住房契税将上调 深圳购房者再不出手就迟了?

2011或迎严调控

近日重庆“两会”传出将向高档住房征收房产税试点的消息，上海试点也箭在弦上。记者昨天了解到，房产税的落地很可能并不是房地产调控的“一根稻草”，包括契税、信贷等多重调控政策已有储备。在房产税即将试点、调控政策将继续深化的预期下，开发商从去年年底开始急于抛盘跑量，各地楼市年底翘尾行情也与此有密切关联。

契税上调或为储备政策

记者从业内人士处了解到，作为楼市调控的“后招”之一，交易环节的税费成本很可能会上调，契税税率有可能从目前的1%-3%上调至房按照总价的4%征税契税、别墅房按照总价的6%征收契税。

不仅是交易税费环节，记者了解到，信贷方面也有相关政策储备，即可能取消首套房8.5折的优惠利率，恢复到基准贷款利率，二套及以上房贷利率相应上调。

作为地方税种，如果要调整契税税率，国家部委一般会出个大致的标准，地方再出具体实施细则，就像土地税一样，国家规定底限，各地有根据实际情况调整的空间。

“虽然有相关储备政策，但政府部门还在观察市场反应，评估政策效果。政府方面担心的是，如果提高交易环节的税费成本，但对房价的抑制作用有限，反而增加了刚性需求购房者的负担。”有业内人士向记者透露。

政策预期下楼市年底翘尾

虽有储备政策，但这些条调控后招会不会出、何时出，业内人士普遍认为不会与房产税政策叠加出台。

德佑地产副总经理罗亚东认为，上海、重庆两城市一季度将出台房产税试点政策已较为明确，按照楼市调控的通常情况来看，在一项重头政策出台后，市场会消化一段时间，政府也会观察楼市反应，并根据效果决定政策是否需要继续累加。因此他认为，如果确定一季度内房产税试点会出台，那么其他税费上调政策和信贷政策在一季度同时出台的可能性就很小，有可能是在房产税出台后，视市场反应再决定是否继续“出招”。

目前看来，房产税的出台并不是今年楼市调控的终止，很可能只是个开始。也正因为调控风声日益趋紧，不少开发商正在抓紧抛盘跑量，应对可能到来的更为严苛的楼市调控。一位在上海宝山、嘉定外郊环区域有大量项目的开发商内部人士告诉记者，去年年底公司就听到了房产税可能要出台的风声，开始积极出货，只要拿到预售证就立刻开盘。“尤其是外郊环区域的项目，供应量较大，一旦遇到市场不好，是滞销首当其冲的区域。”该人士表示。

德佑罗亚东告诉记者，近期业内疯传契税将要上调的消息，也是由于部分开发商急于出货而放大了政策近期出台的可能性，目的就是希望引起市场的恐慌性购房。通常年底春节前后都是楼市传统淡季，但在今年政策加码的预期下，楼市反倒出现淡季不淡的反常行情。房产税新政启动试点 楼市可能迎来第三轮调控

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深圳楼市肯定还会出新政

“楼市肯定还会出新政。”世联地产市场总监沈柱灿以坚定的口吻表示，楼市再次回暖，房价居高不下，政策调控即将到来。“我们已经告知客户，有货赶紧出货。另有信息显示，2010年将在售项目统一调价至8.5折的恒大地产近又会推出‘大动作’。”

据深圳市都会城市研究院院长高海燕认为，2011年，楼市调控在强化既有政策执行的同时，将进一步偏紧、从严。

接受本报记者采访的业界人士一致预判，2011年，国家启动第三轮楼市调控是大概率事件。

1、楼市回暖 政策加码

08年，国际金融危机爆发，国家出台优惠政策促进楼市平稳健康发展。从2010年1月开始，楼市政策明显转向，首先是税收优惠政策退出，接着是房贷优惠逐步减少。

去年年初以来，楼市先后出现了三次显著回暖走势，前两次，楼市每回暖一次，政策调控加码一回。

回暖发生在2010年3月至4月上半个月。其直接结果是，国家轮楼市调控不期而至。2010年4月中旬，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

