.96%上升至4.33%，全年的平均租金上升至4.10%。
3、2022年写字楼市场供应企稳，市场整体成交向好
回首2021年，虽然疫情仍在持续，但经济已经复苏，写字楼需求呈现出上升态势，结合各区的表现，市场需求出现由成熟商圈向新兴商圈、由旧物业向新物业转移的趋势，预计这一趋势将延续至2022年。整体供应方面，预计2022年供应企稳，维持在80-90万之间，其中前海及新兴商圈供应占比有望进一步走高。同时，受前海及深圳湾区域高档写字楼的供应占比加大的影响，一手整体价格将持续小幅上涨，二手则在经济复苏、需求回升的前景下，价格或有所回升。
租赁市场方面，短期内市场需求将处于持续回升的阶段，整体空置率有望持续走低，全市写字楼的整体空置率在2022年将重回20%以内，这将进一步促进市场租金的回升。
同时，我们看好大宗成交未来的高光表现，预期整体成交能够迈入上行区间。总的来说，我们对2022年写字楼市场持较为乐观态度。
六、商业市场
1、新老商圈齐心协力，力保市场成交上行
（1）商务公寓供应明显回落，商业供应表现平稳
2021年商业市场推盘力度明显减弱，市场整体供应下滑明显，“灾区”主要体现在商务公寓供应方面。据统计，全年新增供应面积合计150.94万㎡，同比下降24.4%。其中，商业市场新增供56.66万㎡，同比上涨3.3%；商务公寓新增供应94.28万㎡，同比下降34.9%。
套均面积方面，商业物业上涨明显，为105.06㎡，较2020年上涨28.98㎡；商务公寓微涨，为60.75㎡，较2020年仅上涨1.48㎡，整体户型仍保持了小面积为主的趋势。
图42：2012-2021年深圳一手商业新增供应量走势
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
目前，商业的供应多为住宅项目的配套底商，而2021年原关外区域依然是住宅供应大户，导致商业新增供应也基本上集中在龙岗和宝安，分别占据32.0%和23.8%的份额；而原关内区域则依靠南山独挑大梁，占18.2%份额，罗湖和福田供应较低。
供应外溢已成为常态，外溢速度持续加快，随着深圳土地供应的加速、大湾区规划快速落地带动了整体商业的发展，龙岗、光明和宝安将是未来几年供应的主力。
图43：2021年深圳各区域一手商业新增供应面积占比
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
商务公寓的供应分布与商业大体相同，原关外区域是主力供应区域，宝安和龙岗占据了主力位置，宝安以35.67万㎡占据37.8%的新增份额，龙岗供应18.98万㎡占比为20.1%；原关内区域则是南山和罗湖占比较大，分别为19.5%和13.1%。
图44：2021年深圳各区域一手商务公寓新增供应面积占比
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
（2）一手商业成交量涨价跌
图45：2012-2021年深圳一手商业成交量价走势图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
深圳一手商业成交面积为98.65万㎡，同比上涨16.3%，逆势走高；成交均价为61764元/㎡，同比下降4.6%。分月份看，年初开局较好、年末大幅翘尾，整体走势波动不大。价格则受供应结构的影响，波动较为明显。
图46：2021年深圳一手商业成交量价走势图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
分区域来看，罗湖、宝安和龙华成交回落，其他各区均有不同程度上涨，少数区域的下降无法阻挡整体成交的走高。
一手商业市场依然是原关外区域占据主要份额，合计占据了全市63.1%的份额，较2020年略有下滑，属于结构性因素，整体上外溢的大趋势并未改变。
图48：2021年深圳各区一手商业成交面积占比图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
2、二手商业市场持续“群雄割据”之势
（1）全年成交持续小幅下行，价格保持微涨
