美联物业（深圳）2月二手住宅楼价指数报告分析

一、 二手住宅楼价指数

2011年2月美联物业（深圳）二手住宅楼价指数为313.07点，二手住宅成交均价为17883元/平方米，环比上升0.93%，同比上升18.8%，较05年1月基期点数有213%的升幅。

2月份正值春节楼市淡季，以及国务院于节前公布的楼市“国八条”影响，加重市场心理阴影，深圳楼市交投淡静，成交量急挫。此外，北京、上海、广州同样表现量跌价升的行情。北京二手住宅成交均价为30537元/平米，环比上升2.2%；上海二手住宅成交均价为30542元/平米，环比上升8.2%；广州二手住宅成交均价为19043元/平米，环比上升2.3%。

二、 住宅租金指数

2011年2月美联物业（深圳）二手住宅租金指数为122.1，二手住宅平均租金为44.14元/平方米.月，环比上升2.37%，同比上升11%，比05年1月基期升22%。

三、 区域情况

1、各区成交分布

2011年02月深圳二手房成交3217套，环比下跌66.9%。各区分布见图3，罗湖区成交占比16.8%，全月成交539套，环比下跌68.1%；福田区成交占比20.5%，全月成交660套，环比下跌67%%；南山区成交占全市18.5%，二手房成交596套，环比下跌64.7%； 宝安、龙岗、盐田分别成交670套、652套和100套，成交占比分别为20.8%、20.3%和3.1%，环比分别下跌64.6%和69.4%和67.5%。

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2、关内各区二手住宅成交价格

2011年2月美联物业（深圳）关内区域价格情况为：罗湖区二手住宅价格18821元/平米，环比上升1.5%；福田区二手住宅价格22171元/平米，环比上升0.7%；南山区二手住宅价格21724元/平米，环比上升0.1%；宝安区二手住宅价格13981元/平米，环比上升0.7%；龙岗区二手住宅价格12754元/平米，环比上升0.5%。

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二手住宅租金为2.96%，环比上升1.4%。当月租金上升幅度高于房价升幅，导致住宅物业的租金回升。

本月北京二手住宅租金2.03%，环比上升0.5%；上海二手住宅租金1.95%，环比下跌6.3%；广州二手住宅租金2.71%，环比上升1.1%。

本月深圳二手住宅租金再次居于北上广深之首。

2、二手住宅负担比

深圳二手房家庭负担比率继续走高，2011年2月美联物业（深圳）二手房家庭负担比率为70.64%，环比上升2.5%。房价上升以及本月加息，增加家庭月供支出，加重家庭负担。

本月北京家庭负担比为85.16%，环比上升2.2%；上海家庭负担比为73.43%，环比上升2.7%；广州家庭负担比为67.53%，环比上升3.8%。

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五、 城市规划与个盘动态

３号线６月底全线通车

27日，3 号线地下段完成热滑试验，标志着该线路已基本具备列车运行条件，为3 号线实现今年6 月30日全线通车目标迈出了坚实一步。此次成功完成热滑试验的3 号线地下段（草埔—益田）共14 个车站，正线线路里程约16公里。

列车的热滑试验主要是为检验列车与轨道及附属构筑物之间是否满足列车通行条件，检验车辆与供电系统、接触轨系统、轨道及轨旁设备系统及附属构筑物的运行稳定性。地下段成功热滑意味着３号线正线全线完成热滑工作，表明３号线区间土建工程、主体结构、管线安装、设备安装已完成，轨道工程、供电系统、接触轨系统已经具备列车运行的条件。3 号线共30座车站，其高架段（含16座车站）已于去年12月28 日开通试运营。

美联评论：三号线开通，一方面缓解龙岗进关交通压力，另一方面将提升周围楼盘价值，如中信星光名庭和翠竹苑等。

从此间召开的深圳轨道交通建设发展新春联谊会上获悉，深港西部快速轨道经过两年多的筹备，已通过前期研究报告审议，下一步将开展口岸设置、空铁联运等专项研究。深圳市政府副秘书长赵鹏林在会上透露，由于要前海合作区的建设，此条轨道线路建设将加快启动。

根据前期规划，深港西部快速轨道全长42公里，其中深圳段25公里，在前海一带开始穿越海底；香港段17公里。深港各设两个站，共4个站，总500亿元，建设工期为7年。这条轨道线建成后，从深圳机场至香港机场仅需30。

目前，深港西部快速轨道的规划建设遇到诸多难题。比如列车，规划中该条线路时速达140公里，而且在这种高速行车中，车内还会装载行李，列车又需要穿越海底，这对列车设计及制造是一大考验。另据介绍，相关筹备工作已进行了两年，但具体线路走向和技术标准，以及海关如何设立、行李如何托运等问题都暂未解决。

由于前海合作区建设已经启动，为前海建设，深港西部快速轨道也将加快进程。据悉，香港特区政府已将此条线路列入施政报告。

美联评论：随着前海定位确定，前海与香港交通联系将多元化，增进合作关系，方便深港旅客出行。

深圳市交通运输委主任黄敏日前透露，今年将加快一批重点路桥工程建设，其中“沿一线快速通道”已进入详细规划阶段。这条沿深圳河布局、采取下沉或高架形式建设的快速路通车后，将成为罗湖联系福田的又一快速干道，可有效缓解目前滨河路尤其是春风高架的拥堵现象。

据了解，“沿一线”即沿深圳河一线关的意思。规划部门设想以罗湖区的罗沙公路为起点，至福田区的滨海大道，沿深圳河内侧新修一条快速通道。据悉，沿一线快速通道在设计上可能采取下沉或高架的形式。目前，交通部门正在就具体选点和施工设计方案进行详细规划，争取近期向市政府汇报。待各部门达成共识后，可形成明朗框架，促使该通道的建设早日进入实施阶段。

六、 二手住宅楼价指数说明

编制对象：深圳市二手住宅

样本范围：深圳市六大区

发布内容：全市二手住宅楼价指数、住宅租金指数及指数、家庭负担比率等

率：当期率=当期平均租金×12/当期均价×100%

更新频率：1次/月

样本来源：深圳美联物业二手住宅成交

指数基期：2005年1月，基值为100

指数计算：当期指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租）

家庭负担比率：当期家庭负担比率=当期均价×60×7成按揭的20年月供系数×12÷家庭年均收入