该买了？深圳各大地产中介唱空下半年二手楼市

》》链家已自筹40亿资金进行扩张 会来深圳吗？

“限贷加息”、“二手房按评估价征税”、“限价令加强版”……今年上半年接二连三推出的政策冲击着深圳楼市。近日，深圳各大地产中介公司纷纷预测下半年楼市走向，大部分中介唱空下半年深圳二手房，预期其价格将下跌。昨日，中原地产更是大胆预测，年底深圳二手房价格下降１５％。

二手房交易进入“冰冻期”

“目前二手房交易相当于进入冰冻期。”昨日，在中原地产举办的“７·１１后，市场何去何从”新闻发布会上，中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智分析目前深圳二手楼市时说，随着楼市调控政策执行力度更加严厉，市场悲观气氛浓烈，情形堪比２００８年金融危机。

作为深圳地产中介行业的“领头羊”，中原地产在深圳拥有３８０多家门店，从业人员达到７７００人。然而，７月１１日深圳二手房按评估价征税正式实施后，对楼市冲击大。“福田和南山向来是中原地铺二手房成交活跃区，但上个月这两个区域地铺出现日零成交现象，这是２００９年至今都不曾发生的现象。”李耀智介绍说。统计数据显示，“７·１１”后，二手房交易成本大增，市场成交量出现低位态势。７月份，全市二手房成交面积环比下跌５９％，全市成交套数环比下跌４５％。【回顾中原地产发布会现场】

成交量下降的同时，成交价格也在发生微妙变化。

据了解，自２００９年起，深圳二手房成交均价呈现上涨趋势。据统计，今年上半年，深圳共成交二手房５２８３５套，环比去年下半年下降约１７％。由于业主心理较为严重，致使放盘价格持续上涨，推动成交均价稳步上升至１６３５９元／平方米，环比涨幅约２０％。但在“７·１１”后，深圳二手楼价格出现新变化。数据显示，今年７月实行的二手房按评估价征税后，全市二手房成交价格出现明显下滑，较６月环比下降１０％。

对此，李耀智分析说，全市二手房成交套数出现明显下降趋势，一方面住房的需求逐渐放缓；另一方面，二手房交易成本的增加使购房压力增大；第三，持有成本的增加使二手房的租金降低，业主以为目的出租已经难以抵消月供。“‘７·１１’政策正式实施，使购房成本提高，大部分购房者选择观望，市场成交量大幅下降，市场进入政策消化期。”

年底二手房价格或明显下降

李耀智认为，二手房价格和整个成交量相互关联，如果目前低迷的成交量维持１至２个月，部分区域价格将会下跌。“‘７·１１’政策出台，预示政府调控楼市力度不减反增，目前市场对二手房的预期已经形成，未来二手房成交量将进入一个较长的低迷期，成交价格将会继续下跌，且跌幅将会拉大，预计年底二手房价格下跌１５％。”他还向记者透露一个细节，业主是否“反价”是楼市变动的一个“信号”。在成交活跃、价格不断上涨的情况下，业主“反价”现象屡有出现，即使在今年６月，还有业主“反价”。但进入７月后，基本没有业主“反价”现象，部分业主在实收基础上，表示可以适当调低价格。

美联物业研究谢志军分析下半年楼市走势时指出，目前二手房缺乏量的支持，不少二手房业主主动降低报价，幅度约在５～１０个百分点之间，致使二手房价出现松动，关外跌幅尤为明显。中联地产和２１世纪不动产等多家房地产中介公司也对下半年二手房走势进行预测，普遍认为随着楼市调控政策的深入，今年下半年二手房价格松动已是大势所趋，只是价格回调幅度，各家有不同看法。

中联地产发布的《２０１１年上半年深圳市二手房市场分析报告》认为，下半年二手房成交量不容乐观，是７月和８月，预计交易量会跌至年内谷底。房价方面，目前二手房业主议价空间已经打开，不过幅度仅约５％左右。２１世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧分析认为，二手房市场观望局面会延续，预计下半年深圳二手房整体价格水平将有１０％左右的下跌。

