一、2021年度粤港澳大湾区购房政策
1、楼市调控升级，深圳、东莞成首要调控区
基于“房住不炒”大背景，2021年，落实“一城一策”仍是大湾区调控主旋律。整体来看，年内大湾区各城市楼市调控以收紧为主，其中广州、深圳、东莞、惠州查缺补漏出台了严政，其他城市则基本维持原样。
2021年深圳针对市场过热的现象适时预警，率先出台二手房参考价政策，涉及全市层面3595个住宅小区，深圳二手房市场热度骤降，全年成交惨遭腰斩；此外，结合离婚买房打补丁、严查个人购房资金来源、整治、新版二手房交易系统上线等一系列政策组合拳，2021年深圳楼市调控迎来强所未有的强度，市场热度得到抑制，房价不升反降。
东莞由于2020年房价上涨迅速，2021年多次出台收紧政策，其政策强度仅次于深圳，除了升级常规的限购、限售、限贷政策等，对需求端进行了抑制，还紧随深圳步伐出台了二手房参考价，10月8号发布了首批218个楼盘二手房交易参考价。
广州则通过加强信贷监管、严查首付款来源、收紧人才购房、增值税2变5、公积金贷款期限延长、二手房参考价等政策进行了补充，促进广州市房地产市场更加平稳、健康地发展。
而此前未执行限购的惠州，也自2021年8月9日起，对于重点片区（大亚湾、惠阳）非本地户籍限购一套新建商品住房，执行了部分片区的限购政策。
2、粤港澳大湾区限购、限售、限贷政策详情
（1）限购政策：2021年东莞、惠州限购升级
2021年粤港澳大湾区各城市除香港、澳门、肇庆之外，其他城市均严格执行楼市限购政策，其中更是有东莞、惠州对限购进行了升级。
2021年东莞跟进收紧新入户居民的限购政策，对于新入户居民家庭购买套新建商品住房的，需在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年，或在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。此外，对于非户籍购房社保年限进行了升级，首套需提供2年内连续缴纳1年以上社保，二套则需提供4年内3年以上社保证明。
惠州自2021年8月9日起，对大亚湾、惠阳非本地户籍实行限购一套新建商品住房的政策。即使2021年深圳限购政策没有调整，但深圳仍然是整个大湾区内限购最严的城市。
2）限售政策：2021年大湾区部分城市升级限售政策
2021年粤港澳大湾区执行限售的城市有5个，分别是广州、深圳、东莞、惠州、珠海，其中广州、东莞、和珠海2021年对限售进行了升级。
广州在个人购房限售2年、企业限售3年的基础上，增加了享受人才优惠政策购房的限售3年的要求。
珠海则在限售3年的基础上，增加了享受人才优惠购房政策限售8年的规定。
而对于东莞，除了原先限售3年外，对于热点楼盘则实行限售5年的规定。
澳门、香港、中山、肇庆、江门、佛山仍未出台相关限售政策。
3）限贷政策：2021年东莞差别化限贷政策升级
粤港澳大湾区内地9市均严格执行差别化限贷政策，但城市间实际执行情况有所不同。
从现有的执行政策来看，深圳的限贷政策最为严格，首套仅无房无贷的购房者能做到3成首付比例，二套则均需7成以上首付。
2021年东莞对差别化信贷政策做了调整，仅首套且无房无贷能做到3成首付，对其他购房条件均上调了首付比。
2021年，5年期LPR一直没有变动。直到2022年1月，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期以上LPR较上一期分别下调10个和5个基点，1年期LPR降至3.7%，5年期以上LPR降至4.6%。5年期LPR迎来20个月以来的首次下调。
另外，2021年，多个城市由于房贷额度紧张，纷纷上调LPR的加点水平。但随着四季度央行开始释放资金流动性，房贷加点的点数又开始下降。来到2022年的1月份，随着资金借贷成本的下降，房贷加点的水平继续回落。根据收集的资料显示，目前粤港澳大湾区各城市的房贷执行利率如下：
3、港澳人士购房政策：珠海放宽港澳人士购房政策
随着粤港澳大湾区的进一步融合，近2年大湾区内地城市不断优化港澳人士的购房政策，特别是珠海，为支持横琴粤澳深度合作区建设，2021年进一步放宽了澳门、香港人士在珠海的购房政策，澳门限购放宽至3套，但第3套只能在横琴无房的基础上在横琴新增购买。
其他城市对于港澳人士而言，基本上都只可以购买1套自住住房，部分城市如广州的南沙区允许购买2套；中山、江门则只对新房做了限制，肇庆则一、二手房均无限制。
二、2021年粤港澳大湾区住宅市场成交情况
1、核心城市成交热度高，外围城市遇冷
