深圳二手楼市“波动”加大释放“微妙”信号

挂牌均价上扬价格分化明显 供应角色加重 政策预期不明

５月１８日，国家统计局公布了４月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况，二手住宅价格环比下降城市有１６个，持平的城市有１３个，不再上涨城市较上月增加３个，上涨城市环比涨幅均未超１．０％。近日，四大一线城市的二手房市场也出现了一些新的变化。如北京二手房挂牌价从３月份开始下降，当月下降２．６％，而二手房成交均价在４月份出现下降，降幅为１．５％。有研究机构预测北京二手房市场未来９个月将创近１０年来降幅，将回落１５％。而在二手房市场更为发达的深圳，市场的表现近期也出现了一些微妙的变化，决定市场走向的“四大力量”相互制约、相互影响，使得二手房市场的走向更让人深思。

横量

价格分化日益明显

受到成交量持续低迷的影响，二手房的成交周期被拉长，部分业主处于各种原因调低房源报价以尽快成交。据中原监测业主挂牌信息显示，４月份北京约有超过５５％的业主调低房源报价，成交价格随之下跌。

在深圳，据多家中介公司负责人介绍，目前二手房市场的报价呈现出明显的分化趋势，不同的、不同的产品类型，报价的浮动较大。

“在福田以及南山的一些，二手房还是偏向卖方市场；而在龙岗城以及宝安的一些新房比较集中的区域，二手房成交偏向买方市场。”美联地产营业部总经理江少杰分析，目前深圳二手房市场价格分化比较明显。不同产品和不同的走势明显不同。

如福田，由于新房供应，市场主要是以二手房为主，由于其区的地段和配套，福田的二手房价格一直比较坚挺，卖方的主动权较强。而在龙岗区等，由于一手房供应比较集中，是日前中海等限价房的集中入市，对的二手房走势也产生了一定的影响。在同等楼盘质素的情况下，置业者一定优先考虑比较新的物业。同时，一手房的成交价格低了，也会影响卖方对后市报价的心理预期。

在产品结构方面，不同的物业类型的价格走势也出现了明显的分化。“现在一些资源比较稀缺的豪宅价格还是坚挺，如华侨城的部分二手楼，价格还有上升的趋势。”江少杰介绍，现在一些楼盘，如果卖方资金压力不是很大，一般议价空间并不是很大。而一些同质化比较严重的物业，由于房源较多，竞争压力较大，业主一般会有一些让步。

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纵量

挂牌均价连续十月上扬

据了解，４月，深圳二手住宅挂牌均价环比上涨０．９％，冲上２１０００元关口，再次刷新历史新高记录，同比大涨三成。

各区４月份二手住宅挂牌均价涨跌不均，其中，罗湖、福田、南山、龙岗四区挂牌均价创历史新高。南山区涨幅，环比上涨１．４％，二手住宅挂牌均价为２４９０３元／平方米，同比大涨三成多；龙岗区环比上涨０．７％报１３６７２元／平方米，同比上涨２８．１％；罗湖区环比微涨０．４％，为１９３５０元／平方米，同比上涨２２．４％；福田区微涨０．２％为２５６９４元／平方米，同比上涨２７．２％。盐田、宝安是挂牌均价环比下跌的两个区域，盐田区下跌２．４％，二手住宅挂牌均价为２１５６０元／平方米，同比大涨３４．６％；宝安区微跌０．５％，报１７９００元／平方米，同比大涨３８．２％。

据记者统计，从２０１０年７月开始，深圳二手住宅挂牌均价从当月的１６２７２元／平方米一路扶摇直上，连续十月上扬。到今年２月，挂牌均价突破２万元大关，如今又在２万关口上连涨三月。而同期的一手房走势，并不像二手房这么“平稳”，则是波浪式的走势。

究其原因，相比一手房，深圳的二手房市场体量更为庞大。与其他一线城市相比，深圳二手房市场活跃程度也更高。

５月上半月，深圳二手房市场成交仍然处在相对低迷的态势。据统计数据显示，截至５月１５日，全市二手房成交仅有３０６２套，处于２００９年以来较为低的成交纪录。

目前每天的成交量基本是维持在２００－３００多套的水平。在成交价格方面，虽然上 圳二手房成交均价为１９６６０元／平方米，环比下跌６．１２％，但整体的挂牌均价并没有出现明显松动的迹象。

一中介地铺负责人表示，虽然近段时间，二手房成交比较低迷，市场上供应明显减少，但前来地铺咨询房源的访客仍有增无减，此外，部分通过银行贷款的业主，压力加大，因而加大了议价空间，而由于政策的不确定性增强，短期内也将有部分需求主动释放。

动量

二手房有望填补供应缺口

随着房地产调控政策的不断升级，限购、限贷、限价使得市场新房成交量和供应量都明显减少，深圳商品房库存跌入低谷。

深圳市规划国土委官方网站数据显示，截至５月１８日，深圳全市商品房可售套数为２９７５１套，住宅可售套数为２０４６６套，目前可售房源大约需要８个月可售完。据研究机构的数据显示，目前深圳商品房存货仅为２００８年峰值的一半，为历史水平。数据显示，深圳商品房库存在２００９年３月为５万套，同年５月降为４．７万套，至去年底，这一数据为３．５万套，呈递减态势。业内人士表示，深圳商品房库存已处于历史底部，市场可售量在减少，而购买需求一直存在，如政策松绑，库存量将很快消化。

