美联物业一周楼市：端午假期一手住宅成交乏力

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保障房开工不够“问责制”或推大规模建设热潮

已经公布的数据显示，截至5月底，上海经适房项目已完成约25%的开工计划。江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30%。截至4月底，浙江省完成年度目标任务的33.2%。重庆市已开工20.4万套，占年度保障性住房建设总量的41%，这已经是公布信息城市中开工率较高的城市。整体来看目前仍约有七成保障房没有开工。

住建部要求各地政府在6月6日前必须公布保障房项目进程等信息。从目前部分城市公布的信息来看，今年保障房开工情况力度不够、进展不平衡，下一步须克服困难加快进度，确保10月底前全部开工。

现在距今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工的要求还有不到5个月的时间。各地能够按照要求按时开工保障性住房建设吗？顾云昌表示，此次对保障房建设下达了具体的指令性数量指标，采取“问责制”这种严厉的手段。

美联物业研究认为，各地保障房建设任务普遍存在资金不足困难，即使能确保1000万套保障房在今年内开工，工期也难以保证。

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银行将向按揭公司收取金融服务费 购房成本加重

存款准备金一升再升，银行信贷额度紧缩，银根紧缩的重重压力已开始传导至二手房买家。日前某中介公司及按揭公司揭露，部分大型银行准备向按揭公司收取“金融服务费”，收取的费率大约是贷款金额的2%。

据建行荔湾区支行有关人士透露，该行从四五月份已停止接受二手楼直贷客户，客户必须经过指定按揭中介转介，荔湾区支行的指定按揭中介只有四家，分别为亿达按揭、亿诚按揭、房贷通及汇瀚按揭。这名人士向记者证实，他们的确有向按揭中介公司收取“金融服务费”，数额多少不方便透露。据消息人士透露，建行在广州市其他区也已指定了按揭服务公司。

一名消息人士向记者证实，若建设银行正式开始向按揭公司收取“金融服务费”，按揭公司帮助客户申请建行住房贷款的普通按揭服务收费可能从1.2%狂升至3%。以一笔100万元的贷款来计算，以往按揭服务费在8000-12000元之间，如今有可能要提高到3万元。

美联物业研究认为，建行在广州地区率先向按揭公司收取金融服务费，必将增加购房成本，同时随着信贷额度的收紧，或许会有更多银行跟进，甚至会扩大收费地区范围。

北京规定7月1日起开发商交房必须配新版说明书

6月2日，市住建委发布《北京市房屋建筑使用说明书示范文本》。今后购房人可以像购买其他商品一样，在购房后获得一本详细的说明书。在日后的装修、使用过程中，出现质量问题，双方可以此为依据划清责任。

《示范文本》包括房屋建筑基本情况、各项目及部位的使用说明和注意事项、附件、服务指南四部分。内容包括房屋建筑各项目及部位的使用说明和注意事项，突出了对住宅的指导，告知了违规使用可能出现的损害，以及责任人应当承担的责任。简单来说，这份《示范文本》是规定开发商必须在竣工时详细告诉购买人房子有哪些功能，怎样正确使用房子的这些功能，有哪些注意事项，“只有正确使用，才能延长房子的使用寿命，才能避免一些危及公共安全的情况。”市住建委相关负责人表示。

《示范文本》规定由建设单位绘制建筑主体结构示意图、房屋上下水布置示意图、房屋电气线路布置示意图、房屋地采暖管道布置图，以及室内环境监测报告、环境影响评价报告、交通影响评价报告、建筑隔声情况和声环境情况。甚至须告知业主擦玻璃时要站立的位置，避免发生坠楼。

美联物业研究认为，北京新规定有利于提高房屋质量透明度，规范市场，保障购房者合法权益。

上海：逾六成温州客火线撤退 豪宅市场遭遇釜底抽薪

近日传出温州客大规模撤离上海楼市的消息，对本来就因为限购令而收紧的市场进一步釜底抽薪。有超过2/3的温州客已经离开了上海，转向二三线的市场。一些温州客已经开始抛售上海的部分低质楼盘，套取现金。而温州在沪某团体的负责人昨日也明确表示，他们认为上海房价已不再坚挺，价格上升的空间几近消失，近期将不再考虑购买上海的住宅。