2021年二手商业全年成交面积为25.15万㎡，同比下降7.3%，实体经济的恢复并不算理想，二手商业长期承压前行，导致成交出现持续下滑。价格方面，受到成交量持续下行的影响，二手商业价格迎来结构性调整，仅能保持微幅的增长，全年二手商业蓝筹均价为153001元/㎡，同比仅微涨0.14%。
图50：2012-2021年深圳二手商业成交量价走势图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
二手商业市场全年走势表现较为平稳，并未出现较大波动，二手商业市场供需相对平稳；价格方面则处于结构性调整阶段，价格波动较为明显，好在年底调整接近尾声，价格有所回升。
图51：2021年深圳二手商业成交量价走势图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
从分区年度的同比数据来看，盐田和宝安逆市上涨；其他各区均有不同程度下滑，尤其是罗湖连续两年均出现较大降幅，较为陈旧的商业模式已成为了拖累罗湖商业发展及成交的主要原因，东门改造有望成为罗湖再次起航的良机。
与一手商业市场相比，二手商业的成交分布相对均匀，“群雄割据”的局面得以持续。原关外龙岗和宝安分别占比23.1%和21.0%，较2020年有小幅增长；福田则继续引领原关内区域的成交趋势，占比达到了26.9%，南山占比16.2%紧随其后，罗湖则出现了较明显的下滑，仅占比8.6%。
整体来看，随着新增住宅项目逐渐向光明、龙岗、宝安等新兴区域发展，人口的流动将难以避免往外走，促进了新兴商圈的崛起，在较长一段时间内将持续分流商业需求。近年来原关外区域占比持续上升，虽然幅度不大，但趋势一直未变，预计未来这一趋势将愈发明显。
图53：2021年深圳各区二手商业成交面积占比图
数据来源：深圳市住建局、美联物业研究中心
（2）二手蓝筹租金及结构性下调
据美联物业研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，2021年新兴商圈的加速崛起对成熟商圈形成一定冲击，迫使成熟商圈转型以满足顾客需求，一线商圈进入结构性调整阶段，年度二手蓝筹租金的均值为1130元/㎡.月，同比回落0.35%。
图54：深圳商铺蓝筹租金及走势图
数据来源：美联物业研究中心
2021年全年平均租金8.86%，较2020年有小幅回落。目前，已处较高的水准，进一步上升的压力较大。
3、2022年新兴商圈发展加速，租金结构性下降
（1）预计2022年商业市场相对乐观，成交量稳中有升
2021年，“2.8”新政的出台对住宅市场造成了极大影响，部分客户转向商业市场，在供应下降的情况下实现了成交增长，实属不易，预计未来的成交将是一个较为长期的慢速增长过程。
预计2022年仍将有超百万平方米的新增供应量，与2021年供应量相仿。其中，商业未来的供应以住宅底商为主，供应主力仍将是原关外区域；而商务公寓则受取消审批政策的影响，供应量将持续小幅走低。
（2）2022年新兴商圈持续冲击市场，租金结构性下降
2022年，深圳仍将继续吸引品牌积极进驻和扩张，市场品牌租赁需求预计保持活跃，全市空置率料将继续回落。租金方面则持续受到新兴商圈的冲击，平均租金水平料将结构性下降。
据不完全统计，2021年深圳共新开业约15个商业项目，共增商业体量约140万平方米，其中包括宝能中心环球汇、景华汇购物中心、坂田湾畔Mall、水湾一里街坊、光明勤诚达K+广场、钧濠MIX park、龙岗天光城购物中心等多家社区级商业；也有深圳欢乐港湾、前海卓悦INTOWN、龙华后浪新天地等特色商业项目；更有颇具看点的龙岗万达广场、龙华壹方城、万象前海、光明蓝鲸世界等都市级一站式商业中心，新项目分散于各个区域板块，不断丰富深圳的商业格局。
随着深圳一城多中心的发展格局和城市外扩化发展，社区型和区域型购物中心逐渐成为主流，2021年的新供应市场情况与之吻合。
据不完全统计，2022年深圳拟开业商业项目近30个，商业体量超200万㎡，数量和体量较2021年都大幅提升，华润、中洲、万科、印力、仁恒、满京华、海岸城、卓越、粤海等各有“新作”，商业发展十分迅猛。