深圳二手楼市民吓了一跳 部分二手楼楼盘评估价调高100%！

深圳二手楼市收税太猛 部分二手楼楼盘评估价调高100%

二手房评估价上调远超50% 准二套首付需备约50%

4月1日，深圳房产交易如期上调评估价，只是上调幅度超出预期，远超50%，甚至有评估价。

有统计指出，本次深圳二手房国土局评估价(计税价)上调:

1️：部分豪宅上调约110%

2️：活跃小区上调约70％

3️：住宅评估价普遍上调约50％

4️：写字楼评估价上调15-20％

具体上调幅度，可通过http://pgj.szpgzx.com/cx.jsp自行查询。

调整118% 平均调整60%-80%

这并不是一个愚人节的玩笑。4月1日凌晨，深圳某群里的部分业主们便开始“自查”房产评估价了。

陈先生去年12月份在福田新洲买了一套小户单间，当时评估价为23316元/平。凌晨一过，她用手机查了一下，发现已经调整到了37419元/平，涨幅为60%，比之前传闻的50%甚至多了一成。在他把截图丢到群里之后，才发现，自己家的房子，可以说是调整幅度相对小的。因为大家都被某群友发出来的93%跟118%直接吓坏了。

有中介透露，福田香蜜湖的香荟雅苑，评估价上涨了118%。“深圳生活指南”的记者采访了中原地产负责景田、香蜜湖销售的有关人士，据他们刚刚查阅的数据：整个景田大约上调了60%，香蜜湖则可能接近100%。

中原地产还报出了几个楼盘的评估价上调幅度，其中景发花园上调了60%，民华大厦上调了118%。他们的估计是，全市可能平均上调了60%。

此外，位于南山龙联的宝珠花园，也是调整较大的。达到93%。据业主介绍，她的房子120平，去年以300万签的合同，评估价从17000元/平调到32749/平，增加了8.5万的税金。去年10月份之前，评估价还是13000元/平。

“赶上330业主违约，我的房子目前还在官司中，没过完户，如今评估价快400万！远远超过原合同价格。”记者从链家网查询得知，目前，小区有业主挂牌出售，单价在4.2万左右。

除了上述买家，另有被违约的买家也开始担心。他买的说沙头角海山道1号，去年5月买的是206万，去年10月份调整不多，但现在变成435万。

“买家还没有过户啊，还在强制执行中。前几天法官还说执行令上帮我备注按照评估价过户能省很多税费，我感激不尽。现在看来，就按照合同价还能省点钱。税金四十多万啊！原来签合同时算了一下，税费才不到三万块。”

另外，有金泓凯旋城142.88㎡户型的业主称，按照如今的计税单价41682元/平米，计税总价5955524元，契税3%则是178665元，个税1.5%要交89332元，税差额5%是129105元，税费合计近40万元。

有宝安区的中介也开始算价，以宝中熙龙湾一期为例，目前计税评估价58789元/平米，140平的房源目前单缴税就要82万。

此前水榭花都一套二手房的交易税费在几十万，此次评估价接近之后，税费突破百万，部分户型可能接近200万。

全市上调平均幅度约60%，部分翻番

记者致电深圳房产交易评估了解到，此次住宅类价格上调幅度较大，按照“一房一价”原则，区域不同，上调的幅度也不同。中原地产景田、香蜜湖的销售人员查阅数据表示，整个景田上调幅度约60%，而香蜜湖则可能接近100%，中原地产预计此次全市或平均上调60%，二手房交易过程中也将大幅提高税费，增加购房成本。

二手房进行交易时，将会产生实际成交价、国土局过户价以及银行贷款评估价三个不同价格，而此次调整的即是国土局过户价，亦是二手房交易时征税的依据。

以90平米以下满2年的500万刚需盘为例，需缴纳营业税5.6%，个税1%，契税1%，税费总计7.6%，若系统过去的评估价为300万，则需缴纳22.8万元税费，若评估价提升50%，征税的评估价则调整为450万，需缴纳34.2万元税费，比之前多缴纳11.4万元。

3月11日，深圳市房地产经纪协会曾经发布“郑重提示”，预计4月1日起评估价将会上调50%，由于2015年10月1日已上调评估价50%，10月份至今二手房上涨幅度约20%，部分业内人士预计此次上调幅度30%较为合理。深圳市房地产经纪行业协会发展研究总监徐枫表示，由于之前二手房征税幅度较低，政府一直未大力上调，但未来加速调整是趋势。

