美联物业:2010年上半年深圳住宅市场分析报告

商品住宅市场政策要点

•国务院厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

1月 10日，国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。通知要求，金融机构在继续支持居民贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４ 0％，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

美联点评：二套房贷提高至四成，这意味着改善型购房不再享有两成首付优惠，不过利率优惠仍在，并且明确二套房以家庭为单位。其实这一政策是 07年房贷新政的内容，只是恢复而已。同时这次国务院新政还有如下要求：（1）防止境外“热钱”冲击楼市；（2）规范国企的房地产行为；（3）已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源；（4）落实地方各级人民政府责任，进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。这些要求只是为打击、投机购房等不规范行为，其实并没有什么新意，重点是地方政策的对政策的执行力度。

•央行上调存款准备金率 0.5个百分点

中国人民银行决定，从 2010年 1月 18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0．5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

美联点评：这次上调金融机构存款准备金率是央行相隔 19个月后的上调，这起码有两个信号：一是约束银行的放贷冲动；二是加息可能很快就要到来。

•国土部：保障性及普通住房不得低于住宅用地 70%

1月 21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%，并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达 60%及 40%；通知还明确了各级政府部门权责。

美联点评：虽然对保障房建设的力度加大，但如果总供地面积没有增加，那么保障房的增加就意味着商品房供应的减少，有可能会进一步推动商品房价格上升。

•银监会收紧房地产信托禁止热钱流向土地储备

春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

美联点评：减少资金进入楼市，抑制楼市泡沫。

•银监会正式出台贷款新规个人贷款须面谈面签

2月 20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》。《个贷办法》明确规定，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。个人在提出贷款申请时，应当有明确合法的贷款用途。同时，贷款人应就借款人的借款用途进行尽职调查，有效防范个人贷款业务风险。同时，《个贷办法》要求执行贷款面谈面签制度，防止出现个人被不法分子冒名套取银行贷款，或借款人的信贷资金被他人冒领挪用。

美联点评：加强对个人贷款审核，防止骗贷，可降低银行经营风险。

•央行银监会：金融机构不得向囤地房企放贷

2月 22日，央行和银监会联合发文要求，对于经金融机构尽责调查发现或经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、炒地、等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。

美联评论：关键看落实，可能对小开发商影响较大，但对背景深厚的大开发商可能难以产生太大约束力。

存款准备金上调房贷仍收紧

中国人民银行决定，从 2010年 2月 25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。美联点评：这是今年第二次上调存款准备金率，进一步限制银行贷款规模，收紧流动性。

•广东出台“粤四条”售房 24前须明码标价

3月 1日，广东省人民政府厅下发《转发国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，并从广东的实际情况出发，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。

在房地产市场方面，广东省要求各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在 10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售 24之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。

在市场供求方面，广东省将增加普通商品住房和保障性住房的有效供应。其中广州、深圳市要切实增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供应，提高普通收入者的购房能力。

建立健全保障性住房用地协调机制，及时落实保障性住房建设的用地需求和建设资金，推进政策性租赁住房试点，力争到 2011年底基本解决目前登记在册的城镇低收入住房困难家庭住房问题。

广东省还将抑制投机性购房需求，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、购房与非购房的差别化税收政策，继续执行个人购买 90平方米及以下普通住房，契税税率为 1%的优惠政策。同时，全面启动本地区城市和国有工矿棚户区改造，力争从今年起用３年时间完成改造任务。

美联评论：“粤四条”是对之前发布的“国十一条”的细化和落实，在增加供给、房贷、税收政策等方面与国家政策一致，未提出继续放开“限外令”，恢复“限外令”对深圳楼市会产生一定影响。

•89个城市更新项目公布

3月 5日，市规划与国土资源委员会公布 2010年深圳首批城市更新项目编制计划。此批计划草案内城市更新单元共计 89项，项目主要集中在宝安、龙岗地区，申报拆除重建用地面积约 6.8平方公里。此

外，计划草案还包含了笋岗、大沙河创新走廊、华为、横岗安良和溪涌等五个城市更新重点研究，涉及规划研究面积 33.4平方公里，由各区政府或相关部门统一组织以上区域的规划编制。

