楼市调控政策累积效应凸显 加息或加速到来

从4月6日起，央行再次加息25个基点，这是自去年10月以来第四次加息。认为，货币政策将与一系列调控政策形成“合力”，对楼市形成深远影响，而此次加息可能加速楼市“拐点”的到来。

四次加息过后，5年期以上贷款利率由5．94％提高至6．80％，而在紧缩措施之下，房贷优惠利率基本上已取消，对购房者来说，贷款成本的增加更为明显。一些消费者在买房还是租房的选择中犹豫起来。

在上海浦东一家21世纪不动产中介门店看房的何先生告诉记者，一套房子租金每月在三四千元，而要买下来月供至少。“如果租房住，生活压力并不大，要是买房住，光靠工资收入还款就有些紧张，必然会影响家庭日常开支。再加息压力就更大了”。

以20年期100万元等额本息的房贷为例，按基准利率计算，4次加息后月均还款额由7129．74元增加至7633．4元，每月增加503．66元。而与去年10月20日次加息之前相比，当时房贷利率还能享受8．5折优惠，现在100万元等额本息贷款的月供要多出近1000元。

自去年年初以来，央行还连续上调了9次存款准备金率。在货币政策从“适度宽松”转向“稳健”的同时，楼市宏观调控来得一波比一波严厉。今年1月出台的“国八条”，更是明确要求将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。认为，在“组合拳”调控之下，迟不会超过5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现下跌，也即房价出现“拐点”。

广发证券房地产分析师赵强认为，调控政策中对楼市影响的是“限购令”，要求实施限购政策的四类城市（直辖市、省会城市、计划单列市、房价上涨过快城市）至少有35个，在内地可统计的287个城市中，这35个核心城市的销售面积占35％的份额，销售金额占51％的份额，因此，全面限购直接限制了购房需求。

市场表现也确实如此。中指研究院的统计显示，3月份监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨，但是相比去年3月，则有近八成城市下跌，部分重点城市同比下跌近40％。在成交量大幅缩水的同时，一线城市房价开始出现松动、调整迹象。

市场人士认为，政策效应持续时间至少在6个月以上，因此楼市二季度成交量难以出现显著反弹。在这种情况下，开发商的资金链将逐渐趋紧，一些负债、产品或者区域受限购影响大的公司将出现问题，可能会率先。从房地产上市公司2010年年报看，房地产公司存货的增加和经营现金流的减少，也说明房地产行业资金压力更加紧迫。如果银行信贷在未来一个季度仍不“松绑”，大范围的可能将会来临。

近日，部分一线城市出现开发商悄然，优惠幅度大多在95折至99折不等。分析师薛建雄认为，目前开发商仍是策略性试探市场，“限购令”和“限贷令”所引发的成交量锐减正带来的冲击，而货币政策的实质性收紧也让开发商债台高筑，将是开发商的必然选择；同时，行业将加速洗牌。