美联物业：市场量升价稳 楼市“高烧难退”

本期导读

对楼市调控继续加压，但效果并不明显。5月份，国房景气指数为103.2点，连续四个月回升。商品住宅销售面积环比增长10%，显示出良好回升势头。商品住宅金额环比增长17%，创下年内新高。

5月份重点城市住宅市场特点：

北京住宅市场：楼价走势平稳，一手成交量超过二手；一手供应超过销售，“供求关系”初步扭转；

上海住宅市场：量价走势平稳，楼市僵持局面未改；新房存量增速明显，对销售市场造成一定压力；

广州住宅市场：成交量缓慢回升，二手楼价指数再创新高；一手供应下降明显，供求缺口扩大；

深圳住宅市场：成交量缓慢回升，“限价令”催生楼价结构性下跌；一手供应突增，对部分销售市场造成一定压力；

重庆住宅市场：居住用地供应明显不足，一手成交量继续回落；

成都住宅市场：一手市场供应充足，销售市场面临较大压力

政策解读

政策导述1：2011/5/11国家发展改革委发出通知，要求各地方开展商品房销售明码标价专项检查。

政策解读：有利于规范房地产市场交易秩序，但具体执行存在困难，开发商为预留空间可能会标高价格，再以打折促销，干扰市场价格信号。

政策导述2：2011/5/13央行决定从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

政策解读：这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调存款准备金率。目前，大型金融机构存款准备金率已升至21%的历史高位。受此影响，银行信贷投放更趋审慎。

政策导述3：2011/5/16北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市规划委、市商委、市国土局联合出台《关于加强部门联动，完善商业、类项目管理的通知》，严禁“”等违规行为，《通知》从6月1日起执行。

政策解读：有利于规范房地产市场，对于市场上的“”、项目将会造成较大冲击。

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行业数据

土地市场

一季度，房地产开发企业完成土地购置面积8180.8万平方米，环比减少31.35%，同比增长32.68%。历史交易数据显示，一季度为土地交易淡季，交易量处于全年位，因此，虽然环比数据下降，但同比数据仍保持稳步增长势头，表明目前土地交易依然活跃。

住宅市场

5月份，商品住宅销售面积为7197万平方米，环比增长9.96%，同比增长6.37%。虽然对楼市的宏观调控持续加压，但商品住宅市场仍然处于比较活跃的交易状态，商品住宅成交量已现回升迹象，比08年低谷时期高出57%。

5月份，房地产开发景气指数为103.2点，与4月份数据基本持平。虽然调控压力未减，但楼市对调控政策的抗药性在上升，自2011年初开始，国房景气指数结束2010年3月以来的回落趋势，连续四个月回升，走出一波小反弹行情，显示楼市信心正在逐步恢复之中。

商品住宅数据仍处高位。5月份，商品住宅总金额为3793亿元，环比增长16.92%，同比增长36.00%，创下年内新高。商品住宅水平逆市增长，一方面是因为今年国家对保障性住房建设加大投入，安居型商品房大幅增长所带动。另一方面也表明在范围内，商品住宅市场的水平并没有因为持续的政策调控而受到明显抑制，这一状况在二三线城市表现的尤为明显。

5月份，商品房施工面积为25472万平方米，环比微减1.68%，同比增长24.25%。商品房竣工面积为4494万平方米，环比增长8.89%，同比增长280.85%。

1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增18.5%。其中，利用外资266亿元，增长57.3%，增幅居各资金来源之首，受人民币预期影响，外资持续流入境内，房地产市场是主要流向之一；国内贷款5803亿元，增长4.6%；企业自筹资金12486亿元，增长30.9%；定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%，是资金来源中出现下降的项目。受调控影响，国内贷款、定金及预收款增幅都出现回落，与1-2月数据相比，分别下跌3.10、5.60个百分点。企业自筹资金增幅则比1-2月份数据上升了9.50个百分点。

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重点城市数据

北京

土地市场

5月份，北京市共出让三宗居住用地，分别位于大兴区、顺义区和平谷区，宗地面积285801平方米，总建筑面积为477663平方米，环比减少21.88%。从月度数据走势看（见图八），一季度北京市居住用地供应水平相对较低，月均出让建筑面积仅为25万平方米，二季度供应速度明显提升，月均出让建筑面积为54万平方米，升幅超过一倍。6月1日，北京土地储备副主任田锋公开表示，“6月份起将逐步加大经营性是商品住宅用地的供应，年底前，本市还将有1200公顷经营性用地上市，土地供应充足。”因此，预计今年下半年北京居住用地供应水平将会进一步提高。

住宅市场

5月份，北京一手住宅成交面积为76万平方米，环比增长13%，二手住宅成交面积为71万平方米，环比减少15%，一手住宅成交量自09年2月后，再次超过二手住宅成交量。价格走势相对平稳，5月北京一手住宅成交均价为20400元/平方米,环比微升0.4%，美联物业（北京）二手楼价指数为199.78点，环比上升0.7%。

