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评估价“冷藏”二手房 深圳楼市陷入“冰点”

房天下深圳二手房网  2011-08-02 08:12:00  来源:深圳报业集团
[提要]时值七月,烈日炎炎,与酷热的天气相反,深圳二手房市场陷入了“冰点”:成交量大幅下降,市民观望情绪深厚,中介生意冷清……

时值七月,烈日炎炎,与酷热的天气相反,深圳二手房市场陷入了“冰点”:成交量大幅下降,市民观望情绪深厚,中介生意冷清……

好不容易攒够的首付, 现在又买不起了, 这个冬天又得去卖火柴了!

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数据:

1.成交量大幅下跌

市规划国土委网站有关数据显示,7月份我市二手房成交套数为6544套、总面积662674.15平方米,相比6月份的10833套、总面积为1070780平方米,分别下降39.6%和38.1%。

但是,上述数据还不足以说明问题。整个7月份的交易可以“7月11日”为分水岭:在7月11日正式按评估价征税之前的6个交易日,我市二手房成交总量达到5150套,日均468.2套,成交总面积达到494972.72平方米,其中住宅成交总数为4439套,成交总面积为417851.47平方米。之后的15个交易日,二手房成交总量仅为1394套、总面积167701.43平方米,日均仅为92.9套和11180平方米;这与6月份的日均492.4套和48671.8平方米相比,跌幅则扩大到81.1%和77%。

记者查阅了有关深圳2008年二手房成交的数据,发现上半年全市二手房成交总面积为161.89万平方米,月均约26.98万平方米,日均则约为1.23万平方米。也就是说,自7月11日正式按评估价征税至今,全市二手房成交量甚至还不如差的2008年。

2.价格开始下跌

深圳中原地产昨天公布的报告显示,7月中原(深圳)领先指数为334.7点,全市六区188个样本楼盘成交均价为20571元/平方米,环比下跌了0.75%,显示二手房的价格开始下跌,楼市的预期增强。

根据深圳中原地产统计,在用于编制指数的188个样本楼盘中,7月成交的楼盘仅有58个,成交的楼盘占比仅为31%,部分楼盘出现零成交。其中,有35个成交样本楼盘价格相比6月有所下跌:跌幅在5%至10%之间的样本楼盘占19%;跌幅在5%以下的样本楼盘占41%。总体上来看,7月成交的样本楼盘中,价格上涨的楼盘大幅减少,占比低于五成;而价格出现下跌的楼盘比例增加,跌幅主要集中在5%以下。

 

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中介:

1.冬天或来临

近几天来,记者在景田北、龙珠等采访发现,尽管是,但中介地铺依然冷冷清清。

景田某中介工作人员小刘表示,深圳二手房市场由于受到政策的影响,成交量大幅下降。“据说我们公司的成交量大概降低了七成,有的公司可能降得更多。你看,连都没什么人,更别提平时了。有时,我一周都没一单生意。”

在另一家中介上班的小楚介绍,7月11日开始实施的新政策影响了整个深圳二手房市场。受其影响,着急卖房的业主都愿意适当的。“相对以前,价格现在比较容易谈下来,弹性空间较大,议价的空间在3万至5万元不等。至于交易过程中产生的税费,都由买卖双方协商。”

小楚表示,自己从业也有五年多了,现在的情况与2008年的时候差不多。“那时候市场观望气氛深厚,一个月只能卖一二套房子,收入很低的。从这段时间的表现看,可能二手房的冬天又要到了。”小楚不无忧虑地说。

2.中介变新房代理

原是某中介二手置业顾问的小黄,近一段时间却在为福田一个即将开盘的新项目做推介。他说,因为现在内二手房交易冷淡,在公司的安排下不少同事都转战新盘做代理销售。

据了解,我市实行二手房评估价征税后,二手房交易量急速下滑,不少从业人员近一个月内没有一单二手房交易。为了生计,有的开始电话营销,因此很多市民近期接到越来越多的售楼电话和短信;有的开始转战新楼代理,除了深圳的新房销售外,还大量向客户推荐东莞和惠州的新开楼盘。

3.收缩五成门店

记者在采访中了解到,有一家港资中介公司因受市场影响,关闭了旗下20间地铺中的10间。据悉,该公司去年在深圳设立分公司,一年之内开了20间地铺,招聘人手约200人。今年以来,受政策影响,公司生意一直不太景气;是7月11日深圳实施新政策,大大打击了二手房市场。这家公司由于亏损较为严重,于是陆续关掉了10间地铺,裁减了一半人手。