美联评论：能增加一部分商品房和保障房供应，提高楼市供应水平。

温家宝政府工作报告：四大举措遏制房价过快上涨

国务院总理温家宝 3月 5日在十一届三次会议上作政府工作报告时表示，今年应促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

一是继续大规模实施保障性安居工程。财政拟安排保障性住房专项补助资金 632亿元，比上年增加 81亿元。建设保障性住房 300万套，各类棚户区改造住房 280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。

二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。

三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。

四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

美联评论：温家宝总理在两会上关于房地产市场的四条对策，既有对过往楼市政策的重申，也有几大亮点： 1、首倡住房租赁消费，2、完善商品房预售制度，3、完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。这几大亮均在媒体，甚至个别地方政府的调控政策中都曾出现过，但在政府工作报告及国务院的相关调控政策中是谈到，这或许是未来楼市政策调控的新方向。

•开发商拿地先缴 20％保证金

国土资源部 3月 10日下发《关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》，规定，土地出让不得低于出让地块所在地级别基准地价的 70％，竞买保证金不得低于出让的 20％。

《通知》还规定，“对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，将禁止其在一定期限内参加土地竞买”。

《通知》要求，土地出让成交后，必须在 10个工作日内签订出让合同，合同签订后 1个月内必须缴纳出让价款 50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，迟付款时间不得超过一年。

《通知》称，对房价过高、上涨过快的城市，可选择部分地块，按照限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。‘

《通知》要求，从 2010年 4月 1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。

此外，国土部决定自今年 3月至 7月，在组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是，房地产用地是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。

美联评论：这个政策的出台一方面会加大开发商拿地的违约成本，另一方面也会让一些小开发商因 20%的保证金而失去拿地机会，导致土地逐渐向实力型开发商集中，形成土地市场的垄断。其实今年的楼市调控着力点应该是调房价，但是国土资源部的这一政策似乎无关乎房价问题，相反不利于未来供应的增加，这不利于房价的调控。

相关阅读;

美联物业:一周楼市研究报告 二手成交稳步回升

78家企业将退出房地产业务

3月 18日，国务院国资委召开新闻发布会，表示 78户不以房地产为主业的企业将退出房地产业务。根据国资委在发布会上公布的材料显示，目前，以房地产为主业的企业有 16户，此外还有 78户不以房地产为主业的企业开展了房地产业务。

美联评论：央企资金雄厚财大气粗，拿向来毫不手软，对推高地价起到推波助澜的作用，而其背后的利益输送，也令人瞠目，强制房地产业务，即可避免资金从实体经济流向地产，也可为地产行业营造一个公平有序竞争的环境。

•财政部收紧首套房契税优惠一人有房全家不惠

3月 31日，财政部发布《关于购买普通住房有关契税政策的通知》，要求两个或两个以上个人共同购买 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用购买普通住房的契税优惠政策。

美联评论：这仅仅是相对于以前把政策做得更周全，堵了政策漏洞罢了。由于二套房是以家庭为单位认定的，所以这个政策调整所影响的人群有限，所以对楼市的影响几乎忽略不计。

•《粤港合作框架协议》在京签署

4月 7日，广东省人民政府和香港区政府在北京人会堂正式签署了《粤港合作框架协议》。中共政治局常委、国家副主席习近平，中共政治局委员、国务委员刘延东，政协副主席、国务院港澳事务室主任廖晖出席了签署仪式。广东省省长黄华华、香港区长官曾荫权代表粤港双方签署了框架协议。

美联评论：在目前区域概念不断推出的时候，粤港合作提速，即是形势所逼，也是水到渠成，有利于提升两地的综合竞争能力。

•开发商须一次性公开全部准售房

4月 13日，住房城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场。

1、未取得预售许可的项目，开发商不得收取定金或预定款；

2、开发商应在获预售许可 10日内，一次性公开全部准售房源及价格；

3、严肃查处采取畸高价格销售等方式制造房源紧张的行为。

美联评论：其实上住建部的网站会发现，这个政策早在 13日就已经下发了，比温总出台的“国三招”还要早。不过对于其中的一些措施，开发商应该都可以见招拆招的，比如开发商不准收定金，这早在 2007年深圳楼市就实行过，当时开发商筹客都会普遍要求客户在规定的银行网点开户并存入规定数额的存款；对于阴阳合同的，也基本是空话，年年喊年年没有看到因此受罚的案例，其症结在于目前国土部门与银行的分割，信息的不共享而造成，所以明知阴阳合同也无法从制度上识别和根除，当然这个政策也没有处罚措施也是没有约束力的。

