美联物业：多地放松首套房贷利率刺激成交

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首套房贷利率普遍松绑已回归至基准利率

日前，市场传出天津部分银行开始适度放松居民首套房贷利率，北京晨报记者昨天以客户身份调查工行、中行、建行、招行等多家银行发现，北京市场房贷“松绑”态势也开始显现，不少银行的贷款利率由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率，甚至有消息传出，部分银行客户还能取得9折的优惠利率。

目前，天津、北京、广州、深圳、南京等地首套房贷利率也有不同程度的下调，工行、中行、建行、招行等多家银行在部分地区首套房贷已回归基准利率。

美联物业研究认为，央行下调银行存款准备金率0.5个百分点，为市场带来近4000亿元资金，惠及到首套房贷利率。

房地产景气指数创28 个月新低 高库存或延至明年

国家统计局近日公布数据显示，11月房地产开发景气指数为99.87，低于景气临界点，同时创28个月新低。也是2001年以来，连续10年中，房地产景气指数出现的0个月份低于100点。

美联物业研究认为，景气指数如果能详细阐明其编制原理，和采信围度，就更利于读者明白其意义了。实际上这是很有用的指标。

北京楼市限购政策将延续 暂不试点房产税

16日，北京市住建委召开新闻发布会，明确表示，北京市目前执行的限购政策在明年将会延续。同时指出，京市经过一年严格的房地产调控，截至目前，该市新建普通住房成交均价比去年下降5.1%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点，环比连续3个月停涨后在10月份开始下降，居民家庭购房比重达到90%。此外，北京市住建委委员荣武表示，北京目前没有房产税试点的可能。

目前北京市暂不试点房产税的主要原因是由于北京房屋的权属关系较为复杂，目前暂时不具备征收条件。但是，这不代表与进一步推进房产税试点的相关相关工作不再推进，目前主要工作依然是为后期征税做好铺垫。

美联物业研究认为，首都北京的楼市调控政策变化对具有示范作用，相信也是作为明年的调控基调。

沪渝房产税迎来“阶段考”上海存量征收无基础障碍

在上海市统计局10月公布的"房产税试点影响"网上调查活动中，有20.7%的受调查者认为“没有作用”，33%的受调查者认为 “作用甚微”，23.8%的受调查者认为“不好说”，仅22.5%的受调查者认为“有很大作用”。而在对刚需购房者的调查中，问及“房产税会否影响购房计划”，有70.8%的受访人表示“仍会购房”，24.7%的受访人表示“推迟购房”，只有4.5%的受访人表示会“取消购房”。

这个调查其实也反映了房产税试点一年来的尴尬。征收范围有限，税率不高，对比推出前的热烈炒作，实施后反有“雷声大雨点小”之感，调控房价、替代土地出让金这些预期作用都未曾实现。房产税试点以来，上海、重庆的房价涨幅均有回落之势，甚至在一定时期内出现了负增长。但是，业内普遍认为，这是楼市调控组合拳的效果，房产税在其中只是配角。

目前，上海的个人住房房产税征收范围并未涉及存量房，但是未来的趋势将逐步覆盖到存量房，而个人住房信息系统则是基础关键。日前，在一次房地产研讨会上，业内人士透露，目前上海95%的楼盘每一套房子都已经完成了信息统计。房产税向存量覆盖已经没有基础障碍了。从基础上来说，这个问题已经解决，而且我们每年可以做到立体呈现，基本上每一套房子都能看到户主情况，信贷情况怎么样，房子的价值。

美联物业研究认为，尽管上海对存量房征收房产税的基础已无障碍，但施政对开征存量房产税态度会较为谨慎。

广州首套房贷现松动

中行、建行、农行暂停利率上浮随着12月5日下调存款准备金率开始执行，普通市民也开始能体会到

银行流动性压力缓解带来的效果。记者近期调查发现，相比两个月前首套房贷利率普遍上浮5%至40%的情况，广州主要银行首套房贷利率已开始松动。虽然在兴业银行、深发展申请首套房贷仍需利率上浮两三成，但中行、建行、农行已暂停利率上浮，四大行目前均以基准利率受理首套房贷。在利率松动的同时，不少银行也加快了积压个贷的发放，排队等放款的现象也大幅缓解。

