深圳一手住宅：供需回落 房价涨幅进一步收窄

房地产调控如期而至。在2008年底政策刺激下，2009年深圳楼市量价齐升，全年成交量增加近6成，年底房价比年初上涨5、6成的比比皆是，涨幅超过1倍的不在少数。2010年3月深圳楼市达到的顶峰，当月二手房成交近200万平方米，创历史新高，房价在1、2月份短暂平稳之后，3月份也迎来普遍的上涨。深圳楼市只是市场的一个缩影，北京、上海、广州等城市2009年以来都迎来量价齐升的大牛市。正是在这样的大背景之下，2009年底市场各方已在揣测房地产调控的来临。尽管如此，4月份的房地产调控政策力度之大，仍超出多数人的意料：首套房首付至少三成，第二套至少五成，房价上涨过快的地区可以停止发放第三套房贷，对部分非本地居民暂停发放住房贷款，这些调控措施被市场称为“严”。政策出台后，市场普遍悲观，预期房价下跌幅度超过2008年的大有人在。

诚然，政策出台后成交量迅速萎缩，房价也开始滑落。2010年5月份深圳新房仅成交12万平方米，环比萎缩6成，二手房仅成交30万平方米，萎缩幅度更是接近8成。房价明显松动，新开盘楼盘纷纷调低开盘价格，二手房议价空间加大，楼市似乎正滑入2008年的噩梦。让跌眼镜的是，虽然二季度成交回落，房价走低，三季度开始却有明显的反弹。8月份深圳新房成交量环比增加超过8成，9月份环比再增加近8成，成交量创年内新高。8月份二手房成交量环比增加近6成，再次站在100万平方米以上，9月份二手房成交量环比再增加16%。三季度房价相比二季度，也是明显上升，不少甚至创年内新高，如龙华、坂田、布吉以及前海等的项目。

政策的变化似乎已经有迹可寻，三季度楼市的反弹，是房价的反弹，再次遭到政策的打压。9月底央行、银监会、税务总局等多个部门出台楼市调控措施，要求商业银行暂停发放第三套及其以上住房贷款，首套住宅首付不低于3成。紧随其后9月30日深圳政府出台通知，进一步要求本市户籍家庭限购2套住宅，能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。9月份的调控措施相对于4月份的措施更加严格，但市场对于调控的免疫力也显著提高，新一轮调控政策之下，市场连“假摔”都不屑，成交量在10月份回落之后，11月份又显著回升，12月份市场堪称火爆，新房开盘销售率6、7成以上的占大多数，热点区域项目销售率更是多在8成以上，11、12月二手房成交量均在100万平方米以上，12月份更是达到143万平方米。房价在10、11月份还算比较平稳，12月份则纷纷走高。

年内2次出台严厉调控政策，调控结果不甚理想，除了通货膨胀预期导致的购房需求影响之外，对调控政策效果的不信任才是核心因素。2007、2008年调控政策的短暂性让购房者普遍预期新一轮调控同样不会长久，2009年以及2010年三季度房价的快速反弹，更让购房者不敢持久观望以致再错失良机，是2010年4月份政策后，仅仅3、4个月的时间房价再次上涨，让购房者对调控效果彻底失去信心，从而也造就四季度怪异的市场走势。

无论购房者信任与否，正如上文所说，政府的调控已经有迹可寻，四季度市场与政策调控方向背道而驰，显然还将遭受新一轮的调控。当然，再一轮调控能否抑制房价，仍很难说，但总有压垮骆驼的一根稻草，房价持续上涨、首付提高至三成以上以及物价高企和利率上升，使得越来越多的刚需被剔出市场，城市更新加快以及2010年的行为导致2011年深圳新房供应大幅增加的可能性高，2011年深圳楼市压力不小。

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1. 供应量持续走低，南山锐减龙岗增加

2010年全市新取得预售许可证的住宅有402.43万平方米，同比减少12.82%，新批预售量再创多年来新低。新开工不足是直接原因，2010年1-11月深圳市新开工商品住宅约337万平方米，同比虽增加4.3% ，但数字依然处于低位，且9-11月的新开工量约占3成。同时，一些新开工的项目因某些原因，工程进度缓慢，进一步加剧批售量的减少。而根本的原因在于，近年来新增土地供应匮乏，2007-2009年深圳公开出让成交的真正意义上的商品住宅用地可建总面积仅337万平方米，不足全市一年新房供应量或销售量，加上土地闲置等问题的存在，能按期进入市场的商品住宅更少。

