世联地产：客逐步离场 房地产渐入正轨

通过分析，世联研究发现客比例是决定房地产价格走势的重要要素，其可以解释房价变动的66.7%。需求比例与七十个大中城市房屋销售价格环比指数的相关系数高达0.82（越接近1意味着越相关），这说明如果客比例持续下降，房价一般处于下行区间，而客比例持续上升，则房价一般处于快速上涨通道。因而，面对坚挺的房价，2011年初政府针对客的限购、限贷政策来得如此凶猛也不足为奇。

通过回顾2007年9•27房地产调控后市场表现，我们发现房价下跌（即房屋价格指数低于100）时，比例维持在低的区间，介于6.6%-13.5%之间（见下表）。而2010年4•15调控后相当长一段时期内，房价并未下跌，比例有所下降，但始终维持在20%-28%之间上下波动，明显高于上一轮调控房价下跌时客的比例。世联研究认为这与2010年下半年持续走高的CPI密切相关，过高的CPI使人们不愿意放弃对具有保值功能的房产的追逐。

伴随着2011年“国八条”的出台，政策趋紧信号继续加强，客比例出现了比较明显的下降，2011年2月至今，比例跌破20%（见下表）。客的逐步离场，预示着人对的担忧，也表明我国房地产市场逐步步入正常运行轨道。

比例与七十个大中城市房屋销售价格环比指数关系

数据来源：世联数据平台，国家统计局，2011年国家统计局采用新的房价计算体系，未公布房价指数

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世联地产地10周报

（2011年2月28日—2011年3月6日）

从上周成交情况来看，深圳一手房市场共成交1007套，环比上升84.1%；成交面积8.34万平米，环比上升73.03%；一手房成交均价为19835元/平米，环比下跌2.1%；二手房市场共成交2105套，成交量环比涨幅为47.1%，成交面积为17.66万平方米，环比上涨43.34%；成交均价15568元/平米，环比上涨0.81%。一、二手房总成交套数为3112套，环比上涨57.33%，成交比例为0.48：1。

上周，深圳一手房宝安、龙岗两区共成交827套，占全市成交量的82.1%；其他四区共成交180套，占全市成交量的17.9%。在成交均价方面，上周福田区全市为33650元/平米，龙岗区全市为17362元/平米。

上周全市无土地供应和成交。

从整个市场的情况来看，深圳上周一二手房市场成交量均出现了大幅的上升，其中二手住房成交量已经连续5周呈现大幅上升的趋势；一手住房市场在经历了第9周的短暂回调后，本周迎来了节后成交的高峰。