•二套房首付不得低于 5成

4月 14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议指出，今年１月初《国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

会议确定了以下政策措施：

一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产的有关税收政策。

二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成 2010年建设保障性住房 300万套、改造各类棚户区 280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

四是加强市场。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。

美联评论：这次新政策出台的突然，力度也超出市场预期，不仅在实质上会增加成本，更会对市场形成震慑作用，有可能扭转楼市预期。。

•国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

4月 17日，国务院发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款 ;对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

通知要求，严格限制各种名目的和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

美联评论：“国 10条”措辞严厉，目标直指需求，对房地产市场影响深远。

三度上调准备金率货币政策向常态化回归

中国人民银行决定，从 2010年 5月 10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为 17%，农村信用社、村镇银行暂不上调，维持原来的 13.50%。

美联评论：银行流动性继续收紧，对房地产业信贷投放可能会进一步收紧，短期内加息可能性降低。

•市政府厅印发《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》

5月 4日，深圳市政府厅印发《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》。《意见》包含了五项十三条内容（简称“深 13条”），

主要内容包括：增加今年的住房用地供应，今年启动针对人才的安居商品房建设，今后新分配的政策性住房不得流转等内容。至于直接针对房地产市场的抑制需求政策，“深十三条”执行的完全是国家的规定动作，与此前的国家相关政策完全一致。

为增加住房供应，“深十三条”提出，在落实已公布的本年度住房建设用地供应计划的基础上，增加居住用地供应。具体增加面积多少，目前还在研究之中。

关于抑制不合理的住房需求，也就是通常所说的打击，“深十三条”提出，严格执行国务院国发（2010）10号文对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供１年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此项内容与国发（ 2010） 10号文的内容完全一致，也就是说，对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

关于境外机构和个人在深购房，“深十三条”规定，恢复通常所说的“限外令”，也就是说境外机构和个人只能购套自住的住宅。

“深十三条”主要的内容体现在政策性住房上。 “深十三条”提出，年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房５万套，分配供应１万套，发放 5000户低收入户籍家庭保障性住房货币补贴。

市规划国土委有关负责人透露：“未来将看实施效果，如果调控效果不理想的话，不排除出台后续政策的可能。”

美联评论：基本精神与“国 10条”一致，与北京、上海相比略显温和，是否有效果关键看执行力度。同时，是否停止第三套房贷，媒体普遍误读，深圳市政府并没有相关规定，倒时多数在深营业的银行停止了第三套房贷。

•土地税将从严清算

5月 26日，国家税务总局公布《关于土地税清算有关问题的通知》，明确土地税清算过程中的若干计税问题。指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地税清算的情况下，通知的出台意味着土地税清算将从严执行。

通知指出，土地税清算时，已全额开具商品房销售的，要按照金额来确认收入；未开具或未全额开具的，以销售合同的售房金额及其他确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地税时予以调整。

为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的１０％以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的５％以内计算扣除。

美联评论：对开发商资金面会造成一定压力。

•国务院明确要求逐步推进房产税改革

5月 31日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于 2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。第五条中款要求 “逐步推进房产税改革”。

美联评论：这是有关房产税的官方表态，但有关房产税的征收标准，税率，税基的确定等问题并没有一个官方的说法。不过这一官方的表态对楼市的影响也是显而易见，31日股市就因此跌破 2600点。

•三部门规范住房贷款，“二套房”认定标准

6月 4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。

通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

对能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 50％，贷款利率不得低于基准利率的 1．1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

美联评论：二套房认定这中靴子终于落下来：既认房又认贷。为严的认定办法。但也并不表示没有空子可钻，例如，首套房是一次付款，但已经买掉了，手上没有房产，再贷款买房时就是典型的套，但若是套房贷款的，即使买掉了，按此政策也算第二套；还有一种情况，买家手上有房产，为一次付款购买，但都不在本地，那意味着在本地房产管理系统及银行的征信系统里都没有记录，那也将算作套房。

