2010年深圳二手房成交市场及房价市场综合分析

部分：2010年深圳二手房楼市综述

[文字撰写：房天下 陈周科]： 以“信贷从紧，购房优惠减少、购房成本提升、购房套数限制、通胀压力显现”为主调的2010年，深圳全年二手房成交市场依然保持活跃，市场挂牌价格呈现较大幅度的增长。而与2009年的全市二手房情况相比，2010年的深圳二手房成交量呈现同期回落，但价格却依然保持高位上的持续上涨趋势。

2009-2010年深圳全市二手房市场挂牌均价走势图

2009-2010年深圳全市二手房市场成交走势图

据房天下深圳二手房指数研究院的数据显示，2010年深圳全年二手房挂牌价上涨22.55%，由年初的14771元每平上涨至目前的18102元每平，每平上涨幅度达3331元每平；成交量方面，据房天下深圳二手房统计数据显示，2010年深圳全年二手房成交共成交122938套，环比同期09年的156792套，降幅为21.59%，但比起08年的51210套，07年全年成交的91700套，均有超过3万套以上的增长水平。伴随二手房市场的成熟发展及逐年增加的购买需求，深圳二手房市场尽管面临严厉的调控，过去一年里楼市成交需求依然旺盛，从去年7月1日开始，深圳关内外一体化的实施，也促使原先关外的龙岗、宝安两大区域成交量大幅增长，至今仍然承担起市场成交的主力区，而地处前海规划相关区域的前海、后海几大区域，楼市成交也强劲回升。

据了解，过去的2010年，从年初的“国四条”国务院楼市调控定调，2010年的二手房市场均处在一个调控的时期，其中在3月这轮楼市过度上扬时期，4月中旬国家即开展年内的轮实质性调控，将二套房首付提升至五成，同时在房贷方面进行限制贷款。在这轮市场的调控中，楼市成交应声而落，尤其是深十三条的地方楼市细则出台后，5、6月的深圳二手房市场成交明显萎缩，当时整体市场挂牌价也有所回落，但幅度保持在10%以内，成交量下跌的幅度则普遍达到8成左右。然经历3个多月的市场政策消化期后，深圳二手房购房需求再度回升，积累下来的需求在8、9月楼市成交中呈现大幅上涨，其中8月时期因深圳二手房阴阳合同的严查、估价征税等因素影响，楼市成交出现抢房，集中过户的井喷景象，单8月30日那天，深圳二手房当天成交就达1885套，创下历年来成交量的峰水平，这时的市场可以用“”二字来形容，此时的楼价也随之水涨船高，楼价迅速回涨，面临购房热潮的恢复，楼价又呈快幅上涨，在9月29日新国五条措施新政隆重推出，伴随着9月30日深圳版的限购令出台，使得市场上的购房需求再度得到抑制，楼市成交回落，幅度多保持在5成左右，但多数热点区域的楼价依然保持微幅减缓上涨趋势，其中以宝安区、布吉、前海之类的热点置业，楼价依然有小幅的上涨。此轮的调控，市场在11月开始就有所回温，而且伴随而来的是业主持盘、反价也重现于市场，至今楼市购买需求依然强劲，市场也因相关热点房源供应量紧缺因素，楼价又迎来新的一轮上涨行情。

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第二部分：直击楼价市场

一、2010年深圳全市二手房挂牌价波动上涨超过2成

处于日渐通胀压力明显的经济环境下，房产需求置业依然保持增长，而深圳2010年以来的系列城市规划利好及轨道的贯穿利好，业主对后市的看好心态十分强劲，促使深圳过去一年大多区域二手楼盘价格保持坚挺状态，并且日渐增长，楼价在政策的调控限制下，涨幅虽有所控制，但幅度依然不小。据房天下深圳二手房指数研究院的数据显示，2010年12月深圳二手房全市挂牌均价为18102元每平，比年初的14771元每平，上涨幅度达22.55%，以09年年初的11844元每平的均价相比，过去的两年来，深圳二手房市场挂牌均价整整上涨了52.83%，每平上格达6258元每平。

其实以目前深圳全市二手楼盘挂牌整体价格来看，深圳二手房市场挂牌均价水平更是显高。来自房天下深圳二手房估价网的数据显示，2010年深圳二手房全年二手房挂牌价已上涨到20608元每平，从各大楼价挂牌价格来看，福田区可以说是当前深圳价格的区域，均价达到25371元每平。

2010年深圳二手房估价网的二手房挂牌价走势图

2009年房天下深圳二手房指数研究院的二手房挂牌价走势图

二、区域楼价分析：2010年罗湖南山两区整体房价上涨幅度较为大

据房天下深圳二手房估价网的数据显示，在深圳五大二手房成交主力区域中，罗湖区、南山区在过去一年里二手房挂牌价上涨幅度明显是的区域，接近4000元每平上涨水平；以挂牌价来看，龙岗区无疑是深圳目前挂牌价的低洼区，整体挂牌价格水平与各大区域的差距较为明显。作为深圳二手房成交的相对量少的盐田区，在过去一年里二手房挂牌价呈现大幅下降，由49311元每平直降至39999元每平，每平降幅达9312元。以深圳各大版块的利好，2010年深圳大多区域房价仍以上涨为主，其中宝安由15605元上涨至18687元每平，涨幅接近3000元每平；福田由22377元每平上涨至25371元每平；罗湖由16917元上涨至20071元每平；龙岗由12382元每平上涨至13394元每平；南山由19845元每平上涨至23830元。

