首月成交创新低 二手房价有望迎来更大跌幅

·2012年1月深圳二手住宅成交1132套，环比下跌44.0%；成交面积9.58万平米，环比下跌46.5%。

•2012年1月美联物业（深圳）二手住宅楼价指数为300.57点，二手住宅成交均价为17169元/平方米，环比下跌2.1%，同比下跌3.1 %。

•2012年1月住宅租金表现上升，本月美联物业（深圳）住宅租金价格43.85元/平方米.月，与上月环比上升1.1 %，同比上升1.7%。

•本月正值春节假期，楼市进入传统淡季，深圳二手住宅再次表现量价齐跌，全月成交量不足1200套，日均成交仅37套，成交量创2007年以来的单月纪录。除春节假期因素以外，一二手住宅价格倒挂，令刚启下跌的二手房价遭遇市场尴尬，买家普遍期待新年首季度将会有更大的下跌空间，导致市场观望气氛积聚，潜购买家迟迟不愿意入市。

•一手住宅在库存累积的压力下，开发商将延续去年的销售策略，由此一、二手住宅价格的倒挂现象将更加明显，从而迫使业主加大让利空间，加速二手住宅价格回落，是有一手新项目幅度显明的，将令区内二手住宅价格将率先出现下跌，全年二手住宅价格下跌10-20%或可实现。值得庆幸的是，多家银行将首套房贷利率下调至基准利率，将有利于市场对刚性需求的释放。

一、二手住宅楼价指数

2012年1月美联物业（深圳）二手住宅楼价指数为300.57点，二手住宅成交均价为17169元/平方米，环比下跌2.1%，同比下跌3.1%，较05年1月基期点数有201%的升幅。

本月深圳二手住宅表现量价齐跌，全月仅成交1132套，日均只有37套成交。本月正值春节假期，楼市进入传统淡季，是二手住宅成交的主要原因。而北京、上海、广州二手住宅价格各有表现，其中北京二手住宅成交均价为29538元/平米，环比下跌2.5%；上海二手住宅成交均价为29799元/平米，环比上升0.8 %；广州二手住宅成交均价为19532元/平米，环比上升0.7 %。

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二、 住宅租金指数

2012年1月美联物业（深圳）二手住宅租金指数为121.34，二手住宅平均租金为43.85元/平方米.月，与上月环比上升1.1%，同比上升1.7%，比05年1月基期升21.0%。

三、区域情况

1、各区成交分布

2012年1月深圳二手住宅成交1132套，环比下跌44.0%。各区分布见图3，罗湖区成交占比19.7%，全月成交223套，环比下跌43.0%；福田区成交占比19.8%，全月成交224套，环比下跌36.0%；南山区成交占全市16.2%，二手住宅成交183套，环比下跌46.5%；龙岗成交占比22.1%，全月成交250套，环比下跌43.4%；宝安、盐田分别成交202套和50套，成交占比分别为17.8%和4.4%，环比分别下跌54.0%和15.3%。

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2、关内各区二手住宅成交价格

2012年1月美联物业（深圳）关内区域价格情况为：罗湖区二手住宅价格18662元/平米，环比下跌0.7%；福田区二手住宅价格21210元/平米，环比下跌1.3%；南山区二手住宅价格19833元/平米，环比下跌3.0%；宝安区二手住宅价格12152元/平米，环比下跌1.9%；龙岗区二手住宅价格11539元/平米，环比上升0.5 %；盐田区二手住宅价格16161元/平米，环比上升1.8 %。

3、罗湖热点二手住宅价格

4、福田热点二手住宅价格

5、南山热点二手住宅价格

6、宝安热点二手住宅价格

7、龙岗热点二手住宅价格

8、盐田热点二手住宅价格

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四、深圳与北上广指标对比

1、住宅租金

2012年1月美联物业（深圳）二手住宅租金为3.06%，环比上升3.0%。当月房价下跌，同时租金上升，推动住宅物业的租金小幅上升。

本月北京二手住宅租金2.26%，环比上升2.3%；上海二手住宅租金1.87%，环比下跌5.1 %；广州二手住宅租金2.93%，环比下跌0.7 %。

2、二手住宅负担比

本月深圳二手住宅家庭负担比率微幅下降，2012年1月美联物业（深圳）二手住宅家庭负担比率为65.86%，环比下降2.1%。房价下跌令当月居民家庭负担略有减轻。

本月北京家庭负担比为79.9%，环比下跌2.5%；上海家庭负担比为75.16%，环比上升0.8 %；广州家庭负担比为69.46%，环比上升0.7 %。

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五、 城市规划与个盘动态

福田区将培育出80栋亿元商务楼 打造总部基地

到2016年，福田区要实现全区生产总值达到2980亿元，年均增长9%；居民人均可支配收入6.5万元，年均增长9%.今年的福田区政府工作报告中提出，福田区未来五年将培育80栋税收超亿元的商务楼宇，提高辖区经济容积率。

未来五年，福田区将构建‘总部+分支、研发+制造、营运+配送、+网络’的外溢型发展模式，不断增强对珠三角乃至的辐射力。福田区要实施“区域总部聚集行动”和“上市公司总部扎根行动”，巩固总部经济地位；推动合作开发落马洲河套地区，推进保税区、赛格日立工业区改造升级；将创建华南财富管理，打造活力的区域金融总部核心区，建立贵金属期货交易市场和覆盖珠三角的科技金融；并推动时尚产业和美丽经济发展，建设国际消费城区，将华强北、CBD打造成的商业旺区，打造岗厦商业航母和下沙、口岸新商圈。