•深圳楼市新政出台直指开发商资金链

6月 8日，深圳市政府常务会议通过《深圳市房地产市场办法》，旨在加强房地产行业管理，维护房地产市场秩序。办法规定，房地产开发企业必须在商业银行设立项目资本金专户，按总额的 15%存储项目资本金。开发商在销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格部门备案，明码标价销售商品房；确需调价且调整幅度超出备案价格 15%的，应当在调价前办理备案变更。房地产经纪机构应当在其经营场所公示主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本、服务内容标准和流程、收费项目、计费依据和标准；房地产经纪机构未经当事人书面同意，不得代收和当事人支付的任何款项；房地产经纪机构不得为当事人规避交易税费签订“阴阳合同”提供便利。价格管理部门应建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行监测，对违反价格法律法规的企业进行处罚；工商等部门应当加强对房地产开发企业、经纪和估价机构的不正当竞争和价格违法行为的，并依法予以查处。

美联评论：此次常务会议对深圳房地产市场一、二手销售过程中不规范及容易产生纠纷的环节加大了力度，而且加重了对房地产价格监测方面的。

穗深要严格限制第三套房贷

6月 8日，广东省政府转发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，并结合广东实际，提出六条意见，要求一并贯彻执行。省政府明确要求广州、深圳等城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款，严格限制发放不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购买住房贷款。

通知要求各地严格执行国发〔2010〕10号文规定，坚决抑制不合理住房需求。对第二套住房的认定要严格执行国家有关标准，各地房地产主管部门要对金融机构认定第二套住房工作予以积极。对境外机构和个人购房要严格执行住房城乡建设部《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等有关政策。严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、购房与非购房的差别化税收政策，充分发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。

通知要求，省国土资源厅要指导督促各地及时制定并向社会公布以住房为主的房地产供地计划，并抓好落实。广州、深圳等城市要切实增加今年居住用地的供应总量。住房城乡建设、规划等有关部门要加强协调服务，加快审批速度，促进商品住房项目尽早开工建设和销售，增加有效供应。

省政府要求各地、各有关部门要进一步加强房地产市场，完善商品住房预售制度，维护住房消费者合法权益；对今年内已发放预售许可证的商品住房项目要进行全面清理，对存在、囤积房源、哄抬房价、不按规定明码标价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要依法取消其房地产开发资质。

各地级以上市政府要切实履行稳定房价和住房保障职责，立即对本区域内房地产开发企业经营行为进行一次全面检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查结果于 2010年 6月 20日前报省住房城乡建设厅。省住房城乡建设厅要会同省监察厅等有关部门对各地贯彻落实国家调控房地产市场政策和房地产市场情况开展全面检查和考核，并建立和推行约谈、巡查和问责制度，对稳定房价、推进住房保障工作不力，影响社会发展和稳定的，要严肃追究相关单位和人员责任。

美联评论：在业界以为房地产调控利空已经出尽的时候，广东省政府转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知并加发 6条意见，强调坚决抑制不合理住房需求，点名以广州、深圳两大城市为落实重点。“粤六条”的精神主要体现在三套房贷和限外令。在国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称国十条）中，要求 “商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，暂停三套房和外地人的购房贷款，并根据实际情况，在一定时期内限定购房套数。此次“粤六条”明确要求广州、深圳两市对第三套房和外地人购房限贷，等于间接指出，广州和深圳都属于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区。此外，“粤六条”并没有对三套房及外地人购房进行限购，就是说不能用银行的钱买第三套房，但用自己的钱还是可以的。这和北京市对第三套和外地人购房不贷而且限购有程度上的不同。

•市规划国土委:旧居住区建筑不满 20年不能改造

6月 13日，深圳市规划国土委正式发布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，规定申报城市更新单元用地为城中村、老屋村，须经占建筑物总面积 2/3以上且占总人数 2/3以上的权利主体同意申请拆除重建，方可申报。

指引提出，以下四类建筑不能申请进行城市更新：

（1）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满 5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元；

（2）零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元；

（3）旧居住区建筑物建成时间未达到 20年的，原则上不得拟订为城市更新单元；

（4）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。美联评论：深圳许多老旧小区都在炒作城市更新概念，新规有利于规范市场操作，减少炒作空间。