第二次回暖发生在2010年8、9月份，此时首轮调控政策被市场逐步消化，随着成交量回升房价不降反升，住房需求者担心房价进一步快速上涨而大量入市，造成楼市量价齐升的局面。9月29日，第二轮楼市调控启动，国家多部委联合出手，主要措施包括暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。次日，深圳市政府厅也发通知，规定本市户籍居民家庭限购2套住房；对于能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。令人瞩目的是，国家不仅推出了税收、首付、利率等间接调控措施，而且直接采取了限贷、限购这些严厉的手段。

2、第三轮调控或以税收为核心

目前，楼市正处于去年初以来的第三次回暖过程中。第三次楼市调控会如期而至吗？

世联地产沈柱灿的回答是：肯定无疑。他说，深圳楼市自去年11月以来一直旺销。新开通沿线的物业，是位于大芬、六约的物业，都在明显上涨，需求不只是自住买家，不能排除炒作成分。对于握有多套住房的人士来说，不能不关注政策新一轮调控的风险，世联地产的忠告是：迅速出货。新二轮调控时，人们没有想到会有限购令推出。新一轮调控也会有出人意料的严厉措施出台。2011年推出房地产税试点几乎不存在疑问了。二手房转让核定征税，其他不少城市都开始实行了，如果房价还涨，深圳也可能真的推行。

“第三轮楼市调控，税的动作会大一点。”深圳市德思勤置业总经理叶世育认为，2011年，政府仍将坚守18亿亩耕地的红线，一线城市出让土地将更多采用限房价竞地价的方式；信贷政策趋紧，紧张程度将取决于房价上涨幅度的大小；市场力度也会进一步加强。调控的重点将放在税收上面。首先是着手启动房产税试点，这次是真的“狼来了”；其次是深圳有可能推出二手房按评估价征税的办法。

3、房产税新政试点启动

传了多年的房产税试点传闻在当下的楼市回暖时节再度升温。1月6日，上海市政府的一位决策咨询向媒体透露：“上海试点房产税在2010年12月9日已获得批准。”

另有消息称，1月9日从正在召开的重庆市“两会”获悉，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税。今年一季度有望出台征收文件。而且，重庆市在新近印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，明确要求相关部门积极做好征收高档住宅房产税的准备工作。

上海等城市正酝酿房产税改革，其指向是房产税不只以租金为计税依据，而且在空置、免租金期间可按房产原值计税。叶世育说，他听到的上海试点方案是，房产税原则上针对增量征收，如果新买住房则连同原有住房一并计算征税。

世联地产沈柱灿告诉记者，据了解，深圳也有可能加入房地产税试点，操作办法很可能实行“普税”，即扣除家庭一定人均面积后，对存量、增量住房均计征房产税。

高海燕表示，作为先行先试城市的深圳当然也可能成为较早一批房产税试点城市。

新一轮严政即将出台？开发商面临促销压力

据经济参考报，今年的中国房地产市场正经历新一轮政策紧缩，继重庆将开征房产税消息后，国土资源部10日再次重申将重拳整治违法违规用地，对于74个城市在土地例行督查中发现的闲置土地问题，限期在一季度全面完成整改查处。另外，有消息称，与闲置用地相关的部分企业已被“禁贷”。

有认为，纷纷落下的土地、限购、财税等调控政策表明，近一段时间内政策面的收紧已很明显，无论是开发商、地方政府还是普通客都将感觉到日益凸显的政策压力，未来一段时间内不排除部分业主开始抛出的房产和开发商的可能。

而国家资源部有关负责人在2010年度土地例行督察新闻发布会上直言，部分地方政府违反土地供应政策，供地用地集中在房地产领域。2010年，国家土地督察机构对77个城市2007至2009年度土地利用和管理情况进行土地例行督察发现，土地闲置数量仍然较大，有74个城市2242个项目存在土地闲置问题，涉及面积14.9万亩。据不完全统计，目前地方政府已收回闲置土地7275亩。

正值岁末年初，土地市场频频释放整肃信号，继发文坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势之后，国土资源部曝光18家房企闲置26宗土地情况。国土资源部还表示，下一步还将加快闲置土地清理查处，坚决打击违法违规用地行为。

据消息称，层日前已下发通知，要求各商业银行、政策性银行、信托公司及其他各类金融机构，比照国土资源部公布的闲置用地名录，自查涉及的相关贷款情况，并要求限时上报自查结果。