2010年深圳六大区域二手房挂牌价格走势图：

宝安走高

福田走高

罗湖走高

龙岗走高

南山走高

盐田回落中再度反弹

第三部分：直击成交市场

一、2010年深圳二手房全年整体成交量下跌21.59%

通胀预期显现政策调控刺激，全年成交保持较为旺盛

2010年全年二手房成交走势图

2009年全年二手房成交走势图

尽管过去一年深圳二手房市场挂牌价呈现上涨，但在调控政策的影响下，深圳二手房市场成交量保持一定的回落，市场活跃度比起09年有所下降，在传统成交旺季，楼市成交并没有过多的追赶末班车成交效应，月度成交是出现在4月的14741套，比起09年的月度的27887套，差幅颇为明显。

来自房天下深圳二手房的统计数据显示，2010年深圳全年二手房总成交为122938套，环比09年同期的156792套，降幅为21.59%；但比起08年的51210套，07年全年成交的91700套，均有超过3万套以上的增长水平。在2010年国家系列的调控新政影响下，深圳二手房市场成交保持较为旺盛，一些热点区域成交量增加颇为明显，布吉、宝安区地区的楼市成交较为活跃，并且受到置业者人群、人群的热捧。

以深圳国土局统计数据显示，2010年深圳新房成交量为36729套，那么过去的一年深圳二手房与新房成交的比例为3.347:1；而统计显示，2009年深圳新房销售量达70074套，二手房则为156792套，那么2009年深圳二手房与新房成交的比例为2.23:1,这说明随着二手房市场的逐渐成熟，2010年深圳二手房市场成交量比例更是比新房有所增长。

二、区域成交分析：

一年来深圳二手房大多区域成交下跌 盐田保持增长

2010年全年二手房各区成交走势图

据房天下深圳二手房的统计数据显示，2010一年来深圳二手房大多区域楼市成交量整体下跌，其中盐田则保持增长。过去的一年，宝安全年成交23314套，福田全年成交26023套，龙岗全年成交25536套，罗湖全年成交24177套，南山全年成交20665套，盐田全年成交3181套。在深圳六大区域中，唯有盐田区的成交量与09年的2262套，有919套的幅度增长，其他区域成交量多有2万套以上的幅度下跌。

从成交总量来看，福田区依然是2010年深圳二手房成交量的区域，其次2010年以来，一些关外利好的区域，龙岗全年总体成交量有较大幅度的转变，取代罗湖区，成交深圳2010年全年成交量的第二名。据了解，在今年的多次调控压力下，龙岗、宝安两区成交量明显比关内四区活跃，两次调控关外回暖速率均高于关内。 尤其龙岗的一些价格低位区，供应量的缺乏，目前价格正在跨步上涨，布吉区域就是较为明显的一大区域。

第四部分：直击深圳未来二手房走势看点

“稳定、调控”将是2011年深圳二手楼市的特点

从2011年深圳二手房走势来看，政策可能将继续加力，而楼市成交尽管在高房价上，依然保持较为活跃的成交。过去的一年，楼市调控所带来的成效，房价并没有下降，不少深圳购房者在接受高价位的心理上有所改观，如果是刚需的住房需求，将可能保持入市的信心。而实际上，2011年深圳城市“前海”概念发展推进及楼市物业的再度彰显发力，尽管可能面临更严厉的楼市调控，但深圳购房的需求入市的信心依然十分良好，业主在价格方面可能保持坚挺状态，而一些热点区域，楼价将继续高位加速，而楼市的前景也为可能吸引部分需求持续进入二手房市场。

其实对于过去的2010年而言，楼市调控也促使楼市成交出现过几次的波动，尤其是2010年9月深圳房地产办法的实施给予了行业一次严格的考验，在当时8月末的过户量出现有史以来的高位成交。在今年1月12日，来自中联地产集团董事长杜欣就谈到，深圳二手房估价征税这个政策在过去一年已经给行业带来极大的触动，尽管当时这个政策没有出台，但仅是传闻风声，也使得市场波澜起伏，至此，杜欣认为，2011年，深圳三级市场还是会面临这样的一个政策压力。世华地产董事总经理梁文华则谈到，过去的2010年的动荡，在他看来也没有太多，可能心理上的影响，是政策，从4月份到10月份可能更多的是对这个行业上心理的纠结，梁文华认为，近期国家的调控核心已经很清晰，就是遏止房价上涨过快，保持稳定的健康发展。至此梁文华相信，政策调控促稳定，2011年，甚至未来的几年内，深圳二手房的成交量将会保持一种相对稳定的增长氛围，行业及市场将不会大起大落。

进入2011年，其实从当前市场环境来看，新房开发商在努力出货，置业者积极入市，楼市成交并迎来了一波小高潮。据深圳中介介绍，春节，本属传统淡季的深圳二手住宅市场却一反常态，淡季不淡，成交依然火爆。市场不仅以刚性需求为主，同时也有少量客入市。深圳相关业内人士分析指出，2011年，影响者做出购买决策的主要原因还是持续高涨的通胀压力，房产依然是他们保值避险的，二手房成交将依然保持活跃。以中联地产杜欣的看法，过去的一年政策并未冻住楼市，她预计认为2011年深圳的二手房成交量保守估计将超过10万套，如果没有新政出台，可能会达到12万套，成交量、价都将能稳中有升。而来自深圳其他的业内人士表示，“调控、稳定”将是2010年深圳二手楼市的特点，价格在调控面前减缓了上涨速度，市场因为需求的被压抑显得更为理性。预计2011年的调控政策只会更紧不会松，价格不会出现。

综合以上观点可以看出，“成交依然看好，价格稳中可能有升”，这将成为2011年全年深圳二手房的总体走势。

（作者：陈周科）