上半年市况回顾

（数据来源：深圳规划国土委每日成交、美联物业（深圳）市场研究部）

受国家宏观调控政策打压，上半年，房地产市场呈现量价齐跌的走势。1-6月，全市共成交一手房 14519套，环比减少 49%，同比减少 65%。成交均价为 20850元/平方米，环比上涨 7%，同比上涨 71%，但价格高点出现在 2月份，此后成交价格不断回落，6月份全市一手住宅成交价格为 16978元/平方米，比 2月份峰值回落 30%。上半年调控政策频出，1月份“国 11条”发布，表明自 08年底以来“支持居民购房 ”的房地产政策已经彻底转向，“抑制房价过快上涨”重新成为楼市调控的主要基调。而对楼市影响的是 4月份出台的“新国 10条”，二套房首付比例提至五成，利率升至 1.1倍，被称为“为严厉”的楼市调控，市场信心大受影响，成交量再度下滑，以万科、佳兆业为首，个别开发商开始促销，楼价出现实质性下跌。

Midland Realty

二手房成交价格下跌 6%

图 2二手房市场：蓝筹住宅价格下跌 6%（单位：套，元/平米）

1-6月，二手房市场成交量呈“∧”型走势。09年 12月，营业税优惠调整，在“末班车效应”刺激下，当月全市二手房成交量创下历史高峰。到了 10年 1-2月份，一方面由于 09年 12月份透支了部分成交，另一方面由于政策调控，成交量出现明显回落。春节过后，市场预期调控将会放松，二手房价格再度上涨，购房者争相入世，带动成交持续回升。但到 4月下旬，“新国 10条”发布，市场宽松预期落空，随着更加严厉的调控政策的到来，市场情绪由乐观转为悲观，观望氛围上升，成交量再次回落，同时二手房成交价格出现明显松动，6月份，美联（深圳）蓝筹住宅价格指数为 265.82点，比 4月份峰值回落了 6%。

“国 10条”影响深远

上半年的各项调控政策中，对楼市影响的政策，是 4月中旬出台的“国 10条”。4月 14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。同月 17日，国务院厅下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》，简称“国 10条”，主要内容包括：

一、建立地方政府考核问责机制

新鲜出炉的“国 10条”其实是对“国 11条”的强化，两份文件都提出了调控楼市的五大方面举措，不同的是，在“国 11条”中，地方政府的责任放在的位置，而在新“国 10条”中，则被提到了首要位置。在“国 11条”中，对于地方政府维护楼市稳定健康发展的责任要求得比较宽泛，而在“国 10条”中，则突出强调建立考核问责机制，赋予住建部、监察部对省级人民政府相关工作进行考核监察的权力。一直以来，对于楼市的调控思路，政府与地方政府步调并不完全一致，导致一些政令难以畅行，这是调控政策难以见效的原因之一，如果建立地方政府考核问责机制，将楼市稳定作为一个重要参考因素加入官员政绩考评体系，或可提高地方政府参与调控的积极性，保证政策通行，不至于半途而废。

二、加大对投机性购房需求打击力度

“国 10条”进一步提升了对投机性购房需求的打击力度：

1、二套房首付提升至五成，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍。

“国 11条”规定的二套房首付比例为四成，则 100万的房产首付需 40万，新“国 10条”之后，首 付上升至 50万，炒家首付成本上升 25%。09年，二套房（改善型）首付比例可以做到两成，与之相比，现在炒家首付成本要增加 150%。

对二套房利率，“国 11条”规定由银行根据“风险定价”，而在新“国 10条”中，要求贷款利率“不得低于基准利率的 1.1倍”，这大大增加了炒家的月供支出。以 50万 30年期银行贷款为例，七折利率下，月供支出为 2433元，1.1倍利率下月供支出为 3172元，月供成本增加 30%。

炒家成本大幅上升，利润空间减少，由于杠杠效率下降，炒家预期的率会大幅下降，同时市场风险又急剧上升，市场炒作热情将会逐步冷却下来。不过目前，二套住房认定标准还没有出炉，操作上可能还存在一些漏洞，在认定标准出台前，楼市可能会有“末班车效应”出现。