楼宇经济是福田区经济发展特色，福田区未来五年将继续巩固楼宇，优化中端楼宇，提升低端楼宇，培育80栋税收超亿元的商务楼宇，提高辖区经济容积率，优化商务楼宇周边环境。

美联物业研究认为，总部基地的构建有助提升城市综合竞争力，同时对内物业带来利好。

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宝安启动新年旧改项目 将建超材料产业园

新年个重大升级改造项目，西乡街道新安工业区“旧改升级”项目正式启动。将建成占地近７万平方米，总建筑面积48万平方米的总部园区。该项目已列入深圳市城市更新单元计划，建成后将成为宝安区三大总部基地之一。

据了解，目前已清空厂房宿舍约6.1万平方米，升级改造项目进入一期拆迁阶段。建成后将成为设施完善的总部园区，解决企业发展的用地需求，实现企业和人才的双落地，提升城市整体综合竞争力。据悉，光启理工高等研究院经多方比较选址，已基本选定于此，计划打造成深圳市超材料产业园区。

美联物业研究认为，关外将在十二五期间日新月异，同时对内物业带来支持。

2012定为住房保障年 供应保障房4万套

从深圳市住建局2011年度工作总结暨表彰大会上了解到，去年深圳开工建设保障性住房7.6万套，提前超额完成既定目标。2012年，全市将新增保障性住房安排4万套、开工3万套、竣工3万套、可供应4万套。并将启动住房公积金贷款业务。另外，将推行“颐年安居”计划，对残疾人士、优抚对象以及鳏寡孤独老人优先提供住房保障。

据介绍，2011年是深圳住房保障力度的一年，全年实际开工建设7.6万套、新增安排6.2万套、竣工1万套，提前超额完成既定目标；第二批低收入住房保障工作也在推进当中，4000多户低收入家庭获得住房保障。

美联物业研究认为，如果政府能预期公布4万套房源的类型计划，就更好了。

白石龙保障房今年开建 松坪村三期完工

2011年市建筑工务署负责的政府工程共118项，涉及638亿元，其中，完工24项、在建48项、前期46项，全年完成77.2亿元，占全年计划105.3％。完工的24个项目有大运、大运村、深圳湾公园、国家超算深圳、人民医院外科大楼、留仙洞场平等，其中，深大南校区学生10个月就完成了10万多平方米的建设任务；超算在13届高交会期间顺利启用，为深圳创新型城市的建设提供了有力支撑。

近50个在建项目加紧建设，包括滨海医院等医疗卫生项目、南方科技大学等项目、梅山苑二期等保障性住房项目、软件产业基地等科技服务项目进展顺利，其中被列为我市32件民生实事之一的滨海医院顺利实现了2011年年底试运行的目标。此外，40多个前期项目进展顺利，其中，孙逸仙心血管医院迁址新建等将在2012年开工建设。

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美联物业研究认为，深圳城市重点的逐步西移再次体现。

深圳2012年可累计释放65 平方公里建设用地

深圳市规划国土工作暨查违工作会议透露，2012 年，我市借力土地整备，可为城市发展累计释放65 平方公里建设用地。市委常委、常务副市长吕锐锋表示，市规划国土系统去年的工作取得突破性进展，今年应重点推进土地管理制度改革。

美联物业研究认为，土地作为资源，从农业用地转为开发用地时，一定要慎之又慎。

深圳商业地产“过冬”

伴随寒流步入冬季的不只是住宅市场，近期，深圳商业地产也开始“过冬”了。美联物业的数据显示，2011年12月，深圳一、二手商铺成交量环比分别锐减约三成和六成；一手写字楼市场则是连续两月零成交。

据统计，2011年12月，深圳没有新的写字楼项目入市，而位于南山的写字楼项目暂时未能为市场带来成交量，导致一手写字楼的成交量继11月之后连续两个月为零。

12月，全市二手商铺交易出现“速冻”现象，仅成交363套，环比减少13.37%，且以小面积商铺成交为主；成交面积1.93万平方米，环比减少57%。

美联物业研究认为，市场资金面短缺是造成商业地产成交下降的原因之一。

深圳2012年可累计释放65 平方公里建设用地

深圳市规划国土工作暨查违工作会议透露，2012 年，我市借力土地整备，可为城市发展累计释放65 平方公里建设用地。市委常委、常务副市长吕锐锋表示，市规划国土系统去年的工作取得突破性进展，今年应重点推进土地管理制度改革。

美联物业研究认为，土地作为资源，从农业用地转为开发用地时，一定要慎之又慎。

逆回购未遏止利率飙升1月底或降存准率

17日，央行开展了1690亿元的14天逆回购操作，但未能改变货币市场的资金紧张局面，上海银行间同业拆放利率大幅上涨，短期品种超过7%的高位。

考虑到2月份公开市场到期资金量仅120亿元，而短期内资本流入和外汇占款情况也不乐观，预计央行或在1月底宣布调降存款准备金率50个基点。届时，本周逆回购投放的资金也将到期被央行回笼。

资金面紧张或将贯穿整个一季度。其一，2月份公开市场到期资金量仅120亿元，3月份将回升至2120亿元；其二，资本流出趋势短期难改，一季度外汇占款仍不乐观；其三，全年信贷目标未定，虽然将略超去年，但或控制在8万亿元以内。而且，层近也警示商业银行一季度不要突击放贷。

美联物业研究认为，上半年降息的机会比较小。

深圳住宅典型成交案例（2012年1月）

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