“从限价房受到追捧，就知道市场的需求还是强烈。而一手房供应吃紧已是不争的事实，这样的背景下，二手房应该发挥更大的作用。”深圳二房网ＣＥＯ黄志表示，深圳的二手房市场活跃程度在名列前茅，在一手房供应有限的情况下，二手房应该快速跟进，填补一手房的供应缺口，应该向的香港楼市学习。

据了解，香港二手房成交量远远大于一手房，所以，香港房地产二级市场和三级市场实际已经融为一体。

“我们基本不考虑新房，一是新房距离远，二是供应不多。”李先生表示，看了很久房，一手房大都集中在龙岗，距离实在太远。还是决定在福田好一点的地段购套二手房。“希望能赶在税费变动之前把房子买好。”

变量

购房政策变化加大市场博弈

自５月１２日央行再度上调存款准备金率后，银行贷款的额度进一步收紧。近日，银监会相关人士表示，商业银行可以在满足要求的前提下，可以自主决定住房贷款的首付款比例。有消息称浙江等地银行已经将首套住房首付下限上调至四成，记者了解到，眼下深圳的银行对首套住房三成的标准还没有调整。购房政策的改变在某种程度上影响银行放款的进程，交易时间持续延长，银行的审批也显得愈发严格。此外，日前盛传的７月１日期要按照评估价征税的消息也对二手房市场产生了不小的冲击，使得买卖双方的博弈更加深入。据记者了解，目前深圳的商业银行首套住房贷款利率基本都在基准利率之上，有的甚至还上浮１０％，首付则一直还保持在三成。银行业内人士称，目前银行贷款利率已经出现一些差异化，不排除今后在首付比例的要求上也会出现差异。

除了银行首付和利率的调整，按照评估价征税的信息也影响着买卖双方的心理。至目前，二手房市场还是按照物业的原始登记价来征税，在中介公司那里签的也是所谓的“阴阳合同”。即“阴合同”指的是买卖双方之间所签的买卖合同，反映的是房子的真实成交价格，而“阳合同”，则是买卖双方另签的一份成交合同，用于到房管部门备案，到税务、财政部门交税。

坊间传闻，７月１日可能试运行的按评估价征税的规定，会对二手房交易有多大影响呢？以一套原价为５０万元，现售价为１００万元的房子为例，如果房产证未过５年，那么二手房交易中，除了缴纳契税、个人所得税外，还要交纳较高的营业税，加起来各项税额的比例接近总房款的８％，约８万元的费用。由于房地产市场仍为卖方市场，二手业主往往采取限定价格实收的方式出售，因此，增加的税费很可能由买家来承担。

业内人士认为，由于政策的不确定性增强，在目前房价没有明显“拐点”的表现下，二手房交易市场表现出“繁荣”的期待可能还为期甚远。

楼市速递

“镜”系作品助力金地冲千亿

金地湖山大境“中国城际生态谷价值发现之旅”于上举行。据介绍，该项目被２７平方公里的国家一级森林公园环绕，人均拥有山林绿地６００平方米，项目还规划有五酒店、中英语双语幼儿园、山体ＳＰＡ、山体ＧＯＬＦ、酒店会所、樱花谷、湖畔木栈道等配套设施。（家炜）

马克住区推出首批样板房

近日，马克住区首批样板房揭开帷幕，吸引了众多购房者鉴赏参观。项目位于深圳东，周边交通便利，３号线、城际公交等现代交通可深圳。

据了解，为了给购房者更多的选择空间，此次每个户型都推出“时尚生活”与“创意家居”两种截然不同风格的样板房，购房者可根据个人喜好自由选择。（曾思玮 唐颖）

观澜湖·君悦山推新品

观澜湖今年推出全新高尔夫山居物业——君悦山。该项目是观澜湖大高尔夫球会及高尔夫物业成功开发营运的又一力作。本次推出的观墅系列是１５８平方米和２９２平方米半山高尔夫洋房及联排，周边安妮卡球场、杜瓦尔球场、奥拉沙宝三大锦标级球场环绕。徒步３即至辛迪瑞高尔夫学院，５即享东莞会所休闲。（家炜）

星河湾品牌分享盛宴举行

日前，房地产企业星河湾与地产运营顾问合富辉煌联合举办了“２０１１更加精彩，将中国的美推向”的星河湾品牌分享盛宴。到场嘉宾捐赠出私人书籍，向星河湾资助建设的汶川第学献爱心。据悉，此次深圳站的活动是其进行品牌分享的珠三角地区的第五站，随后还将在东莞、湛江、佛山等地举行品牌分享活动。（符毅 文霄予）

花样年荣膺

“创新能力１０强”

近日，《２０１１中国房地产上市公司测评研究报告》及２０１１中国房地产上市公司综合实力榜１００强测评榜单在上海发布。凭借“花开中国”的布局、创新的发展模式、让生活更有风格的品牌理念等，花样年控股荣膺其中“２０１１中国房地产上市公司综合实力５０强”及“创新能力１０强”两项殊荣。(张 畅)

香港信和新盘吸引内地买家

日前，香港信和“尊尚豪宅”系列的两大新盘推出少量特色豪宅单位，受到众多内地买家的关注。两个楼盘分别位处西九龙和沙田马场地段。（晓 胡）

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