一手住宅市场供应水平有所提高，市场“供不应求”局面有望暂时缓解。5月，北京一手住宅批售面积为1018833平方米，环比增长10%，比同期销售面积高34%。1-5月，北京一手住宅月度批售面积连续增长，至4月份，批售面积已经超过同期销售面积，如果这一趋势能够得到延续，则一手住宅市场“供不应求”的局面将有望得到扭转。

二手住宅市场，朝阳区、海淀区、昌平区5月份成交表现活跃，成交量位列全市三甲。环比数据显示，5月份北京市绝大部分区域二手住宅成交量都出现不同程度下跌，其中尤以延庆、东城跌幅为靠前，分别为56.5%、41.3%。十九个中，只有海淀和通州两区成交面积环比增长，分别为44.3%、27.1%。

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在成交物业类型中，低端物业成交量降幅比较明显。总价“60万以下”物业成交量环比减少22.17%，降幅在各档次中居首。此外，“60-90万”、“90-120万”物业的成交量也下降明显。“200万以上”的中物业成交量环比则出现小幅增长。按面积分类，“100-120㎡”物业成交量降幅，此外，“80-100㎡”、“120-140㎡”物业的成交量降幅也居于前列。

 上海

土地市场

5月，上海市只有一宗居住用地出让，宗地位于金山区，土地面积93871平方米，环比减少64%。月度数据显示，今年1-5月，上海居住用地出让速度呈明显减缓趋势。上海市房地局相关人士透露，今年，上海市土地市场将以消化存量为主，新增用地供应将主要集中在商业、工业等领域，纯商品住宅用地供应将会受到严格控制。因此，预计今年下半年，上海居住用地供应量将继续维持在低位，未来商品住宅的供应也会受到影响，在这一预期下，上海市楼价下调的空间将会减小。区域分布来看，新出让的居住用地主要集中在崇明、浦东、松江等区域，黄浦、徐汇、卢湾、静安、虹口五区暂无居住用地供应。

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住宅市场

5月份，上海市一手住宅成交面积为115.07万平方米，环比减少0.68%，二手住宅成交面积为94万平方米，环比微减0.21%。一手住宅成交均价为22100元/平方米，环比上升0.07%，美联物业（上海）二手楼价指数为185.46点，环比微跌0.01%。量价走势均相对平稳，楼市目前正处于僵持局面。

截至5月底，上海一手住宅可售套数升至50659套，环比增长3.13%，比10年初增长近六成。今年2月份以来，由于销售低迷，市场新房存量增长迅速，月均增速高达6.33%。新房存量的快速增长，将对开发商的销售造成一定压力，有利于楼价的调整。从区域分布来看，嘉定、松江、南汇等区新房存量比较集中，开发商销售压力较大，楼价面临一定的回调压力。

一手住宅成交主要集中在嘉定、宝山、浦东等区，在各大区中，奉贤区成交量环比增幅比较明显，达到99%（见图二十）。

低端楼盘成交遇冷。5月份，单价7000元/平方米以下物业的成交面积为28万平方米，环比减少四成，单价7000-13000元/平方米及大于20000元/平方米的物业的成交面积环比增长均超过六成（见图二一）。

按物业面积分布来看，120平方米以下物业成交量降幅明显，是面积小于70平方米物业的成交量，降幅居各类型物业之首（见图二二）。大户型物业受到市场青睐，其中尤以面积为140-180平方米的物业受市场追捧，成交面积环比增幅高达62.26%，居各类型物业成交量环比增幅之首。受限购令影响，居民购房更趋向于“一步到位”，提升了中住宅市场的需求量。

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广州

土地市场

5月份，广州市没有居住用地交易出让。1-5月，广州市出让居住用地宗地面积总计为54.6万平方米，土地出让速度比较缓慢。根据广州市国土房管局规划，今年广州市计划出让的商品住宅用地面积为337万平方米，而依目前的出让进度计算，尚余282.4万平方米用地没有出让。如果要按计划完成今年的居住用地供应任务，广州市势必要在下半年加大商品住宅用地的出让速度。从区域分布来看，居住用地供应主要集中在萝岗，占全市居住用地出让面积近四成。此外越秀、南沙、荔湾等区也占据较大市场份额。相反，一些大区如从化在1-5月份则鲜有居住用地供应，预计随着下半年供地高峰的到来，这一局面将会得到改变。

住宅市场

5月份，广州楼市量升价稳。一手住宅成交面积为51.1万平方米，环比增长12.39%，二手住宅成交面积为47.8万平方米，环比增长1.86%。从一二手成交总量来看，已经连续两个月回升，但回升速度比较缓慢，目前楼市整体成交量水平相对10年平均水平仍约有两成左右降幅。