2、商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

这一条有一定弹性，银行未必会严格执行。不过这为下一步政策调控预留了空间和方向。

3、地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

一个“可”道尽无限弹性，评论同上条。

4、对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

这一条比较影响大，一则可避免炒家借异地亲戚朋友身份证，同时也可防止投机资金（温州

团、深圳团、山西团等）异地流动，防止房价泡沫向二三线城市蔓延。所以该政策在理论上对于移民城市的深圳影响会比较明显。当然，关键是要能贯彻执行，不然，再好的政策也是空谈。

5、90平米以上首套房首付提升至三成。

针对首套房作出限制。

三、税收大棒引而不发

“国 10条”要求财政部、税务总局，“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策”，虽然没有提出具体的措施，但联系到近期媒体不断炒作的“房产消费税”和“住房保有税”，这一条无疑会引发市场猜测，改变市场预期。一旦市场认为利空未尽，买家入市会更谨慎，卖家出货心态会更急迫，从而推动价格回调。

引而不发，有时候可能比明火执仗更具震慑，收到不战而屈人之兵的奇效。

四、房企囤地炒地成本上升

“国 10条”要求，“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和资产重组”。开发商利润率之所以高，一个重要原因是可以利用融资资金的杠杠效应，放大率。一旦融资渠道受限，开发商不仅利润率会大降，还可能面临生存危机，开发商囤地炒地的风险和成本都会上升，从而逼迫其缩短开发周期、加快销售速度，回收资金。新政的思路是好的，但能否真正发挥效力，关键还是看地方政府能否落实执行到位。

五、“国 10条”的特点

1、速度和力度

（1）速度

一般而言，从政府召开会议确定调控基调，到具体调控措施出台，其间往往需要一段时间，譬如，09年 12月中，温家宝在国务会议上提出遏制房价，其后到 1月中，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国 11条”）才正式下发，中间差不多隔了一个月的时间。06年 5月中，温家宝主持国务会议，研究促进房地产业健康发展措施，之后出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国 15条”），其间也间隔了约一周左右时间。而此次从 14日温家宝召开国务会议，到 17日正式通知出台，中间仅隔三日时间，这个速度。

（2）力度

1月 10日，国务院厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，紧接着，4月 17日又出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》，短短三个月时间，已经连续出台两个调控文件，一浪高过一浪，以雷霆万钧之势对楼市施加压力，这个力度。同时也是在同一年针对楼市出台两个“国”字头的文件。而且，本次文件以“坚决遏制”为名，措词之严厉十分罕见。

2、规格更高，执行更严

“国 15条”是国务院厅转发建设部、发改委等九部委联合下发的通知，而此次则为国务院直接下发通知；2007年的“927房贷新政”是央行所出，这次房贷政策的调整由国务院发文公布。在规格上，无疑此次调控更高。另外，此次还把证监会拉入阵营，扩大了调控领域和手段。由于此次调控规格更高，地方在行动上也更为迅速、执行力度更为严格，譬如，各大国有商业银行都已经在本周一开始实行差别化住房信贷政策，住建部针对新政紧急出台《关于进一步加强房地产市场完善商品住房预售制度有关问题的通知》。

图 3国 10条影响：新开楼盘首月销售率下跌六成

（数据来源：美联物业（深圳）市场研究部）

“国 10条”后，新盘首月销售率（新开楼盘在当月的销售率）迅速下降（见图 4）。3月份，新房首月销售达 51%，而 4月份“国 10条”出台后，新房首月销售率迅速回落至 26%，5月份更跌至 11%的低谷，比 3月份下降八成。6月份新房首月销售率出现回升，这是因为部分开发商开始促销，带动销售率回升。

表 1６月新开楼盘销售数据统计

如表 1所示，6月份共有六个新盘开盘，其中，万科的两个楼盘采取销售策略，受到市场青睐，销售率均接近 100%，而其余四个楼盘定价则偏高，销售率仅在 10%左右。

（数据来源：深圳市规划国土委、美联物业（深圳）市场研究部）

六区一手住宅成交量均有明显下跌，但关内跌幅更大。据我司统计，6月份关内四区公成交一手住宅 367套，比 4月份减少了 66%，而宝安、龙岗成交一手住宅 1520套，比 4月份减少 29%。

（数据来源：深圳市规划国土委、美联物业（深圳）市场研究部）

二手住宅市场也一样，关内成交量下滑更为明显。6月份，关内二手住宅成交套数为 4455套，比 4月份减少 53%，关外二手住宅成交套数为 3151套，比 4月份减少 40%。