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新房市场深度调控

深圳二手房市场进入“冰冻”期，市场观望气氛浓厚。与此同时，随着限价令等政策推向新房市场，深圳新房市场呈现出微妙变化。

“在我看来，４月３０日是深圳楼市的一个分水岭。因为一季度深圳一手房成交量实际呈现低迷，但４月３０日中海在深圳首推限价房，千人抢购房源引发市场连锁反应，拉开了一手房以‘限价’为主题的热销局面。”在李耀智看来，预言深圳二手房价格年底将下降１５％并非空穴来风，除了“７·１１”后二手房交易成本大增外，深圳一手房限价甚至促销，一二手房价倒挂现象开始蔓延等因素，也将促使下半年二手房价格下调。“８月限价令政策细化，从区域限价深入到各户型的限价，这使新房市场面临着的严控，开发商资金紧绷，选择促销、以量补价成为他们快速回笼资金的主要手段。”

事实上，近期在调控政策的步步紧逼之下，龙头房企开始以价换量，加速推盘。７月２３日，深圳万科率先启动了团购活动，将有１万套房源获得每套５０００元的优惠。专业人士认为，这是万科对市场的试探，下半年他们可能有大动作。

对此，杨创慧分析说：“新的市场情况是新房的供应量达历史高点，开发商在价格上开始松动，限价、、打折频出，房市量升价跌之势愈来愈明显。”

不同声音

年底大幅下调可能性不大

尽管多家中介地产公司唱空下半年深圳二手房楼市，但业内也有不同的声音。

综合开发研究院深圳分院地产研究主任宋丁认为，虽然政府调控力度不减，二手房成交量持续低迷，但下半年深圳楼市应该没有这么悲观。他判断，经过３季度楼市成交低迷之后，４季度深圳二手房成交量将会回暖，整个过渡期预计３个月。这一过程二手房价格应该不会出现太大波动。“今年一手房由于限价等多种因素，对二手房冲击大，一些地区出现一二手房价倒挂现象。但由于大部分二手房业主不像开发商那样面临资金压力，且二手房配套完善。因此，尽管有‘７·１１’政策影响，但下半年预计将是一个业主和买家拉锯的状态。”

世华地产市场研究部总监肖小平对后市比较乐观。肖小平认为，ＣＰＩ居高不下，通胀压力持续增大，手上有闲余资金的深圳市民，几乎都把买房作为资金保值的。在“按评估价征税”、加息等措施的影响下，交易成本虽然上升了，可是升幅赶不上ＣＰＩ的涨幅，权衡之下，估计大部分购买需求依然会在下半年释放。“第４季度随着年底置业高峰期的来临，加上政策逐步被消化，预计大部分置业者将走出观望，成交量将重回３万套以上。”

至于价格方面，肖小平认为，在一系列调控政策的影响下，购买需求有所萎缩，放盘业主心态开始弱化，部分楼盘的放盘价出现下调，议价空间也逐步放大。不过，限购令、限贷令的长期执行，也会令不少放盘业主保持心态，在成交价格方面将较为坚持，因此，年底总体成交均价出现大幅下调的可能性不大。

周边城市

惠州房管局：暂未收到“限购”通知

倘若限购之特写

惠州限购的传闻先是在开发商之间迅速传播，令开发商们集体陷入恐慌。在出现了三宅一生、鹏达御西湖等楼盘之后，这一担忧情绪慢慢加重。尤其是碧桂园·十里银滩的七五折卖楼以及万人抢房，更是令惠州限购成为即将发生的事实。

不过，近也有网友在微博上爆料称，广东省批限购的城市名单中，并没有惠州。

究竟惠州会不会限购？8月1日，记者致电惠州市房产管理局副局长袁贵平求证，后者表示，他也听到了一些传言，但截至目前，房管局并没有收到相关文件或通知。究竟会不会限购，终还要等省里面的通知。

限购特写

限购传言下，开发商开始出货

限购传言在惠州传播之快，以及“发酵”后对市场的作用之大，超过了以往很多政策落地时的市场反应。

距7月12日的二次限购令发出仅一两周的时间，惠州就出现了楼盘。7月29日，江北一向以豪宅自居的新盘三宅一生，打出“响应号召，告别暴利”的户外广告，在此前对外宣称8000元/平方米的均价基础上，下调价格，6000元/平方米起。尽管开发商盈超地产方面对此举解释为“调价”和“提高性价比”，但其的行为已经有目共睹。开发商在提及原因时，除了表示公司位于东北的新项目需要筹措资金，也提到三宅一生的户型以130平方米以上的大户型为主，一旦限购，受影响的也将是这种瞄准改善型需求的楼盘。

