中原地产研究速递：雨过天晴之后 更待风和日丽

“限购”政策已经延续了两年多，当针对二手住宅的“711”新政正式实施之后，各种政策的叠加效应彻底显现，市场因此急转直下，跌声一片。2012年初，基本延续了11年底的低迷走势。而当金融政策开始微调，市场也随之悄然回升，6月8日降息，更是直接将市场由谷底拉升至高点，近期一手住宅市场更是连续数周保持在千套以上的高位水平，而二手市场也保持稳定成交态势。至11月份，全市一手住宅成交量创此论调控以来的点，价格保持平稳，而二手住宅的成交量也保持较高水平，11月的中原领先指数也大幅上升至330.9点，二手价格稳步上升。至此，深圳楼市可谓雨过天晴，大势趋稳。

数据来源：深圳中原市场研究部

价格方面，当市场超低迷期，多数楼盘调低了价格，以保“以价换量”，度过难关，而早在今年2月份存准率下调以后，便有如万科这样的房企开始小幅调高价格，多数楼盘属于对前期的回调，调价幅度较为保守。但随着市场不断升温，热点的价格涨势强劲，如龙华(社区网论坛商铺)新区，目前一手住宅的价格已经稳稳固定在2万以上的水平。

那么，承继这样稳定上升的走势，2013年楼市又将如何呢？

，政策层面。“限购”政策仍将发挥其余力，但力度将大大减少，房地产在未来一定时期内仍将发挥其对GDP的“内生增长动力”，因此政策上不会对房地产进行强力打压；但“房价回归合理”的任务还远未实现，国际热钱输入性隐患仍存，因此，调控将延续，仍有降准、降息的可能性。

第二，成交量。目前外汇占款的压力减缓，国内宏观经济面处于较为稳定的状态，而随着城市发展走向，未来需求动力充足，足以支撑未来1年内成交的稳定上升，而根据十八大报告，到2020年将实现国内生产总值和城乡居民收入比2010年翻一翻，未来收入水平的提高为真实需求的释放创造前提条件。但是，近期首套房贷利率优惠幅度也出现上调的迹象，这在一定程度上或会影响刚需的正常释放，成交量大幅反弹的可能性不大。

第三，价格。2013年将延续上涨的走势。首先，若未有更加严厉的宏观政策出台，那么房价整体大幅下降的可能性基本排除；其次，中国经济体的能力长期看好，让各方对后市预期乐观。从近期房地产销售形势上看，购房者的购房预期已经发生微妙变化，部分改善性刚需积极入市买房已初露端倪；从近期推盘情况来看，开发商在年底加快推盘节奏，深圳虽未有拿地风潮，但沸沸扬扬的频现，对驻足深圳市场的开发商也起了很大的推动作用，增强了他们对后市的信心。但是，银行并未对开发贷有所放松，未来的融资环境仍不乐观，这样，保证一定的成交量仍为开发商的首要任务，未来一年内不会冒然大幅抬高价格。

综上所述，2013年短期内应该处于调控的巩固期，现有的政策将会延续，货币政策也将适时微调；鉴于2013较大量的库存及潜在的推盘量，在预期不改观的情况下，成交量价将保持平稳上升的趋势。因此，未来一年，深圳楼市将在更成熟、更稳定的道路上继续向前发展。

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