小结

一手房市场 1、上半年全市成交量环比降五成； 2、关外成交量跌幅小于关内（关外推盘多，价格调整较明显）； 3、国 10条后，市场观望氛围上升，当月新开盘销售率大幅下降； 4、6月份全市价格较年初高点已跌三成； 5、价格初步回落，但大规模潮尚未形成。二手房市场 1、上半年全市成交量降四成； 2、关内成交量下降较关外明显； 3、价格下跌一成，买家议价空间上升。

下半年调控料难松动

“国 10条”堪称严厉，表明了政府调控楼市的决心，但鉴于以往“屡调屡松”的经验，是 07、 08年楼市调控的经历，使得不少人认为，调控政策很快就会松动，本轮调控终会再次沦为“空调”。我们认为，作为支柱产业，房地产业对于拉动内需具有举足轻重的作用，国家对于房地产业的调控，必然也会慎之又慎，不会贸然行事。因此，既然已经决定调控，必然做好通盘考虑，对于房地产调控对经济可能产生的负面效应，必然已有深入考虑。年初，温家宝总理在政府工作报告中指出，今年的 GDP增长目标为 8%，远远低于市场预期，为房地产调控预留了空间。今年一季度 GDP增长率已经达到 11.90%，因此，即便因房地产调控而导致下半年 GDP增速放缓，全年完成“保八望十”的目标，完全没有压力。温家宝在政府工作报告中还提出，今年的 CPI控制目标为 3%，但至今年 5月份（6月份数据尚未发布）， CPI指数涨幅已大 3.10%，超过了全年控制目标，因此，控制通胀将成为下半年政府经济工作的主要议题，银行信贷预期会继续收紧。

加息或进一步抑制楼市需求

5月份 CPI指数涨幅已大 3.10%，超过全年控制目标，意味着加息压力大幅上升。

6月份美联物业（深圳）二手房家庭负担比率为 57.34%，虽然环比下降了 2.02%，但仍处于较高位置，并且现在的利率水平处于低位，一旦进入加息通道，居民购房的月供负担必然会进一步上升，从而抑制楼市需求。

加息增加月供，抑制购房需求

新房市场进入积压期，促销是选择

“国 10条”以来，全市新房存量已有消耗期转入积压期，至 6月底，全市新房可售套数为 32713套，比 4月份的低点增加了 23%。如果成交量继续维持低迷局面，则全市新房还会面临更大积压局面，时间一久，开发商资金面吃紧，终还是要靠销售来回笼资金。目前，在深圳市场，万科、佳兆业已经带头，并却得不错的成绩，预计通过这一示范效应，三季度将会有更多开发商加入促销的大军。

需求不振，一手房大量积压

图 11销售不振迫使开发商下调价格预期

龙、宝、南三区房源集中，价格下调压力较大

从目前的一手房房源分布来看，全市八成以上的新房集中分布在宝安、龙岗、南山三区，是是在 “国 10条”以后，罗、福、盐三区新房可售套数都在减少，而宝、龙、南三区则在上升（见图 14），其中，宝安区新房可售套数增幅达到 116%，居六区之首。因此，从新房积压程度来看，宝、龙、南三区一手房市场面临较大的竞争压力，价格下调的压力也相对较大。而罗、福、盐三区形势则相对乐观，价格相对会比较坚挺。

价格粘性，二手房市场份额萎缩

预计三季度，一手房面将会进一步扩大，带动其成交量出现比较明显的回升。二手房市场行为比较分散，价格具有粘性特征，成活量回升幅度不会太大，其市场份额相对一手房市场将会萎缩。

图 15 价格粘性，二手房市场份额萎缩

危机之中孕育机会

虽然今年银行信贷相对于 09年有所收紧，但预计银行全年新增信贷总额依然将达到 7.5万亿元，相对于 08年以前，依然是处于宽松的环境，市场流动性依然十分充足。整体来说，楼市并不差钱，目前的调整完全是政策影响所致，一旦政策出现松动，则楼市可能会迎来一波新的上升行情。