有业内人士认为，上述通知意味着对闲置土地的开发商实施“禁贷”有了实质性推进。据披露，国土资源部与银监会等部门的联动会在日后常态化，与闲置用地相关的企业被银监会“禁贷”，也将逐渐成为常态。

而对于开发商来说，政策紧缩还不止于此。有消息称，限购范围或进一步扩大，在14个城市出台商品房限购措施后，住建部可能继续敦促房价涨幅比较靠前的地方政府出台限购令。

中国房地产学会副会长陈国强认为，虽然开发商面对调控的心理承受力和应对调控的能力逐渐提高，但近一系列政策措施，将使开发商面临更加严峻的市场形势，一部分企业将面临艰难转型甚至出局。

北京一家上市房企资深人士何先生向《经济参考报》透露，企业决策层已经意识到，政府对2010年的调控效果并不满意，可能会在2011年实施更大力度的调控政策，因此近已开始讨论应对策略。

“调控根本的主体还是地方政府，如果其积极性没有被充分调动，调控很难获得比较好的成效。”陈国强说，不同地方政府对调控有不同的理解，有些地方的贯彻力度就会差一些。

的确，2010年土地例行督察发现的主要问题表明，一些地方政府执行宏观调控政策不到位，违反土地供应政策供地用地。除土地闲置数量仍然较大外，违反土地供应政策出让土地情况也比较突出，有59个城市2081个项目存在地方政府违规出让土地问题，涉及面积10.31万亩。而在保障性住房用地政策执行上则有偏差，在抽查的56个城市中，有11个城市2009年度保障性住房供地计划执行比例低于35%。

不过，值得关注的是，地方政府面临的压力也正在逐渐升级。2010年底，国土资源部启动土地违法问责之后，住房和城乡建设部也明确表示，将适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，将进行约谈直至追究责任。

陈国强说，2011年房价回归合理价位等愿景能否实现，主要看各地方政府能否较好的贯彻落实的要求。

对、投机购房者而言，房产税改革的靴子有望不日落地。部分和市场研究机构人士认为，若方案近期出台，将在心理层面影响部分业主使之抛出的房产，从而在一定程度上缓解市场供应，短期之内可能对房价上涨有一定的抑制作用。

“综合来看，近一段时间政策面的收紧已很明显”，陈国强认为，经历一年的房地产调控之后，市场供求关系有较大改善，区域市场已经出现供大于求现象，因此，在银根持续收紧、土地市场整治力度进一步加大、房产税改革落地等政策措施之下，开发商可能会面临促销这个很现实的问题。

契税上调传闻引恐慌性购房 官方未做正面回应

据新闻晨报，新年伊始，有关房产交易契税将调整的“小道消息”，再度悄然在房产中介机构和部分购房者中蔓延开来。传言的“版本”是：本市普通住宅契税将上调至4%，别墅契税更将上涨至6%。不过，这一说法暂未得到相关主管部门的正面回应。

上调传闻年前就已传开

按照目前上海现行的契税政策，普通住宅契税为总房款的1.5%，非普通住宅契税为总房款的3%，对个人购买90平方米及以下的普通住房，可享受1%的优惠契税标准。

所谓“契税上调”的说法从去年底开始在中介机构间流传。一位中介工作人员告诉记者，单他听到过的“契税新政”的版本就有好几个。其中一种是“细分版”，大致为个人购买非普通住房契税税率提高到4%，普通住宅契税提高到2%，购买90平方米及以下普通住房的，仍享1%的优惠契税；另一种则是“威猛版”，即普通住宅契税上调至4%，别墅等物业的契税更将上涨至6%。“当时有说法是今年元旦期间就会公布新的契税政策，不过到目前为止还没有消息。”这名中介人员表示。

部门未做正面回应

对于上述传言，市房产交易工作人员表示，尚未接到契税税率调整的通知；上海税务部门服务热线也给出了同样的答复，对于今后是否存在上调的可能，记者也未获正面回应。而税务部门相关负责人则表示，并未听说过类似的传闻，契税政策目前没有变化。