在三宅一生后，下角西湖景楼盘鹏达御西湖也在均价6200元/平方米的基础上，推出单价5300元/平方米的一口价单位。鹏达此举，也被业内视为跟进。

此外，在7月30日，也即是碧桂园·十里银滩七五折卖楼的同一日，东江新城楼盘中信水岸城也推出新品单位，均价5800元/平方米，总价45万元起，两房可以改三房，虽然开发商解释5800元/平方米的价格和项目一期持平，但相对之前江景房8000元/平方米的价格，还是大大出乎买家的意料，因此也引发消费者抢购。

尽管上述这些通过低价快速出货的开发商们都在否认，但惠州的销售代理公司世联地产策划总监吴晓昌表示，据他观察，惠州即将限购的传言，在开发商群体中已经形成了一种“很严重的恐惧心理”。开发商因恐惧更严厉的调控政策出台，已经加紧了出货步伐。

限购特写

十里银滩热销，开发商有些焦虑

7月30日，上万人从深圳、北京、东北蜂拥而至碧桂园·十里银滩的售楼现场，6里私家车长龙，500辆大巴，41辆楼盘接驳车，如此壮观的开盘，在国内前所未见。

开盘后，碧桂园集团至今也未公布销售数据。碧桂园的低调，在业内被大家解读为，不愿为惠州限购加码。

碧桂园低价策略再次跑赢市场。开盘之后，碧桂园给予了提前、开盘当天成功认购的客户享额外7.5折的购房优惠，还对当日才新加入购房行列的业主给出了8折优惠。

在微博上，网友的议论纷至沓来。Lyn17295说：碧桂园像卖大白菜！

而在惠州很多开发商看来，热销真是个“不妙”的信号。合生创展东部区域公司营销总监周华锋表示：“碧桂园的开盘数据我一直在关注，如果真像网上说的，那么十里银滩很有可能是压倒惠州限购这匹骆驼的一根稻草。40个亿是什么概念？相当于惠城区两个月的销售量！”

与周华锋一样，更多业内人士开始担心，它太引人注目了。光耀集团常务副总裁袁克俭认为，惠州很可能因此而列入首批限购名单。2日，一位在北京出差的惠州开发商告诉记者：势头太猛了，碧桂园的消息都传到北京了！一些政府人士都在问这个项目。

广州成交量下滑近三成

2月24日，广州发布限购细则，对已拥有1套房广州户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套房。已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非广州户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得买房。

限购调控重压下，广州新房市场应声下滑。统计数据显示，限购5个月后，广州市成交面积由86 .5万平方米降至62.2万平方米，跌幅28.1%。从成交构成来看，六区的成交量下滑严重，从上月的2343套减少至924套，跌幅高达60 .6%。全市成交价则从11491元/平方米微调至11371元/平方米，环比微跌1%。

深圳 新房价格降1%

去年9月30日深夜，深圳发布限购令细则，对深圳户籍居民家庭，限购2套住房；对能够提供在本市1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。受此影响，次日开始的秋交会，本地楼盘成交一片暗淡。

官方数据显示，去年10月，深圳二手房成交量由前一月的99 .6万平方米，锐减到44.1万平方米，而新房市场，由10月的44万多平方米，至11月减半至22.2万平方米。

今年3月，深圳再出限购细则，明确非深户居民通过提供社保和纳税证明获得购房资格的，须符合近连续缴纳1年以上且不含补缴的条件等。随后三个月，一、二手房市场再度降至低位。上半年，二手房成交量同比下降21.2%，新房均价19544元/平方米，同比降1.03%。

佛山 成交量几近腰斩

3月19日，佛山执行“限购令”。对已有1套房的佛山户籍居民和能够提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已有2套及以上房的佛山户籍居民家庭和有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本区内向其售房。

二季度，佛山新房成交量“腰斩”，均价也从4月份开始逐月回落。官方数据显示，佛山住宅成交面积从一季度的263万平方米，大跌至二季度的135万平方米，接近腰斩。

新房均价也自4月逐月下降，6月回落到8053.8元/平方米，远低于3月份的8756多元/平方米。