购房:

新盘限价促销现抢购热潮

记者在采访中了解到,由于受评估价征税带来二手房交易成本大增,以及新盘限价等因素影响,深圳楼市资金离开二手房市场,转向挑选余地更大的新房市场。与此同时,不少新盘纷纷亮相,吸引众多市民前往现场实地考察,部分打着“限价房”的楼盘开售,再度出现一日的抢购热潮。

这个,某中介置业顾问小邱忙得不可开交:上午刚带客户到南山的新盘看房,下午又马不停蹄到刚开放样板房的某项目踩盘。“没有办法,现在二手楼市低迷,很多客户要求带去看新盘。”

上周五,号称“前海被限豪宅”的一楼盘,以“每平方米直降8000元”的巨大价格诱惑推向市场,其主力户型为135~178平方米以上的三房四房及少量89平方米复式两房,均价不到20000元/平方米;而目前一在售楼盘单位价格在23000元/平方米左右。随后,有福田“个限价楼盘”的某品牌开发商项目,也在周六开放样板房,虽然价格未定,但吸引了不少人前去参观。

同样是在,一楼盘开盘,推450余套单位,均价每平方米8300元到1.2万元,千余人到场,两个多。

 

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政策:

1.调控力度不放松

在采访中,不少市民担心,政府的调控政策会不会半途而废,从而推高房价。但从的情况来看,政府调控的决心没有减弱。

7月22日,中共政治局召开会议提出,要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设,坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松,坚决遏制住房价过快上涨。会议同时指出,要着力促进内需平稳较快增长,完善促进消费政策,改善消费环境,促进民间持续较快发展,优化结构,有效发挥财政金融政策作用,优化信贷结构,加强金融。

2.二、三线城市也要限购

7月12日,温家宝总理主持召开国务院常务会议指出,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

与此同时,由于一些二、三线城市甚至中小城市房价过快上涨,住建部已经开始调查分析成因,并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。这意味着,此前坊间盛传的“限购令放松”已成空谈。相对于大企业的岿然不动,中小企业开始变得更加恐惧——二、三线城市“限购”意味着资金链更加紧张。

“尚未确定,但可以肯定的是限购年内不会取消。”针对住建部正草拟的新一轮限购城市名单的说法,住建部一官员表示,下半年政策放松的可能性几乎没有。

3.下半年仍存在加息可能

去年以来央行已加息5次,12次上调存款准备金率,大型金融机构存准率达21.5%的历史高位。多数金融界人士认为,央行年内将再加息1次,幅度约25个基点,时点将落在四季度。他们表示我国下半年通胀将逐步回落,但预估第三季度仍有加息机会。也有学者认为,下半年还将加息2至3次,货币政策继续收紧,以达到抑制通胀目的。

预测:

二手房交易将进入较长低迷期

深圳中源地产研究部负责人表示,从成交数据来看,上月二手房成交量大幅下降,自“7·11”以来,市场成交出现持续低位态势。其主要原因是:购房成本的提高,让部分需求者选择观望;而地方调控力度加强,市场处于政策消化期,部分业主也陷入观望。成交量萎缩,价格下跌,市场下行的趋势逐渐明显。

该负责人说,7月份全市的成交均价继6月份的走势,继续下跌。首先,目前的贷款利率提高,还贷压力加大,“限购”将绝大多数的者挤出市场,购房需求因此减少;其次,7月11日二手房按评估价征税正式实施,由于购房成本提高,大部分购房者选择观望,市场成交量大幅下降,市场进入政策消化期;另外,随着调控政策的不断细化,新房市场面临着的严控期,开发商的资金链越绷越紧,促销、以量补价成为他们快速回笼资金的主要手段,随着优惠的幅度不断加大,部分购房者将会转而购买新房,而二手房的购买力进一步缩小。他表示,目前市场上的预期已然形成,并且随着政策的细化不断增强,未来二手成交量将面临严峻的考验,进入一个较长的低迷期,成交价格将会继续下跌,且跌幅将会拉大。

深圳世联地产研究总监海斌认为,新政策实行时间不长,对于一手房的相关政策还不明朗,而二手房的市场很大程度上受到一手房的影响。一手房的价格没有稳定下来,二手房的情况就不能判断。如果一手房的价格涨起来,客户也许就会转移到二手房的市场当中。所以,“现在大家对二手房的市场都处于观望期,大概到10月份,才能做出判断。”

 

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责任编辑/chenjinlong.sz
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