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逾半数银行执行基准利率

近期，北京、上海率先传出了首套房贷利率松动的消息，而记者昨日也调查了广州主要的19 家银行发现，虽然享受利率优惠依然只在个别外资银行出现，但超过半数银行的首套房贷利率都按照基准利率发放，而在两个月前的记者调查中，这些银行大多需要利率上浮5%至40%。以房贷业务规模的四大国有行为例，记者今年10 月底的调查中除工行维持首套房贷基准利率之外，农行需上浮5%，中行和建行则需上浮5%至10%。

美联物业研究认为，广州、深圳放松首套房贷利率，将有利成交量回升，缓解开发商成交困局。

深圳多家银行调低首套房贷利率

工商银行、交通银行、农业银行、招商银行的工作人员均表示，目前首套房贷款利率为基准利率基础上上浮5%，较之前上浮10%低了5个百分点。而将首套房贷利率下调至基准利率的银行仍然是少数，目前包括光大银行、北京银行等少数银行的首套房贷利率已降至基准利率。

不过这种跟风效应亦不容忽视。有些中小银行表示目前的做法是视市场行情动态调整房贷利率，目前调整的范围是基准利率和基准利率上浮10%之间。“如果同一个楼盘，其他银行执行基准利率，我们也会按基准利率发放。”某股份制银行深圳分行个贷审批人员称。

除了首套房贷利率下降外，深圳二套房贷利率也有所松动。农行一位客户经理称，目前该行二套房贷款利率为基准利率上浮10%。此前二套房贷利率曾升至基准利率上浮20%左右，并且各家银行二套房贷发放较少。

一手住宅

成交预测

上周一线城市一手住宅成交量普遍表现上升，其中深圳一手住宅成交量升幅超过5成，广州、上海升幅1-2成，只有北京略有下跌。二线城市成交平稳，升跌幅度均不超过1成，当中成都和重庆表现冲高回落。

上周天津、北京、广州、深圳、南京等多地银行下调首套房贷利率，主要是由于央行下调银行存款准备金率0.5个百分点，为市场带来近4000亿元资金所至。利率下调以及房贷审批速度加快，将缓解开发商成交困局，增加市场交易气氛。

异域楼市

美国沃特财务集团:美国商业地产正当时

美国沃特财务集团近年来一直扮演着“资本红娘”的角色——通过全方位服务帮助中国企业寻求海外上市融资及跨境并购。而在上举行的“2011沃特金融峰会”上，集团“”蒂姆•沃特则向与会企业家分享了其的理念——美国商业地产，并从宏观、微观等多个角度予以了针对性阐述。

蒂姆•沃特首先对欧洲、日本、中国这三个经济体当前经济状况进行了深度剖析。他认为，欧洲目前所面临的债务危机确实是一个“大麻烦”，终解决还要经历相当痛苦的阶段；同样，日本当前也面临着沉重的债务负担及人口老龄化的问题，并将长期困扰日本经济。谈及中国，蒂姆•沃特表示中国仍然是一个充满机会的国度，但经济增速的放缓以及通胀压力则会引起外界的忧虑。在此背景下，人更应采取防守型的策略。

蒂姆•沃特表示，目前美国的GDP增长率大概是2.5%，在今后几年都会在3%—4%区间的增长。从历史的角度上来说，这种增长的速度比过去15、20年的速度平均要低一点，所以预计美国经济不会大幅增长，但会保持稳定的增长。美国十年期国债率如今已经达到历史的点，究其原因，外界者出于避险的角度大举买入造成了国债收率的不断下降。而在他看来，美国国债的确可以作为的“避风港”，但算不上是一项精明的。与此相比，地产则很安全,率要高得多,而且还可以通过地产来对冲美国未来的通胀预期。

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