整体而言，2021年粤港澳大湾区楼市成交表现分化明显，呈现核心城市领涨、外围城市“失意”的局面。据统计数据显示，2021年粤港澳大湾区内广州、珠海、香港三城市热度；其中，2021年香港二手房共计成交约6.03万套，同比上涨28.6%，是整个大湾区内成交量涨幅的城市。
深圳一二手成交分化明显，新房市场火热、二手房市场低迷；而中山2021年楼市成交表现相对稳定，成交量微涨5.1%。东莞、惠州、佛山、肇庆、江门、澳门等城市住宅成交表现相对低迷，成交量均下跌；其中，深圳和东莞二手住宅市场成交量下跌高达五成。
2、住宅成交价仅澳门微跌1.2%，其余均有不同程度上涨
从成交价来看，深圳楼价高企，临深的东莞楼价也水涨船高，2021年深莞惠都市圈房价均迎来上涨，其中以东莞一手房涨幅高达16.0%居首。广佛肇都市圈中，广州、佛山、肇庆市场整体价格行情向好，成交均价也呈现不同程度上涨，但肇庆房价涨幅较小，2021年肇庆新房均价为6600元/㎡左右，同比上涨0.2%。珠海、中山、江门三市则表现相对稳定，价格涨幅在3%以内。
澳门在2021年楼市表现欠佳，不但成交量回落，价格也迎来下跌，澳门住房价格约为8.23万元/㎡，同比回落1.2%。香港二手房均价约为14.57万元/㎡，同比上涨4.2%。
3、500万总价在大湾区购房，面积差超21倍
大湾区内11个城市及地区，该如何选择合适的城市置业，也是一个难题。有鉴于此，我们设定了500万的购房总价，计算出大湾区内11个城市及地区近三年能购置的住宅的面积，想购买明显的、还是面积大的房产，一目了然。
通过对比可以看到，在500万总价预算的前提下，香港能购置到的房产面积始终，其次为澳门、深圳，因为这三个城市的房价水平排在大湾区3；肇庆、江门能购置到的房产面积，因为这两地的房价水平处于倒数位置。而以2021年的房价计算，在肇庆能购买757.58㎡的住宅，而在香港仅能买34.32㎡的物业，面积差超过21倍。
通过近3年的数据对比来看，由于大部分城市的房价出现上升，因此以总价500万购置住房的面积在逐年减少；仅澳门与此相反。
另外，从每年面积变化的幅度可以看出，佛山房价上涨的速度，是近3年粤港澳大湾区之最。
图11：总价500万在粤港澳大湾区能购购置的住房面积
备注：粤港澳大湾区内地9市采用的价格是新房价格，香港采用的是二手房价格，澳门采用的是整体住房价格。
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基于“房住不炒”大背景，2021年，落实“一城一策”仍是大湾区调控主旋律。整体来看，年内大湾区各城市楼市调控以收紧为主，其中广州、深圳、东莞、惠州查缺补漏出台了严政，其他城市则基本维持原样。
2021年深圳针对市场过热的现象适时预警，率先出台二手房参考价政策，涉及全市层面3595个住宅小区，深圳二手房市场热度骤降，全年成交惨遭腰斩；此外，结合离婚买房打补丁、严查个人购房资金来源、整治、新版二手房交易系统上线等一系列政策组合拳，2021年深圳楼市调控迎来强所未有的强度，市场热度得到抑制，房价不升反降。
东莞由于2020年房价上涨迅速，2021年多次出台收紧政策，其政策强度仅次于深圳，除了升级常规的限购、限售、限贷政策等，对需求端进行了抑制，还紧随深圳步伐出台了二手房参考价，10月8号发布了首批218个楼盘二手房交易参考价。
广州则通过加强信贷监管、严查首付款来源、收紧人才购房、增值税2变5、公积金贷款期限延长、二手房参考价等政策进行了补充，促进广州市房地产市场更加平稳、健康地发展。
而此前未执行限购的惠州，也自2021年8月9日起，对于重点片区（大亚湾、惠阳）非本地户籍限购一套新建商品住房，执行了部分片区的限购政策。
2、粤港澳大湾区限购、限售、限贷政策详情
（1）限购政策：2021年东莞、惠州限购升级
2021年粤港澳大湾区各城市除香港、澳门、肇庆之外，其他城市均严格执行楼市限购政策，其中更是有东莞、惠州对限购进行了升级。
2021年东莞跟进收紧新入户居民的限购政策，对于新入户居民家庭购买套新建商品住房的，需在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年，或在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。此外，对于非户籍购房社保年限进行了升级，首套需提供2年内连续缴纳1年以上社保，二套则需提供4年内3年以上社保证明。
惠州自2021年8月9日起，对大亚湾、惠阳非本地户籍实行限购一套新建商品住房的政策。即使2021年深圳限购政策没有调整，但深圳仍然是整个大湾区内限购最严的城市。