记者发现，市场上有关契税上调的传闻“由来已久”，而且呈现一定的周期性，即楼市调控预期开始升温时，“契税上调”的传闻就会冒出来。业内人士坦言，不排除房产税、契税上调等传闻是开发商或中介有意识在向市场散布消息，以此让部分摇摆不定的购房群体尽快下单。然而，上调契税的举动又是可以找到相关规定支撑的，其可能性并非不存在。“如果契税上调，短期将大幅度提高交易成本，对交易量会形成明显制约。然而，若政策出台到实施有时间差，则可能引发短期内出现恐慌性购房的情况。”该人士指出。

上调传闻助推翘尾行情

在闵行房产交易，不少前来办理交易手续的市民表示，听说过契税将上调的“小道消息”，所以特意提前办理缴税，以防“日久生变”。若坊间流传的“普通住宅契税上调至4%”成真，那套100万元的房子，买家需要缴4万元的契税，这比现在执行的“普通住宅契税为总房款的1.5%”的标准，要多缴纳2.5万元，增幅不小。

而在浦东新区房产交易，工作人员表示，去年12月份前来办理交易手续的比较集中。刚办好过户手续的吴先生告诉记者，中介去年底的时候一个劲的催促自己在年前完成交易，说是元旦假期一过上海的契税就要调了，现在办好终于可以心定了。

去年12月中下旬，申城楼市出现一波井喷式翘尾行情。上海网数据监控的统计显示，该月本市商品住宅共成交11510套，总计成交面积约140万平方米，环比11月激增47%，成交均价超过2.4万元/平方米，达到全年。

记者从金汇、龙柏等一些二手房中介门店较集中的区域了解到，去年年尾3个月，门店咨询量和带看量呈逐月回升态势。

分析人士指出，造成去年底“翘尾行情”的成因很复杂，既有刚需集中释放和抗通胀等因素，也有对包括房产税、契税上调等种种传言对楼市带来不确定性的预期。“大多数购房者关注的是价格，交易契税若上调，对房价的影响程度难以预估，但增加购房成本是肯定的。”

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头条参考

普遍开征房产税时机尚未成熟？

有关房产税的地方试验陡然破冰。

１月９日召开的重庆“两会”上传来消息，“将在今年针对高档商品房开征房产税。”

昨日也有媒体报道，上海房产税征收框架性方案已出，细节正在研究，有望今年一季度开征。而南京大学不动产研究主任高波则认为，目前普遍开征房产税的时机尚未到来。

高波认为，人们对于房地产市场运行不尽人意的状态普遍不满，主要集中在房地产需求膨胀，造成了大量存量房地产长期空置，以及房地产价格的较快上涨和大幅波动等。“但是，借希望以开征房产税来解决我国房地产市场存在的一系列问题是不现实的”，高波表示。

高波认为普遍征收房产税的实际尚未到来。理由在于：

首先，消费者在购房时房价中已经包含了３０％～５０％的土地出让金，此外还有各种规费、税收。政府不应再通过开征房产税来获得更多的收入。

其次，开征房产税需要做大量的基础性工作，既要建立完善的房地产信息系统，还要每隔３～５年对房地产价格进行一次评估，征税成本较高，实际操纵难度比较大。

再次，开征房产税，将大大增加中产的税收负担，阻碍扩大内需。

开征房产税只是一个时间问题，但却是一个长期的任务，高波认为至少需要用１５～２０年时间完成以房地产保有环节的税收为主的房地产税制转型。

对于有观点认为，中国目前税制高度集中，房产税应作为与地方的共享税，高波的观点是：房产税只能作为地方税种。从实践中看，市场经济国家的房产税收入都是由地方政府征收、管理和使用的。国家“十二五”规划中提出，要赋予地方政府一定的税收主导权，建议可从房产税开始探索。

如果按照这个思路，不妨在房地产税制制度设计和征管过程中，赋予地方政府较大的自主权，可由政府制定税基，地方政府根据本地的特殊情况选择税率，并确定一定的减免范围。

高波认为，与房地产取得环节、房地产开发流转环节的税负相比较，房地产保有环节税负偏低，是我国现行房地产税制的缺陷和将来改革的重点。

另据报道，金融系主任、央行货币政策委员会委员李稻葵近日在一个论坛上称，如果重庆的房产税按媒体报道的１％征收的话，太高了。“国外一般只是千分之五、千分之八，而且，指望靠收取房地产税来降房价不现实。”

（本报根据扬子晚报等综合报道）