中原周评：节庆因素叠加宏观背景 整体热度仍然较低

上周（10.05-10.12）无土地成交，批售的住宅套数也为0，推售项目仅有2个，总推售套数为333套。与去年的批售及推售情况稍作对比，我们便可以了解今年的楼市虽然仍然受到节庆因素压制，但购房及推盘热度仍然出现了一定程度的减退。

2014年的十一长假过后，仍有华润城润府一期和前海康城华府批售住宅，总共有603套住宅的批售。同样，在去年十一周过后的，深圳市推售的项目为3个，分别是招商花园城，华润城和中骏四季阳光二期，三个楼盘的总推售套数达到了894套，销售率均在8成以上。而2015年周后一周仅有2个项目入市，推售套数为333套，仅有一个盘的销售率达到了8成以上。

从成交量数据来看，一手成交套数及面积有所回升，但是二手的成交套数及面积下滑显著。原因在于，一手方面可能反应了此前9月中下旬推盘增加的趋势。其中，一手住宅成交1291套，成交面积为11.6万平米。成交套数及面积都较节前一周（周数据有所失真，故用节前一周数据比较）上涨39%与25%。而二手住宅共成交681套，成交面积为5.5万平，环比均大幅下降。该数据受到了周期间成交数据录入暂缓的冲击，有所失真。此外评估价上调之前过户的窗口效应已经减退，对二手成交也造成了负面影响。从成交明细来看，周后三天虽然有日均227套的成交水平，但较节前一周274套的水平仍略有下滑。

【土地成交情况】

上周（10.05-10.12）无土地成交。

【一手供应分析】

上周（10.05-10.12）仅有1个项目取得预售许可证，较上期大幅减少，总批售住宅套数为0套，仅有少量商业和产业研发用房准备入市。当然，住宅零批售的情况固然和长假有关，但是如果回看去年的情况，则可以发现今年长假过后的市场批售异常冷清。2014年的十一长假过后，仍有华润城润府一期和前海康城华府批售住宅，总共有603套住宅的批售。

反常的批售映射了在上半年大幅度走强之后，市场信心开始转向，银行虽然仍给出了一定的购房折扣，但是已经达到历史新高的楼盘单价限制了客户的热情，也使单套房源的成交价格所占用的信贷额度大幅攀升。在这种背景下，能够支撑深圳楼市再次走高的必然是信贷的大幅扩张，而目前仅达到13.3%的M2增速显然无法形成对信贷扩张加速和楼市继续攀高的支撑理由。在这样的宏观背景下，随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。四季度一手成交量回升的同时，价格方面可能会有一定的调整趋势。

【一手供应分析】

上周（10.05-10.12）仅有2个项目共计333套房源入市。与去年的批售及推售情况稍作对比，我们便可以了解今年市场的购房及推盘热度出现了一定程度的减退。2014年的十一长假过后，仍有华润城润府一期和前海康城华府批售住宅，总共有603套住宅的批售。同样，在去年十一周过后的，深圳市推售的项目为3个，分别是招商花园城，华润城和中骏四季阳光二期，三个楼盘的总推售套数达到了894套，销售率均在8成以上。而2015年周后一周仅有2个项目入市，推售套数为333套，仅有一个盘的销售率达到了8成以上。

市场热度下降也可以从深圳中原地产一直跟踪的报价指数及访客指数自6月底以来的大幅下行走势中看出。由于资本外流和人民币贬值的预期仍在，央行宽松货币的手段和幅度受到了限制，此前支撑深圳楼市走强的资金面因素已经不复存在。

【一手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，国土委数据显示上周（10.05-10.12）一手住宅成交1291套，成交面积仅为11.6万平米。成交套数及面积都较节前一周（周数据有所失真，故用节前数据比较）上涨39%与25%。受此前推盘较少的影响，一手成交量下行的趋势已经维持了较长时间，随着四季度批售及推盘的回升，一手成交量的回升较为确定，而价格方面也会面临压力。