全市一手住宅供应水平下降明显。5月份一手住宅批售面积为47.6万平方米，环比增长19.2%，但相比同期成交面积，则存在3.5万平方米的供应缺口。1-5月，广州一手住宅批售面积为217万平方米，同比减少了一成，与同期销售面积相比少12.5%，全市一手住宅供应水平下降明显，甚至低于市场需求水平，对楼价将会起到一定支撑作用。

5月份，十区（不含从化、增城，下同）一手住宅成交量涨跌各半，越秀、海珠、荔湾、天河及白云五区成交量环比下跌，其余五区环比则上涨，其中，黄埔区因4月份成交量基数较低，导致本月增幅异常。成交主力区域集中在花都、番禺及南沙三区，成交面积环比均有明显增长。十区中，越秀、白云等六区一手成交价格环比上涨，其中白云区增幅居首。荔湾、天河、萝岗三区成交价格环比回落，南沙区则与4月份持平。

二手住宅市场上，白云、黄埔、番禺三区成交面积环比有所回落，其中，尤以黄埔区降幅为明显，为41.9%。其余七区成交面积均有不同程度增长，其中，南沙区5月份二手住宅成交面积为1.3万平方米，环比增长93.5%，增幅居各区之首。

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 深圳

土地市场

5月份，深圳终于打破今年以来居住用地零供应的尴尬局面，成功出让两块居住用地。两宗土地均为安居型商品房用地，一块位于宝安区福永街道，宗地面积13502平方米，另一块位于龙岗南湾街道，宗地面积48655平方米。

05年以来，在可建设用地越来越少的约束下，深圳居住用地供应量急剧下滑（见图三十），05-08年居住用地年均供应量相比01-04年下降了五成，09-10年则在05-08年基础上又减少三成。不仅供应总量急剧减少，在结构上，受保障房建设影响，保障房用地供应比例大幅增长，纯商品住宅用地再受挤压，10年深圳纯商品住宅居住用地出让面积在总量中的占比仅为33%，为未来深圳楼价再度上涨埋下隐患。

住宅市场

5月，深圳一手住宅成交面积为24.6万平方米，环比增长52.72%。二手住宅成交面积为59.2万平方米，环比微增2.40%。一手住宅成交均价为15262元/平方米，环比大跌24.8%。为实现年度房价控制目标，深圳对新盘入市价格做了限制，部分楼盘无法拿到预售许可证，导致低端楼盘成交比例上升，带动楼价结构性下跌。另外，部分位置较偏的楼盘（如中海康城花园）价格出现松动，也在一定程度上带动楼价下跌。美联物业（深圳）二手楼价指数为322.50点，环比微升0.56%。5月一手住宅批售面积为37.4万平方米，环比增长55.04%，比同期销售面积高出51.72%，一手供应的增长预计将会增加市场销售压力，有利于楼价的回调。

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5月份，深圳一手新盘首月销售率为5.93%，环比上升1.24个百分点，仍处于较低水平，表明目前一手住宅销售情况仍不理想，市场低迷延续。从具体楼盘的销售数据来看，销售情况的是佳兆业大都汇项目，首月销售率为18.5%，居5月份入市新盘之首。佳兆业大都汇位于龙岗布吉街道，均价为17000元/平方米，相比周边的新盘，其价格要低3000-5000元/平方米，具备一定的价格，但就其销售速度来说，并不突出，表明市场对该楼价仍抱持较高的下跌。新盘低迷的销售率水平可能会给开发商施加一定压力，为楼价的回落创造契机。

市场新房存量中，一房和二房物业市场存量，在整体存量中的占比分别为28.7%、33.49%，环比分别上升3.55%、8.70%。三房和四房新房存量出现下降。

销售市场，二房是户型，5月全市一手住宅成交总量中，二房成交套数占比达到43.33%，居各类型物业之首。其次为三房，成交占比为24.86%，仅次于二房，但其成交量环比增幅为177.19%，高于二房的95.24%。一房成交占比为24.11%，环比减少3.02%。

按物业面积划分，90㎡以下物业成交旺，占成交总量的82.1%，但90-144㎡物业成交量上升迅速，5月，90-144㎡物业成交套数为321套，环比增长161%。自推出限购令以来，不少购房者置业时希望“一次到位”，在一定程度上会增加市场对中大户型住宅物业的需求。

各区中，龙岗区一手住宅成交占据主力。5月份，龙岗区一手住宅成交面积为18.70万平方米，市场成交份额占比为75.90%，占全市一手住宅成交总量的四分之三强。盐田区在新入市项目推动下，成交量也有明显增长，为1.33万平方米，超过罗、福、南三区，环比增幅为107.91%，居六区之首。从成交价格来看，六区中除了罗湖区外，其余各区价格都有不同程度回落，其中尤以龙岗区降幅，达到16.96%。由于供应端相对充足，龙岗部分楼价面临下调压力。

