美联物业：政策基调不变 房价继续下跌

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李克强：坚持实施遏制房价过快上涨政策措施

国务院副总理李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话。他指出，要继续扎实推进保障性安居工程建设，把好质量安全关、公平分配关，更好地发挥保障房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。

李克强强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。

美联物业研究认为，调控政策基调不变，房价将继续下跌。

社科院：部分房企负债率达7成

目前，房地产行业的依然维持在高位，短期内调控政策要退出难度很大。11月22日，中国社会科学院工业经济研究所发布“中国企业竞争力报告”，报告显示，目前自筹金成开发商主要来源，部分房产企业负债率达七成，但因开发商手上资金还能扛到年底，离大规模大面积的潮还早，全年的住宅价格将实现稳中有降。

据统计，今年1-7月，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%，其中国内贷款8018亿元，利用外资500亿元，而企业自筹资金则达到19293亿元。统计结果显示，信贷调控政策明显，国内贷款增速已经下滑至接近2008年调控时的低点水平，房产企业自筹资金增速持续上涨，成为资金来源的重点。预计随着行业调控的深入，调控效果将逐渐显现，资金进一步紧张，房地产开发企业意愿下滑，进度将会放缓，也将影响到房屋新开工面积的增速。

调控下企业分化已经出现，房地产开发企业经营明显转弱，销售增长受限，资金和管理等成本不断加大，销售量增长和价格的增长出现回落已经无法避免。上半年，这些企业的资产负债率达到了71.27%，不少中小房地产企业面临很大的经营困难。

美联物业研究认为，今年年底开发商将面临一次资金链断裂的考验。

北京重定普通住房标准税收优惠范围扩大

日前，北京发布放宽普通住宅标准和提高二手房计税价两个新政策。北京70%以上的购房家庭，都将享受到普通住宅的税收优惠。新标准中，按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准，其中，认定标准的四环内北部地区达到38880元/平方米，的六环外地区也达到了17280元/平方米。

此次出台的新标准中，将过去“按环线确定套总价上限”调整为“按全市住房平均交易价格结合区位调整系数”确定。不再按照房屋总价来计算价格标准，而是以每平米的单价来计算。

新标准从下月10日正式执行，预留了一定的政策适应期。购买新建商品住房的纳税人，以申报缴纳契税时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。即只要是在下月10日(含)后申报缴税的购房人，都可以按照新标准来界定是否为普通住宅。

美联物业研究认为，普通住宅认定标准放宽，将降低买家的购置成本，但动辄与单价3、4万的房价相比，实不足道。

沪一自称“零利”楼盘毛利或超30%

上海有一家开出了低于一万元一平方米销售价格的楼盘澜悦湾，因为自称“零利”销售而成为近期媒体报道的热点。但上海市建设交通委员会公布的该项目的总额折算每平方米的却只有6000多元，以目前的售价计算，开发商至少能取得每平方米3000多元的毛利。

律师表示，房子是否零利润，要等整个楼盘全部销售完毕才能算出。而在没有卖完房子前，就对外宣称 “零利销售”，就会误导购房者，有广告虚假之嫌。

美联物业研究认为，“零利”只作为开发商宣传噱头，加售回款。

广州拟于明年完成217平方公里违法用地确权

广州市三旧改造工作室常务副主任丁强于近日表示，三旧办将加快推进完善违法用地手续的相关工作。据介绍，广州市有217.28平方公里(相当于4个老城区)低效利用的违法用地，通过完善历史用地手续可就地“转正”，而且这些地块审批程序更加简化，无需办理农用地转用，无需安排新增建设用地指标，无需缴交新增建设用地有偿使用费等税费。

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据了解，在目前这部分待“转正”的违法用地中，仍有35.4平方公里用地因用地单位的积极性不高或土地利用价值不大而推进缓慢。

美联物业研究认为，广州市政府加强违法土地的管理或与近日土地市场遇冷有关，政府通过打击违法土地进入市场，维持总体供应量以调节土地市场。

深圳部分外资银行暂停个人房贷 首套房利率上浮10%

近日有媒体走房深圳部分外资银行获悉，渣打银行已下了通知，从10月13日就开始不做个人按揭贷款和抵押贷款，现在办理的都是此前递交的申请。目前渣打银行只有无抵押无担保的消费类贷款还在照常发放，放款比较容易。而渣打网点的工作人员也表示，目前房贷额度紧张，不建议客户申请。汇丰银行则已基本暂停二手房贷。此外，东亚银行相关负责人表示，由于额度紧张加上风险防控，银行房贷利率也就水涨船高了，目前不仅二套房，连首套房的贷款利率都要上浮10%，与多家中资银行目前的房贷利率相持平。

美联物业研究认为，外资银行信贷规模少，不足以改变四大国有商业银行对房贷占市场份额的格局，现时外资银行也跟随收紧房贷利率，足见其信贷额度已到捉襟见肘。

重庆曝光13户独栋住宅未缴房产税 责令限期缴纳

今年1月底，重庆和上海率先在试点开征房产税。每年的10月1日至31日为重庆房产税的纳税期限。今年10月1日起，重庆市开始对主城九区符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。当地预计首批应税的存量房约3400套。

11月21日，重庆地税局在其官方网站曝光了13户仍未申报缴纳房产税的纳税人，责令其于2011年11月25日前，主动向应税住房所在地的地税机关申报缴纳。

美联物业研究认为，房产税早晚会被脱去调节房价的外衣,还原为政府敛财的工具。

一手住宅

一线城市

二线城市

成交预测

上周一二线城市一手住宅成交量总体表现有所上升，一线城市中北京一周环比升幅显著，有倍数级上升，遗憾的是上海和深圳成交表现下跌，深圳跌升超过1成。二线城市成交量表现上升，其中重庆有接近5成升幅。

李克强上周的讲话，明确强调对楼市调控取态，政策基调不变。同时，有数据显示，开发商年底将面临一次资金链压力的考验。开发商为求自保，销售成交必然之选，因此，房价将继续下跌。

异域楼市

澳洲掀起以房养学热

近日，从澳大利亚驻华获悉，今年申请赴澳留学签证及学费生活费均有上涨。而此时澳洲楼市呈现低利等利好，正是置业时机，“以房养学”渐成留澳新选择。

据澳大利亚留学网留学了解，“以房养学”是指留学生在澳洲留学期间，套多房一厅房产，自住一间，另外几间租给同学收房租。随着土地的，当留学生毕业后房产将达30%~40%，此时将房产转卖，部分套现的资金加上租金足以抵消学费及生活费。

据澳洲留学网留学介绍，购买墨尔本地段很好的，按实用面积结算，现在每平方米的价格为人民币25000~30000元，目前租金年高达6%~7%。另据澳大利亚统计局资料显示，澳大利亚现在租房需求量是19万套，但是目前在市面上现房和期房加起来才只有14万套，市场前景颇为看好。但目前“以房养学”暂时只适合留学澳大利亚的学生。

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