美联物业周报：多地变相放松限购令刺激成交

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动态

限购频遭变通多地楼市变相“松绑”暗流涌动

近期，天津部分楼盘开始针对外地购房者主打“限外放松”牌，宣称可以帮助购房者补齐社保缴费证明。据了解，这种现象不仅发生在天津，三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松“限购令”迹象。

“只要您名下没有天津的住宅类房产，那么一年社保的限制我们可以帮您解决。”近期，旗下位于天津宝坻区的京津新城项目，在面向北京地区客户营销时，便开始主打“限外放松”牌。据京津新城的售楼人员介绍，由于多数项目销售的是期房，而房产证办下来还得有1-2年的时间，外地客户购房后有充足的时间补齐当地1年社保缴存证明。“当地社保和房屋产权管理部门对这种做法也持默许的态度。”

业内人士认为，多地放松首套房贷以及变相放宽外地人购房条件有深层原因。2011年以来楼市与土地市场低迷，给地方政府偿债带来很大压力，不少执行限购政策的城市存在“松绑”冲动。受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购政策的利益驱动，房地产调控政策的落实可能会面临更多困难。

美联物业研究认为，地方政府收支不平衡，资金入不敷出，是其“松绑”政策的动力。

今年流拍土地要上报国土部 掌控房产调控成果

以后不仅溢价空间超过50%的地块要上报国土部，流拍的土地也要上报。在北京召开的“2011 年房地产用地管理和调控工作有关情况”的新闻通气会上，国土部土地利用管理司副司长窦敬丽透露道：“今年对流标、流拍的地块，国土部也将邀请各地及时上报。”

美联物业研究认为，开始关注现时政策对经济起到的负面作用，如果土地流拍恶化，将对地方政府造成财政赤字。

北京12项目开盘半年零成交 买卖双方陷浓厚观望

北京市住建委房地产交易数据也显示，自2011年9月至2012年2月份（截至2月19日）的近半年时间里，北京共有102个住宅项目取证（不包括限价房），其中有57个项目成交套数低于50套，超过了取证项目总数的一半以上，其中还有12个项目为零成交。北京市住建委及相关专业机构的惨淡数据均显示出市场交易的低迷，也显示出买卖双方浓厚的观望情绪。

美联物业研究认为，北京一手住宅库存积聚，销售条件仍然存在。

上海：官方否认楼市调控“松绑”

上海发布调整普通住房标准的消息一出，因涉及契税、营业税等优惠政策，坊间出现沪楼市政策微调的论调，对此，上海市住房保障和房屋管理局近日称，上海楼市调控政策没有变化，将继续严格执行。

就在新标准发布当日，上海官方再次明确，今年将继续全面贯彻落实国家关于房地产市场调控一系列政策和措施，继续执行住房限售政策，遏制投机性购房，加大普通商品房供应，支持居民合理购房需求，继续加大保障性住房建设筹措和供应力度，促进房价合理回归，促进房地产市场平稳健康发展。

美联物业研究认为，上海以打着“左”灯向“右”行的方式，将对其中城市起到示范作用。

广州南站卖地，告别底价

近日广州南站核心区BA0501025地块，在约10轮举牌后，以高出底价约1000万元“身价”，被广东发展地产有限公司拿下。这是南站地区第七块顺利卖出的地块，也是首块告别底价成交的地块。由于地块本身面积比较小，因此总价也相对较低，终成交价为1.8亿元。

告别底价成交

广州市南站地区地块告别“流拍”和底价成交纪录，溢价7%成交。此次卖出的广州南站核心区BA0501025地块，是商业金融地块，面积较小。地块的用地面积仅有4220平方米，建筑面积为33759平方米，底价为1.688亿元。终在举牌10轮左右，被广东发展地产有限公司以1.8亿元拿下，折合楼面地价为5332元/平方米，比底价高约332元/平方米。据了解，BA0501025 地块位于石洲中路与三坊路之间，马路便是规划中的用地，在其西北方向则为广州南站未来的350米地标。