根据深圳中原研究数据显示，由于评估价上调传闻，3月出现了大量客户集中过户，呈现出大涨之势。不过新政实施后已经开始压抑需求，短期刺激因素已经失效，二手房成交将逐渐回落。

短期内成交量将下滑，房价变动不会太大

链家二手房研究院总经理肖小平认为，新政加上评估价的上调，短期内市场交易量将会下调，但价格的变动不会太大。肖小平指出，2011年国家出台评估价征税政策，半年内深圳房地产市场比较低迷，成交量处于低位，但房价跌幅约1-3%，如果大家中长期仍然看好深圳市场，短期内供需关系无法改变，房价变动不会太大，因此暂时会比较稳定，上涨动力不足，但政策消化期过后市场仍将正常发展，此次政策的消化期或需3个月。

肖小平粗略估算，二手房评估价上调后，交易税费加上中介成本等将占房价7-9%，对于准二套房购房者需准备50%左右首付款。

徐枫认为，之前买家被转嫁税费主要是因为没有议价能力，这是由市场供需关系决定的，但当供求发生逆转时，业主就必须承受税费。

肖小平表示，由于在政策调控前深圳是明显的卖方市场，卖方通常不愿意承担任何费用，而现在市场热度已经减淡，不少购房者持币观望，卖方或将愿意主动承担部分费用。但对于一些有营业税的物业，因为提升幅度比较大，而本身税费就多，对于这部分物业来说，很多人可能不会选择该类高税费的物业，业主如果急售，只能自己承担税费。

有业内人士点评到，此次加税幅度之大，令人瞠目结舌，相当于抵消了贷款利率的优惠，甚至相当于提高了首付的成数，或也显示出了深圳市政府调控楼市的决心。

继续“325”温柔一刀后，深圳楼市调控再放大招。

4月1日起，深圳市调高二手房交易评估价，多家中介监测的信息显示，此次二手房交易评估价普遍上调50%，部分楼盘的上调幅度甚至高达100%。

相关部门会以这个评估价来计算各类交易税费。这意味着，深圳二手房交易的成本将同步上调，少则几万，多则几十万，调控力度或超出了“325”新政中社保“1改3”。

家家顺向《财经日报》提供的楼盘评估价格监控数据显示，南山、龙华、宝安等房价上涨过快的区域，二手房评估价普遍上调60%以上，其中龙华的水榭春天评估价上涨92%;而福田、罗湖、盐田等区域，评估价涨幅普遍介于40-60%之间。

这将直接增加二手房交易的税负成本，其中购买未满两年的房源受影响是的。

以一套购买未满两年、原有评估价为240万元的普通二手房为例，需要缴纳的税费有营业税(5.6%)、契税(3%)、个税(1%)，合计23万元;若评估价上调50%，应缴纳的税费为34.6万元，较之前的税费多出了11.6万元。倘若上述房源购买已满两年，只需缴纳契税(3%)和个税(1%)，评估价上调后需要多交4.8万元。

深圳链家市场研究总经理肖小平认为，一套房子税费+成本大概占到房价的7-9%，准二套房买房意味着得准备差不多50%首付，预计政策将有3个月消化期。

上调评估价原本是一个常规动作。深圳从2011年7月开始实施二手房交易以评估价过户政策，即以政府划定的评估价计算各类交易税费。深圳基本每年对评估价调整一次，但由于深圳房价自去年以来上涨过快，此次调整距离上次调整仅半年时间。

事实上，早在3月1日，深圳市房地产评估发展就发出了将在4月1日对评估价进行“例行更新”的“温馨提示”。随后，3月11日，深圳市房地产经纪行业协会也在官网挂出了评估价将上调50%左右的“郑重提示”。

在评估价正式上调之前，深圳楼市成交已经受到一定影响。

根据深圳中原研究监测，深圳3月二手住宅成交18706套，环比大幅上升120%，成交面积约为160万㎡，环比大幅上升136%，创历史新高。同时，成交价格大幅上涨，二手均价高达56149元/㎡，环比大幅上涨6.75%，为2015年7月以来涨幅。

深圳中原研究表示，二手房成交量大涨主要是受到4月1日提高评估价的影响，很多购房者集中在3月过户，大幅提升了3月成交量。

一手房方面，受政策调控的预期，成交量大幅下滑。根据深圳中原研究监测，3月一手住宅成交4461套，环比下降17.5%，成交面积为46.48万㎡，环比下降17%。

随着二手房交易评估的大幅上调，深圳楼市调控的组合拳靴子逐渐落地。毫无疑问，短期内，深圳楼市将面临一定回调或波动。市场将经历多久的调整，调整之后是下行还是继续往上?一切静待各方博弈。