美联物业：二手楼售少租多 楼价下调可能性不大

上周（2.21-2.27），全市成交二手住宅1431套，环比增长67.37%。六区成交量均有明显回升，其中，宝安区表现为活跃。上周，宝安区成交二手住宅323套，环比增长122.76%，成交量及环比增幅均居六区之首。龙岗区成交292套，环比增长61.33%，仅次于宝安区。此外，罗湖、福田、南山、盐田分别成交228、285、269、34套，环比分别增长48.05%、59.22%、61.08%、17.24%。2月份以来，全市二手住宅成交量连续四周增长，回升势头极为迅猛，究其原因，个人认为主要有三点，其一，春节长假效应。受春节假期影响，2月初二手住宅交易日较少，自然成交量基数会降的比较低，而因长假推迟的购房需求在节后会逐步释放出来，推动成交量回升，形成前低后高的走势。其二，营业税政策落地。2月中旬，深圳地税局挂出公告，敲定营业税新政执行细则，宣布对1月28日前已实际发生房屋交易行为但未及时网签的交易仍按原政策执行，这一细则的出台，使得原先一部分被营业税新政卡住的二手房交易得以继续进行，推动成交量上升。第三，新“国八条”影响淡化。根据历次楼市调控经验，新政在刚出台的时候，对楼市心理影响很大，成交量会迅速下跌，此后，随着时间推移，调控的影响就会慢慢淡化，成交量也会逐步回升。而且，在经历多轮调控后，市场对调控政策已经出现“审美疲劳”，政策越出越多，但购房者对调控的信心却越来越弱，对调控的反应时间也越来越短，往往在短暂观望后就选择重新入市。

不仅成交量在恢复，二手住宅价格也仍有小幅上涨。2月份，美联物业（深圳）二手住宅价格指数为313.07点，环比微升0.93%，从来看，大多数二手房价格维持稳定，少数价格仍有上升，如福田、皇岗公园、南山，这些成熟的物业仍然受到市场追捧。2月份，我司住宅销售放盘量环比减少13.97%，表明虽然政策调控压力巨大，但大部分业主心态稳定，并不急于卖房，仍以观望为主，这是楼价难以下调的原因所在。随着租赁市场升温，不少业主转售为租，2月份我司租赁房源环比增长了三成，这也是市场长线看好楼市的一个反映。因此，我们认为短期内楼价仍会维持稳定，下调的可能性不大。

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