图 16危中有机一：流动性充足楼市不差钱

（数据来源：中国人民银行、美联物业（深圳）市场研究部）实体经济持续向好，也会刺激自住购房需求的上升。

图 17危中有机二：实体经济向好购房需求上升

（数据来源：深圳统计年鉴、美联物业（深圳）市场研究部）

09年，深圳城乡居民储蓄存款余额继续增长，09年 4季度达到 5723.76亿元，比 07年同期增长了五成以上，民间财富继续积累，市场潜在购买力十分可观。

图 18危中有机三：存款增加市场购买力可观

（数据来源：中国人民银行、美联物业（深圳）市场研究部）

受实体经济刺激，租金水平持续上涨。6月美联物业（深圳）住宅蓝筹租金指数为 116.77，环比上涨

1.78%，同比上升 16.99%。租金的大幅上升，会推动一部分租客进入销售市场。同时，房价下跌，而租金上扬，带动租金走高，亦会吸引一批客入场。6月美联物业（深圳）住宅蓝筹租金为 3.34%，环比回升 4.05%。

图 19危中有机四：经济复苏助租金水平走高

蓝筹物业租金指数走势 租金及银行利率走势

蓝筹物业租金9%

一年期定存利率

图 20危中有机五：居住用地明显供应不足

01-10年全市各区居住用地招拍挂统计

（数据来源：深圳市土地房产交易、美联物业（深圳）市场研究部）

上半年，全市只有一宗居住用地在市土地房产交易挂牌出让，该宗土地位于坪山新区，宗地面积为 200484平方米，成交金额为 66500万元，楼面地价 1508元/平方米，该宗土地是市政府提供给比亚迪的配套性用地，因此成交价格比较。从图 1中我们发现两个特点：

（1）全市居住用地供应呈“阶梯式”减少

图 1可看到，全市公开招牌挂居住用地供应具有明显的阶梯型减少趋势，01-10年，可以分为三个台阶，01-04年为一个台阶，这期间，全市居住用地供应比较充足，与之对应，当时楼价走势也比较平稳。 05-08上半年为一个台阶，全市居住用地供应明显减少，而在这期间，深圳楼价出现飞速上涨势头，虽然在 08年因国家政策打压，楼价出现阶段性回落，但相对于 04年以前，全市楼价依然涨幅巨大。08下半年至今为第三个台阶，全市居住用地供应再次大幅缩减，而`09年全市房价亦出现的报复性反弹，虽然今年以来，在国家政策调控下，房价过快上涨的势头得到初步遏制，但综合目前的居住用地供应情况来看，如果土地供应偏少的局面不能得到有效改变，则调控之后，房价难免还会重复性上涨的老路。今年上半年全市通过招牌挂出让的一块居住用地是比亚迪的配套用地，可以说真正的商品住宅用地供应量为零，如果下半年不能有效增加居住用地供应，恐怕会为未来楼价再次大幅上涨埋下隐患。

（2）关内供地不足

08h2-10h1，市土地交易共卖出 14宗居住用地，其中，10宗位于宝安，3宗位于龙岗，关内仅有 1宗，位于福田。从供应分布来看，新增居住用地主要集中在宝安、龙岗两区，关内供应明显偏少，这种趋势在 01年就已经很明显。关内新增商品住宅用地主要通过拆迁改造获得，成本较高，这正是关内房价长期坚挺的主要原因。

小结

一手房市场

1、范围扩散，三季度价格加速回落，预计实质性跌幅将达到三成左右。

2、关外楼盘压力较大，关内价格相对坚挺；

3、价格下降及租金上涨等因素，刺激成交量回升，但受国家政策抑制，回升幅度有限，月均成交量预计可恢复到 3000套以上水平。

二手房市场

1、受一手房市场带动，二手房价格亦会有相应幅度回落；

2、与一手房市场不同，行为分散，因此二手房成交量回升不如一手房市场明显，预计下半年二手房月均成交量维持在 8000套左右水平。

版权声明：

美联物业（深圳）半年刊版权归美联物业代理（深圳）有限公司。数据、观点及预测仅供参考，者据此所作出的决策，其结果与本司无关。

欢迎联络美联物业（深圳）市场研究部：冯永恒：0755-25981666-223 fengyongheng@midland.com.cn传真：0755-25982103 地址：中国广东省深圳市罗湖区深南东路 4003号金融 A座 11楼 A，E-H单元邮编：518000 详情浏览：http://www.midland.com.cn