美联物业:新房存量锐减 凸显一手市场供求矛盾

4月份，全市一手住宅成交均价为20295元/平方米，环比上升4%。虽然深圳楼市已经历一年多的密集调控，但楼价依然维持坚挺，部分楼价甚至还有明显上升，譬如后海，目前一手在售楼盘销售均价已升至4.5万-5万元/平方米，比10年初每平米大约上涨了1万元。前海目前一手均价也接近3万元/平方米，同比几乎翻了一番。不仅热点楼价还在继续上涨，即便是一些偏远区域，楼价也呈现继续上升趋势，譬如福永，目前在售的万科金色领域均价为17000元/平方米，而在10年同期，这一一手住宅价格还只有1万元/平方米。但是，也有一些区域楼价开始出现回调迹象，如龙城的中海康城，近期其楼盘销售价格就有比较明显的下调，引起市场普遍的关注。

深圳楼价在整体上仍然处于稳中有升的趋势，但不同的楼价走势有着不同的表现，实质上是楼市“供求关系”的一种体现。受调控影响，楼市需求受到遏制，成交量锐减，目前深圳全市一手住宅日均销售套数仅为75套左右，与调控前（09年同期）相比，降幅超过六成。但同期，楼市的供应量水平也出现明显下降。今年1-4月，全市新增取得预售许可证的住宅单元套数为8240套，同比减少31%，与09年同期相比减少43%。截至今年5月8日，全市一手住宅可售套数为20857套，同比下降1%，与09年同期相比，则锐减了五成左右。新房供应速度低于消耗速度，因此，尽管楼市成交量在调控压力下下降明显，但楼市实际上仍处于“供不应求”的状态，这为楼价的坚挺提供了有力的支撑。从新房存量的区域分布来看，目前（11年5月8日），罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗一手住宅可售套数分别为450、1581、2806、886、4754、10380套，龙岗区占全市新房存量的一半，罗湖、福田、南山新房存量则较少。与去年同期相比，六区新房存量分别增加-68%、-25%、-51%、140%、-14%、75%，罗湖、南山两区新房存量下降明显，福田、宝安两区有一定程度下降，龙岗、盐田两区新房存量则有较明显上升，从各区新房存量的同比变化，不难解释目前出现的区域楼价走势分化的现象。

根据社科院《2010年城市白皮书》，深圳城市建设土地开发强度已达47%（香港仅19%），又据深圳城市发展规划，深圳城建用地将控制在城市总面积的50%以内，因此，深圳将遭遇越来越严峻的土地供应瓶颈。10年，深圳市土地房产交易共出让居住用地7宗，宗地面积为60.5万平方米，同比减少17%。在10年出让的居住用地中，保障房、安居房及企业配套住房供应占据全部居住用地供应的65%，纯商品住宅用地仅有三宗。土地供应总量不断减少，保障性住房建设比例的上升，将进一步压缩未来商品住宅供应的空间。开发商在土地储备无法及时得到补充的情况下，难免会滋生的心理，进而影响一手市场整体供应水平。预计11年全年一手住宅成交套数将达到3.1万套左右，比10年下降1-2成，全年新增一手住宅供应2.6万套，低于市场消耗速度，供求缺口约为5000套。“供不应求”仍将主导一手住宅市场，楼价在个别或有回调，但整体上仍将维持稳中有升的趋势。

延伸阅读：

美联物业：住宅市场低靡，土地市场顺势转变