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从新房存量来看，龙岗区新房存量，占全市新房存量的一半，因此龙岗区一手市场面临的销售压力。宝安区5月份新房存量有明显上升，为21.66%，居六区之首，对其一手销售市场造成压力。罗、福、南三区供应不足，新房存量继续下跌。

二手住宅市场，自住客占据主导地位，罗湖、福田、南山等成熟区域物业受到市场青睐。5月份，罗、福、南分别成交二手住宅9.62、13.49、10.37万平米，环比分别增长7.04%、4.74%、3.72%，增幅居全市前三位。宝安、盐田成交量出现回落，分别为11.14、1.41万平米，环比分别减少2.01%、2.90%。龙岗区成交二手住宅13.16万平米，与4月份基本持平。

在物业的成交类型方面，根据我司成交数据，中低端物业的销售表现相对较好。以面积计，90㎡以下物业成交量环比增长，90-144㎡及144㎡以上物业的成交量环比均出现回落。从金额来看，总价100-200万物业为成交主力，总价在100万以下的物业成交量增幅，而总价200-300万及400万以上物业成交量则有所回落，环比分别减少4.57%、4.04%。

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 重庆

土地市场

1-5月，重庆市仅有三宗居住用地出让，总宗地面积为15.0411万平方米，居住用地供应。从土地出让月度数据看，1月份出让居住用地13.9048万平方米，占总量的92%。2-4月，居住用地供应速度明显减缓，其中只有在4月份有一宗居住用地出让。居住用地供应不足，不仅会影响未来一手住宅的供应水平，也会对现在的市场预期产生影响，对楼价起到支撑作用。

从区域分布来看，九龙坡区居住用地供应较多，为11.5521万平方米，占全市居住用地出让总量的76%。此外，北培区和渝中区也有一定供应，分别占全市供应总量的16%和8%，其他区域则没有居住用地新增供应。

住宅市场

5月份，重庆市一手住宅成交面积为87.5924万平米，环比减少25.73%，根据每日成交汇总的成交面积为99.3178万平方米，环比减少15.78%，与09-10年平均水平相比，降幅为四至五成。重庆一手住宅市场成交表现低迷，表明楼市调控对重庆楼市的影响大。

从成交区域分布来看，南岸区、江北区及北高新区成交比较活跃，5月份一手住宅成交面积分别为19.48、12.13、9.12万平方米，成交量位居重庆各区前三位，环比分别增长66.08%、16.66%、57.03%。除这三个区外，其余各区成交量均有不同程度减少，其中，尤以经开区降幅，为54.85%。

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成都

土地市场

5月份，成都市出让居住用地13总，宗地面积总计为46.24万平方米，建筑面积159.98万平方米。1-5月，成都共出让居住用地216.48万平方米，从月度数据来看，1月份出让的居住用地面积占出让总量的78%，而2-5月仅占22%，居住用地出让速度有明显减缓迹象。

从新增居住用地的区域分布来看，大部分居住用地供应集中在高新区，1-5月，高新区出让居住用地面积为90.59万平方米，占全部出让面积的41.85%。此外，温江、新都两区出让的居住用地也较多，分别为29.90、23.58万平方米，分别占总量的13.81%、10.89%。

住宅市场

5月份，成都市一手住宅成交面积为42.96万平方米，环比增长24.59%，同比减少25.87%。二手住宅成交面积为17.73万平方米，环比微减1.01%，同比减少47.79%。虽然目前楼市成交量已有小幅回升，但整体仍处于比较低迷的状态。

5月份，成都市一手住宅批售面积为72.99万平方米，环比减少24.01%，但与同期市场销售面积相比，高出69.91%。从11年3月份开始，一手住宅批售量迅速增长，而同期市场销售量仍处于低迷状态，市场供应水平远高于需求水平。数据显示，3-5月份成都市一手住宅批售面积高达242.77万平方米，比同期一手住宅销售面积高出120%。市场供应量的释放，将对一手销售市场形成压力，推动楼价合理回调。

一手住宅市场，高新区仍为成交主力区域。5月份，高新区成交一手住宅10.11万平方米，成交量居各区之首，但环比减少6.10%，是六区中成交量环比减少的区域。其余五区成交量环比均有不同程度增长，其中，锦江区环比增长49.51%，增幅居六区之首。

二手住宅市场，金牛区、武侯区成交量居全市前两位，分别为3.43、3.39万平方米，但环比有较大降幅，分别为12.79%、13.95%，降幅亦居全市前两位。此外，成华区、锦江区成交量也有所下降，环比降幅分别为0.67%、1.60%。高新区、青羊区成交量出现增长，分别为3.27、2.86万平方米，环比分别增长13.42%、11.1%。

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