美联物业研究认为，失去了温州客，上海已经滞销的产品将面临销售速度进一步放慢的压力。

广州：购房者“被主动”申请提高利率

今年以来，央行多次上调存款准备金率，目前国内的大中型金融机构存款准备金率已经达到历史高位。调高金融机构的存款准备金率，旨在收缩银行资金的流动性，有分析人士估算过，一次上调0.5 个百分点就可以“冻结”一家银行3600 多亿元的资金。而频繁的政策变化，对于普通市民来说一大影响就是贷款越来越难了。在广州，有普通的购房者申请银行贷款之后发现，自己要“排队”等上大半年才有可能拿到一笔不过70万元的贷款。银行的信贷额度紧张，虽然在官方渠道并未表示停贷，但有银行在实际业务中却已经表示停止发放个人住房性贷款。还有的银行则暗暗调高贷款利率，连首套房贷款利率都要在基准利率基础上上浮10%左右。为了能更快地拿到贷款审批，有些购房者只能主动填高自己的贷款利率，或是提高自己的首付比例。与此同时，广州的一些民间借贷机构也受到更多关注，其中一些公司更是将过去5%～7%左右的月利提高到10%左右。

美联物业研究认为，今年以来经过5次上调存款准备金率后，银行至少被冻结1.75万亿元，银行信贷额度已经形成僧多粥少的市场格局，故此才有购房者主动提高利率。

深圳禁止保障房上市交易 只能由政府进行回购

政府公报印发了《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，明确在2011—2015 年，深圳计划新增安排筹集建设保障性住房24 万套。相对半年前发布的征求意见稿，本次定稿新提出，禁止保障房上市交易，由政府以扣除的价格回购，并重新分配。

美联研究认为，禁止保障房上市交易是英明的决定，可以有效减少权利寻租。

重庆：公租房取消收入限制

5月28日，重庆市第二次公租房摇号配租。在此次摇珠过程中引人关注的公租房的申请条件已被放宽，申请人的收入限制被取消。按照公布的条件，公租房的申请条件被放得很宽“凡年满18周岁，在主城区工作的重庆市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来重庆主城区工作的无住房人员都可以申请公共租赁房。”同时，参加工作三年以内且没有住房的公务员，也列入了公租房申请人群。

作为保障房建设的主要模式，各大城市政府对于公租房的建设与分配问题都在做着调整和尝试。此次重庆首度将收入限制这一以往被认为是主要准入标准的条件取消，引起了极大的争议。按照该市公租房管理局局长郭唐勇的说法，“取消公租房申请的收入限制，是为了覆盖更多需要住房保障的人群，真正解决重庆的住房困难问题。”在取消限制后，只要是人均住房面积低于13平方米的居民，都可以申请公租房。

美联物业研究认为，重庆公租房取消收入限制，包括公务员也列入申请范围，难免会造成资源错配，甚至有利益输送的嫌疑。保障房在分配环节上稍有差池，则会导致保障房失去意义。

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一手住宅

二线城市

成交预测

上周正值端午假期，各地城市新房成交量普遍表现下跌，一线城市北京跌幅超过3成半，而广州、深圳出现难得的上升，这与两地开发商促销分不开。而二线城市杭州、成都、重庆成交量全线下跌，当中成都跌幅超过4成。假期外出看房人数锐减，市场气氛不足，导致成交不振。

目前银行房贷政策收紧，并转向首套房房贷，是困扰市场的因素，在调控政策的压力下，短期内成交量难有突破。

异域楼市

美国房价料二次探底 将进一步下跌

标普公司5月31日发布的研究报告显示，3月份标普/凯斯-席勒全美20个大城市房价指数环比下跌0.3%，同比下跌3.6%，创2009年11月以来跌幅，同时该指数也降至2003年3月以来点。

3月份，美国20个大城市中有13个城市房价出现环比下降，跌幅居前的是夏洛特、北卡来罗纳和明尼阿波利斯；19个城市房价出现同比下降，其中明尼阿波利斯的跌幅高达10%，仅有华盛顿房价上涨4.3%。一般来说，同比数据被视为能够更好反映价格走势的指标。

从美国来看，季度全美房价同比下跌5.1%，环比下跌4.2%，衡量房价水平的指数已经降至2002年第二季度以来点。比2006、2007年房价峰值相比，迄今美国房价累计跌幅已经接近33%。

“报告证实全美房价正在经历二次探底。”标普公司凯斯-席勒指数委员会主席大卫•布里泽表示，房价仍在下行周期中，且没有任何缓和迹象。

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