新政后的“租房大季”深圳房租应声普涨

兔年伊始，深圳的楼市呈现买卖成交比较低迷的情况。而另一方面，租赁市场却异常活跃起来，随着外来务工人员、学生等回归，租赁需求全面释放，租赁市场迎来今年的轮“租房潮”。

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房租近来也是节节上涨。

与此同时，租房价格也出现了普遍上涨。

记者调查： 2010年12月份至今，福田区租金上涨300~500元

业内人士：节后租房潮、楼市新政与加息共同推动租金上涨

租房故事多

为省房租新房换旧房

在华强北做网购生意的白领刘先生之前住在福田区的上沙，50多平方米的一室一厅，租金每月为1500元。然而他近却搬到了罗湖区的老房子。

上世纪80年代的旧房子条件比之前的新差许多，然而他选择这套房的主要原因就是!

这套够得上拆迁条件的老房子60多平方米，房租却只要1200元，考虑到成本低，而且离华强北也近，能够节约交通成本，为了省钱他选择了新房换旧房。

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七年换了十几套房

在某企业工作的陈女士从2002年来到深圳打拼，2009年下半年终于买了一套属于自己的房。她的经历饱含租房者的辛酸与无奈。七年换了十几套房，住过、农民房、华侨城的高档小区等各种住房，一房、两房、三房的各种户型几乎都租了一遍,遭遇到各种各样的房东……

她表示：“记忆深刻的一次是2009年5月份，房租都不断上涨，与房东签订的合约还未到期，房东就开始打电话恐吓说房子要卖掉了，要我立即搬走。那时候我已经怀孕了，不希望自己的孩子以后跟着自己一起四处奔波，流离失所，于是痛下决心十分神速的买了一套房。后来发现，房东立即将房子租给了另一个租客，房租从之前签订的3200元涨到了3800元，涨幅近20%。”

数据：

2010年租金均价破40元/平方米

中联地产租赁系统显示，深圳2010年全年租赁均价突破了40元/平方米大关,达40.2元/平方米,创下历史新高,同比上涨10.9%。

从全年走势看,全市租金价格整体呈现上升趋势,在12月达到点,为43.1元/平方米,同比上涨14.2%。

福田区租金价格高于全市平均水平，居各区首位，全年均价达49.5元/平方米,同比上升了12%;宝安和龙岗两区租金价格处于较低水平,分别为28.2元/平方米和24.9元/平方米,同比上升了15%和9%。分析人士认为，自2009年以来，租金持续上涨，一方面是由于人口持续增加带来的新增需求旺盛，城市更新使得低端供应减少;另一方面，房地产市场价格上涨、反映通胀的指标CPI保持高位运行也是推动租金价格上涨的重要因素。

此外，由于居住功能是租客的主要考虑因素，随着深圳沿线区域进一步扩大，交通环境的改善使沿线物业的价值快速提升，在一定程度上拉动了全市租价的上升。

现象一：

租金年后普涨现象二：小户型受青睐

记者近日走访发现，深圳房屋租赁市场旺季到来，租房价格出现了普遍上涨的迹象。

有不少业主和中介也乘机提高价格。无奈之下，一些白领为省钱只好从新房搬到旧房，一些上世纪80年代的老住宅成为白领们租房的热门选择。

现象一：

租金年后普涨

记者在福田区彩田村中介挂出的牌子上看到，长城盛世二期四房125平方米的房子，去年底租金约为4500~4800元，而现在已经涨到了5000元。

家家顺彩田村分行的营业经理谢先生告诉记者：“现在租房的人很多，平均每天都能签下四五单，而且价格都上涨了。2010年12月份到现在，福田区的租金普遍上涨了300~500元，北环的青莲，一室一厅24平方米，由于开通的利好消息，租金已经高达2200元/月，而去年才1600~1700元/月。”

他表示，彩田村、长城盛世二期70多平方米的两房，去年普遍月租金在3500元左右，而现在则为3800~4000元，家电齐全朝向好的甚至能租到4200元。

现象二：

小户型受青睐

深圳大学的中介张先生表示，近面临高校开学和大量外来务工人员返城，租房需求较旺，因此房租上涨。一套位于深圳大学正门的38平方米非毛坯一室一厅，房主将租金开到了2500元/月。这样的房源在去年租金是2200元左右。

据介绍，市场上租房紧俏的是一房和两房，出行方便、租价低廉、周边配套设施齐全的住房是他们的，尤其是像刚刚工作不久的应届毕业大学生以及进城工作的单身员工。

原因分析：

“买房难”导致“租房热”

深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为，除春节后打工者大量返深，开始新一年的租房生活这一季节性原因外，新的房市调控政策，是房屋租金上涨的主因。

二套房贷首付提至六成，在一定程度上消减了买房的热情，许多原本要买第二套房改善居住条件的家庭，转为挑选地段、居住环境优良，生活工作便利的房屋租住，租房人数的增多，使得租金渐涨。