2）限售政策：2021年大湾区部分城市升级限售政策
2021年粤港澳大湾区执行限售的城市有5个，分别是广州、深圳、东莞、惠州、珠海，其中广州、东莞、和珠海2021年对限售进行了升级。
广州在个人购房限售2年、企业限售3年的基础上，增加了享受人才优惠政策购房的限售3年的要求。
珠海则在限售3年的基础上，增加了享受人才优惠购房政策限售8年的规定。
而对于东莞，除了原先限售3年外，对于热点楼盘则实行限售5年的规定。
澳门、香港、中山、肇庆、江门、佛山仍未出台相关限售政策。
3）限贷政策：2021年东莞差别化限贷政策升级
粤港澳大湾区内地9市均严格执行差别化限贷政策，但城市间实际执行情况有所不同。
从现有的执行政策来看，深圳的限贷政策最为严格，首套仅无房无贷的购房者能做到3成首付比例，二套则均需7成以上首付。
2021年东莞对差别化信贷政策做了调整，仅首套且无房无贷能做到3成首付，对其他购房条件均上调了首付比。
2021年，5年期LPR一直没有变动。直到2022年1月，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期以上LPR较上一期分别下调10个和5个基点，1年期LPR降至3.7%，5年期以上LPR降至4.6%。5年期LPR迎来20个月以来的首次下调。
另外，2021年，多个城市由于房贷额度紧张，纷纷上调LPR的加点水平。但随着四季度央行开始释放资金流动性，房贷加点的点数又开始下降。来到2022年的1月份，随着资金借贷成本的下降，房贷加点的水平继续回落。根据收集的资料显示，目前粤港澳大湾区各城市的房贷执行利率如下：
3、港澳人士购房政策：珠海放宽港澳人士购房政策
随着粤港澳大湾区的进一步融合，近2年大湾区内地城市不断优化港澳人士的购房政策，特别是珠海，为支持横琴粤澳深度合作区建设，2021年进一步放宽了澳门、香港人士在珠海的购房政策，澳门限购放宽至3套，但第3套只能在横琴无房的基础上在横琴新增购买。
其他城市对于港澳人士而言，基本上都只可以购买1套自住住房，部分城市如广州的南沙区允许购买2套；中山、江门则只对新房做了限制，肇庆则一、二手房均无限制。
二、2021年粤港澳大湾区住宅市场成交情况
1、核心城市成交热度高，外围城市遇冷
整体而言，2021年粤港澳大湾区楼市成交表现分化明显，呈现核心城市领涨、外围城市“失意”的局面。据统计数据显示，2021年粤港澳大湾区内广州、珠海、香港三城市热度；其中，2021年香港二手房共计成交约6.03万套，同比上涨28.6%，是整个大湾区内成交量涨幅的城市。
深圳一二手成交分化明显，新房市场火热、二手房市场低迷；而中山2021年楼市成交表现相对稳定，成交量微涨5.1%。东莞、惠州、佛山、肇庆、江门、澳门等城市住宅成交表现相对低迷，成交量均下跌；其中，深圳和东莞二手住宅市场成交量下跌高达五成。
2、住宅成交价仅澳门微跌1.2%，其余均有不同程度上涨
从成交价来看，深圳楼价高企，临深的东莞楼价也水涨船高，2021年深莞惠都市圈房价均迎来上涨，其中以东莞一手房涨幅高达16.0%居首。广佛肇都市圈中，广州、佛山、肇庆市场整体价格行情向好，成交均价也呈现不同程度上涨，但肇庆房价涨幅较小，2021年肇庆新房均价为6600元/㎡左右，同比上涨0.2%。珠海、中山、江门三市则表现相对稳定，价格涨幅在3%以内。
澳门在2021年楼市表现欠佳，不但成交量回落，价格也迎来下跌，澳门住房价格约为8.23万元/㎡，同比回落1.2%。香港二手房均价约为14.57万元/㎡，同比上涨4.2%。
3、500万总价在大湾区购房，面积差超21倍
大湾区内11个城市及地区，该如何选择合适的城市置业，也是一个难题。有鉴于此，我们设定了500万的购房总价，计算出大湾区内11个城市及地区近三年能购置的住宅的面积，想购买明显的、还是面积大的房产，一目了然。
通过对比可以看到，在500万总价预算的前提下，香港能购置到的房产面积始终，其次为澳门、深圳，因为这三个城市的房价水平排在大湾区3；肇庆、江门能购置到的房产面积，因为这两地的房价水平处于倒数位置。而以2021年的房价计算，在肇庆能购买757.58㎡的住宅，而在香港仅能买34.32㎡的物业，面积差超过21倍。
通过近3年的数据对比来看，由于大部分城市的房价出现上升，因此以总价500万购置住房的面积在逐年减少；仅澳门与此相反。
另外，从每年面积变化的幅度可以看出，佛山房价上涨的速度，是近3年粤港澳大湾区之最。
图11：总价500万在粤港澳大湾区能购购置的住房面积
备注：粤港澳大湾区内地9市采用的价格是新房价格，香港采用的是二手房价格，澳门采用的是整体住房价格。