美联物业：深圳住宅市场2月报

·政策环境

楼市政策

表1：2月深圳楼市政策汇总

2月8日，在春节假期开始前3天，深圳住建局发布公布关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，即日执行。

参考价形成的机制如下：深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，形成全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

而发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

二手住宅参考价格政策出台之后，原本活跃的市场交易气氛迅速冷却。随着农历春节假期后，商业银行参考“参考价”发放二手住房贷款，二手住宅市场进入了深层次的观望阶段。

另外两个政策，一个是堵截漏洞，一个只是增加了商务公寓、宿舍等项目的宜居性，对于市场来讲并未造成明显的影响。

房贷利率

自2020年4月份以来，五年期以上LPR利率一直维持在4.65%的低位水平。

·土地市场

2月土地市场成交量虽比1月有所增加，但仍然只有4宗交易，其中2宗为工业用地，1宗商业用地，1宗商业+居住用地，全部以底价成交。

龙华民治地块的竞得者之——开市客（深圳）贸易有限公司，是全球第三大零售商、2020年世界500强企业第33名和全美企业第14名的特大型国际跨国公司，其华南区域总部及旗舰卖场落户深圳龙华，将带来包含开市客自身经营管理、投资管理、国际贸易、供应链管理等相关环节的驻扎，并直接带动其约千家上下游国际优质企业落户深圳，助力深圳总部经济高质量发展，值得关注。

·一手买卖市场

供应

2月新房供应速度再度放缓，全市仅有3个商品房项目获得预售许可证，合计2958套/22.83万㎡新房源，供应套数较1月减少41.0%。其中，有2个项目含住宅产品，住宅总获批量为1846套/17.98万㎡，住宅供应套数较1月减少60.6%。

需求

全市

2月全市共网签3434套一手住宅，环比下跌58.9%，同比上升313.7%；总成交面积约32.97万㎡。一手住宅均价为6.0万元/㎡，环比上升0.1%，同比上升5.2%。

2月恰逢农历春节假期，一手住宅供应量季节性下调，同时由于网签量仍然维持在高位水平，库存量继续下降。2月底库存面积为270万㎡，较1月末减少5.3%；按照过去12个月的成交套数推算，去化周期约6.1个月，下降至近2年的位水平。

区域

2月，各区一手住宅市场的备案套数全线下滑。其中宝安区的备案水平，仍然处于全市行政区域之首，共备案1193套，龙岗、坪山、龙华分别以585、425、415套的备案量紧随其后。

从区域均价变化看，6个区域的均价环比出现上升，其中以龙华的升幅最为显著，比1月的均价环比上升15.1%。

由于新楼盘备案的滞后性，2月大鹏、罗湖、南山3区的去化周期大幅上升，且超过20个月。但预计随着楼盘逐步备案，去化周期将快速下降。目前各区的库存情况良好。

2月一手住宅成交10中，宝安松岗片区的满京华云著华庭跃居榜首，共成交313套/2.81万㎡住宅。从区域分布来看，2月仍然是宝安区楼盘的天下，共上榜4个项目，坪山有2个，龙岗、光明、龙华和深汕合作区各1个。

·二手买卖市场

全市

遇上农历春节假期，2月因二手住宅因工作日较少，备案量下降。据统计，全市共备案4166套二手住宅，环比下跌40.6%，同比上升149.9%；总成交面积约34.82万㎡。

2月出台的二手住宅参考价格政策，使得买卖双方陷入深层次观望态势，市场实际的成交量也出现大幅度的下滑。预计备案量的下降，会在未来3个月内开始逐步显现。

区域 

2月，全市各区二手住宅的备案量均出现下跌，而且跌幅较为接近。

2月二手住宅成交10中，罗湖有3个、福田有2个楼盘入榜，而龙岗则依然以5个楼盘入榜，占领二手市场重要位置。

龙岗的横岗、布吉片区，其二手住宅价格普遍较低，因此一直是二手住宅活跃的交易区域。其中，茂业城、龙珠花园、国展苑及中海康城花园一期，长期活跃于二手住宅成交楼盘0榜上。

·租赁市场

2月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数上升至251.19点，对应的租金水平为90.78元/㎡，环比上升1.11%，同比下跌1.07%。

分区域来看，2月各区住宅租金水平均有所上涨，其中福田区租金涨幅，升幅达到4.20%，租金水平为117.49元/㎡；罗湖区租金涨幅，涨幅为1.09%，租金水平为85.42元/㎡。

·附表

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