新房成交均价近3.37万/㎡，较节前下降了19%。不过，需要考虑到当前成交较少，成交均价容易受到成交结构影响，新房价格的参考意义较为有限。

从成交量数据来看，7月份的平均成交量为约1400套，而6月份则为1715套，而新房成交套数在9月下降到周均958套左右的水平。本周成交为1207套，较9月水平有所回升。但是，考虑到周期间一手成交受节日工作时间冲击，仅录得291套，本周的成交数据有一定幅度是受到了上周成交录入延后的增高。从两周的平均成交水平来看，10月前两周的平均成交套数仅为749套。

近10周深圳全市一手住宅周成交量价走势

数据来源：深圳中原研究

分区来看，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。供给大区的龙岗本周成交套数631 套，较上周大增471套，占比从上期的45%下降到了本期的52%，牢牢占据榜首位置。宝安本周成交495套，全市占比为47%，占比上升5个百分点.南山本期备案成交49套，占比达4%。本周成交前十榜单中，联投东方华府以备案成交153套。

上周各区一手住宅成交套数占比

数据来源：深圳中原研究

一手住宅成交前十排行榜

数据来源：深圳中原研究

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【二手成交分析】

上周（10.05-10.12）二手住宅共成交681套，成交面积为5.5万平，环比均大幅下降。不过，该数据受到了周期间成交数据录入暂缓的冲击，有所失真。从节后三日的日均成交套数来看，周后仍有日均227套的成交水平。由于从10月1日起，深圳进行二手房评估价上调，这也为节前的二手成交带来了短期促提前过户的利好影响。节后由于政策已经实施，刺激效应已经终止，也影响了节后二手成交量的下滑。

二手住宅成交均价为4.3万元/㎡，环比持平。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

二手住房成交量在节前的评估价新政后再次走低，从成交面积来看，本期成交为春节以后的新低，受到节庆因素的负面影响甚为显著。不过，从节后的日均成交量来看，二手热度有所下滑应该也是较为确定的趋势。本周降准预期再度落空，央行仅仅扩大信贷质押再贷款的力度。但是从资本外流的严重程度来看，仅达11个省市的信贷质押再贷款试点难以对冲资本外流造成的基础货币流失。当前的信贷扩张增速难以支撑已经高企的深圳房价，节前加速过户的短期促进因素无法改变中长期趋势，我们对下半年的二手成交量走势仍然保持谨慎态度。

近10周深圳二手住宅周成交量价走势图

数据来源：深圳中原研究

从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比，为27%，基本与上期持平。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域第二、三位，占比分别为22%及18%，较上期亦基本持平。南山二手房成交占比为13%，福田占比为15%。

上周各区二手住宅成交套数占比

数据来源：深圳中原研究

目前，实体经济出现了产能过剩的情况，出现各种三角债务难以结清，这便导致了近期屡屡发生的企业倒闭及跑路潮，系统性风险正在酝酿。出于此，央行进行货币宽松以及政府在财政方面采用类似棚改的刺激政策是凯恩斯主义相机抉择原则下的必然。但是，仅仅是扩大信贷质押再贷款并非中国式QE出现，从资本外流的严重程度来看，仅达11个省市的信贷质押再贷款试点所能提供的基础货币难以对冲资本外流造成的基础货币流失。

值得一提的是，香港已经出现了港元连续42天被打到强方兑换的水平，这预示着资本外流的压力没有减轻。此外，信贷质押再贷款需要银行体系向央行申报抵押，这与央行直接出手在市场购债为主要手段的QE形成了反差。目前银行体系并不缺流动性，缺的是扩张货币乘数的信贷信心。所以，该措施的效果必然不如双降。本降准预期再次落空，我们认为是反应了央行对放水有可能导致资本外流加剧和CPI过快抬升的谨慎心理。在这种背景下，能够支撑深圳楼市再次走高的必然是信贷的大幅扩张，而目前仅达到13.3%的M2增速显然无法形成对信贷扩张加速和楼市继续攀高的支撑理由。从十月上旬的成交情况来看，开发商在四季度出现更大幅度的措施以变相的可能性极大。

注：上期（国庆期间）罗湖及福田成交皆为0

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