此外，由于严格二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内二手房房源再交易成本上涨，不少二手房源卖家取消了出售，这也让相当多原有买房计划的人涌向租房市场。

加息后业主转嫁成本

家家顺谢经理分析，银行不断加息，使得一些业主供房压力增大，因此提高房租。

“一位业主告诉我，从2009年至今，随着几次加息，每月的房贷增加了好几百元，这个成本只好转嫁给租户。而且，近国家接连出台地产调控政策，新的‘国八条’、二套房首付六成，利率提高等，让一部分刚需购房者又开始进入观望期，租房成为的选择。”他表示。

房屋银行推高租金

在这一轮房价上涨的背后，一些房屋银行也成为了幕后推手。业主先生告诉记者，自己将在八卦岭的一套46平方米的房子交给了房屋银行进行出租管理，房屋银行按照约定每年底定时支付10个半月的房租，收取业主一个半月的房租作为空租费，然后将房子转租给其他租户赚取差价。

“我与房屋银行去年签的合约本来是今年5月份才到期，但是去年12月份开始，业务员就开始软磨硬泡，让我提前续签今年和明年的合约，12月31日那天还亲自带着合约到家门口等，我与他们的租约已经签到了2012年!”先生说，房屋银行还主动提出涨房租，原本1100元/月的房租他们提到了1200元/月。而事实上，他们出租给租户的价格能租到1500元/月左右。

叶檀：不要把房租上涨扯到楼市新政上

没有任何一条规律指出房价下跌会导致房租上涨。房地产新政出炉起到了立竿见影的效果，2010年之所以出现反复是因为政策左右摇摆执行不力，加上通胀预期叠加效果。

在“新国八条”等政策影响之下，上周北京楼市无论是期房住宅还是二手房，总成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，市场观望气氛浓厚。这当然不能说明调控已经成功，2009年调控之后出现3个月的房地产市场低迷，终还是一飞冲天。今天房价能否上升，取决于政策的执行力度，取决于政府能否有效地控制通胀。

房价是否得到控制还没有定论，房租已经开始上升。根据国家统计局公布的数据，1月份，居住类价格同比上涨6.8%。其中，水、电、燃料价格上涨3.9%，建房及装修材料价格上涨4.3%，住房租金价格上涨7.1%。事实上，各大城市房租上涨幅度远超过统计局数字，大多在5%到20%之间。房租上涨使低收入惴惴不安，租房群体大多收入不高，对价格变动十分敏感。

房地产调控提升房租的理论横空出世。该理论的逻辑是，房地产调控限制了房屋成交量，导致可供房减少，而刚需居高不下，此时房租上涨是市场供需关系失调的反应。

这一理论经不起推敲。

我国的房地产市场与房租之间没有必然联系。此前我国的房地产主要是品种与抗通胀品种，从2003年中国房地产彻底走向市场化至今，虽然房地产历经数次调整，但总的周期并没有改变，房地产依然处于上升通道当中，目前还是没有出现拐点。不断上升的房地产价格催生出房地产客，盈利方法是买房、捂房而后择机出手获得资产收入。

在房价泡沫不断上升远远超过房租时，客绝不会把出租当作主要的盈利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金跑不赢一年期存款利率，没有人会傻到出租房屋谋利。

一线城市的房价10年涨5倍，但房租上涨速度可怜。据报道，号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了一份员工培训材料：“这组数据我们要求每个新员工都要记牢。”这组数据是，2000年到2009年，杭州租金均价从1500元涨到2300元，差不多10年才涨了50%。

中国大城市的租售比一直在1：500以上。根据上海二手房指数室的抽样调查结果显示，除老工房的租售比比较合理外，大部分物业的比值在1：500至1：700之间，靠出租要40年到60年才能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。很明显，房价高、房屋周转并不会增加出租房的供应量，而会增加捂房者。

目前房地产新政如果能够真正抑制房价，将切断房地产作为品的属性，此时手握数套房的者只有两种选择，对未来预期不看好者或者资金压力过大者会赶紧售房兑现，而另一种选择就是出租获利，房价下降而租金上升，将使租售比逐渐恢复正常状态，当租房一年的大于长期定存时，租房就会成为。

历史数据印证了房价与租赁之间具有反向关系，21世纪分析师罗寅申表示，“上海二手房市场的历史走势表明，当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”

房租价格上升的真正原因在调控之外。

从去年至今房租价格上升，背景是通胀压力增加，收入工资水平上升。1月25日人社部公布的数据指出，到2010年底，30个省份调整了工资标准，月工资标准平均增长幅度为22.8%，月工资标准的上海市为1120元，工资标准的北京市为11元。

通胀压力上升与人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由，由于我国尚未对租客有充分的保护，房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方政府对此眼开眼闭，甚至禁止群租助纣为虐。另一个原因是，商品房市场走势不定，观望者增加，一些人暂时租房导致租房者有所增加。

无论如何，房租上涨是有边界的，房价难言边界。房租与实体经济、租房者收入密切相关，不可能火箭式蹿升，而房价取决于货币泡沫，直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车。

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