美联物业研究认为，广州国土部门吸收去年底临时收回的教训，吸引开发商进场，并能以高出底价成交，对土地市场起到提振信心作用。

深圳出台禁偷令禁止房产开发商“偷面积”

深圳房地产业协会出《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》，进一步规范了建筑设计审查中涉及的相关控制要求，其分为居住建筑和非居住建筑两类，分别提出了5条和4条控制要求。

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关于居住建筑的有关控制要求：（一）单套户型建筑面积90 平方米（含90平方米）以下复式户型不得设置透空；（二）住宅户型内部于复式户型的起居室（客厅、餐厅）设置透空。户型透空部分的投影面积不得超过该户型套内建筑面积的20%，且多不得超过40平方米；（三）房与房之间原则上不得设置框架及连扳。各单套户型房与房之间（含客厅、餐厅、阳台、卫生间、厨房等）不得设置框架及连扳，如确有需要，套型与套型之间，套型与核心筒之间设置结构连梁和板等的围合总投影面积（框架外沿算）不得超过该层建筑面积的10%；（四）住宅阳台（含花池）总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%，其中两及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%。不得设置连梁小于0.6 米（含0.6米）的阳台；（五）住宅建筑单一不得超过3.3米，低层住宅建筑单一不得超过3.6米。其中第（五）条意味着，通过加高每层的高度，然后一层改两层的偷面积方式将被禁止。

而关于非居住建筑，该通知要求：（一）商业建筑首层一般为4.5米，不超过6米；其他楼层一般为4.2米，不超过5.1米；特殊商业建筑的可根据商业业态及运营模式确定；（二）建筑非公共部分不得设置透空；（三）厂房首层不得超过6 米，其他楼层不得超过5.4 米。特殊产业模式的需提供所在产业主管部门及设计单位出具的相关专业意见；（四）物流仓储类及生产为工业建筑架空层计入规定建筑面积，《建设用地规划许可证》明确的研发类厂房底层架空符合核增建筑面积要求的，可按核增面积计算。

美联物业研究认为，新措施将禁止开发商以赠送面积加大户型，有利于市场增加90平米以下的中小户型供应量。

一手住宅

一线城市

二线城市

注：

1、统计时间：2012.2.20-2012.2.26；

2、数据来源：各城市官方房产信息网，美联物业研究；

3、备注说明：“--”表示由于统计原因暂时缺少的数据；

4、杭州从2011年5月8日起使用全市住宅成交数据。

成交预测

上周一二线城市一手住宅成交普遍表现上升，一线城市北京、上海、广州、深圳成交量均有不同程度升幅，其中以北京升幅超过2倍。二线城市杭州、成都成交量持续上升，升幅分别是124%和37%。截至上周为止，多个城市成交量已经连续四周出现上升行情。

上周多地变相松绑调控政策，包括天津，三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松“限购令”迹象。类似这种在不触犯调控底线的前提下，将有更多城市仿效实施，预期短期内对成交量有促进作用。

异域楼市

香港地产商发债50亿美元 重金部署内地楼市

香港的地产商正掀起一场债券融资的浪潮，准备好弹药以部署其内地项目。“粗略估计，今年以来，港资大型地产商的发债规模已接近50亿美元。”高盛近期一份报告显示，近香港地产商发债融资的年利率在3.3%至5.4%之间。

2月21日，香港地产商恒基兆业（0012.HK）发出公告称，已就2017年到期的4亿美元4.75%债券，向港交所申请上市及买卖，并于2月23日上市，此为去年定下发行30亿美元中期票据计划的一部分。此外，太古股份有限公司（0019.HK）将发行3亿美元10年期美元债券。新鸿基地产（0016.HK）也计划发行2亿美元债券，债券到期日为2022年，此为集团50亿美元债券工具发行计划的一部分。

九龙仓集团于今年1月30日抛出了发行5年期4亿美元的债券融资计划，由于需求庞大，随后将融资计划提升至6亿美元。2月15日，九龙仓集团发布公告称，已与招商地产以23.7亿元的价格联手竞得北京的两幅地块，九龙仓与招商地产集团将按各占五成权的比例，共同在相关地块开发住宅物业。

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