图1-1 历年深圳市商品住宅批准预售情况（2001-2010年）

数据来源：深圳规划与国土资源委员会 注：本文所统计的商品住宅，含现售以及商业或商务改住宅项目

2010年全市新推住宅413.83万平方米，同比减少11.73%，全市实际住宅供应量再创多年来新低。虽然推盘量大于新批预售量，但年内新取得预售许可证的项目中，仍有一些尚未完全推出，据中原的统计，这部分待售量约有80万平方米，占全年批售量约2成。

图1-2 历年深圳市商品住宅公开发售情况（2005-2010年）

数据来源：深圳中原市场研究部

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从各区来看，2010年住宅批准预售面积多的仍是龙岗区，其次是宝安区，2009年批售量居次席的南山区2010年批售量大减。与2009年相比，福田、宝安和龙岗批售量增加，其它三区均大幅减少。

2010年推盘量的也是龙岗区，176.39万平方米的供应量同比增加约6%。推盘量增加的还有福田区，不过虽然同比增加近2倍，其总量依然很低。其它四区推盘均萎缩，热点区域南山本年度仅推出住宅77.19万平方米，同比减少超过34%，供应量创多年来新低。

表1-1 2010年各区商品住宅批售、推售面积列表

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

豪宅供应有所回落。2010年全市新推别墅类产品1105套，同比减少超过5成，全年全市新推144平方米以上住宅9045套，同比减少约17%，144平方米以上住宅占新推总量约22.6%，同比下滑约3个百分点，以豪宅为主的南山区供应大幅减少是2010年豪宅供应减少的主要原因之一。

中小户型供应比例有所增加。2010年新推住宅中，90平方米以下户型所占比例约为63.18%，比例比上一年度上升4个百分点。

表1-2 2010年深圳市公开发售项目户型结构表

数据来源：深圳中原市场研究部

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2. 成交抑扬交替，龙岗独占鳌头

虽然年内遭受两次严厉调控政策的影响，新政后成交量一度下滑，但整体看，2010年深圳新房市场依然理想，新推楼盘成交率在7成左右，在4月份新政后的9月份以及9月底新政后的11、12月份，楼市成交都甚为活跃。

2.1 成交量创新低，供求比上升

受可售量减少以及房地产调控政策的影响，2010年深圳新房成交量约321万平方米，同比减少50.62%，年度成交量创2001年以来新低。年内新推住宅只有414万平方米，同比减少超过1成，另外2009年12月底全市可售存量新房约122万平方米，2010年全市实际可售新房只有536万平方米，而2009年全市实际可售新房约834万平方米，可售量的减少一定程度上促成2010年成交量大幅下滑。此外，5、6月份以及10月份受到房地产调控政策的影响，成交均下滑。

2010年新房供求比约为1.29：1，供大于求，相对于2009年0.72：1的供求比显著上升，供需矛盾有所改善。

图2-1 历年深圳市商品住宅供求情况（2001-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

2.2 调控效果渐微，四季度成交迅速回升

从各月来看，因年内可售量少，2010年4月份新政前深圳新房成交量相比2009年各月均只处于中低水平，是市场极为火爆、二手房成交量创历史新高的3月份，新房成交量也只有26万平方米，受益于成交滞后因素影响的4月份成交量也只有29万平方米。

4月新政后，5月份成交量跌至12万平方米，仅略高于春节月份的成交量。之后的6、7月份新房成交量一直维持在较低水平，多数项目在二季度成交都不尽人意。8月份开始成交量开始显著回升，在供应放量的带动下，9成交量创年内新高。虽然9月底出台新政，受成交滞后影响，10月份成交量仍维持高位，11月份成交量始下滑。12月份成交量再次大幅回升，当月成交超过38万平方米，环比增加约65%。

从图2-2我们还发现，第二次调控政策对成交的影响已大为减弱，11月份成交量为23.29万平方米，高于5-7月各月。另外，调控对成交影响的持续时间在缩短，2007年的政策出台7个多月后，成交才开始有所回升，2010年4月份新政后，成交量持续3个月低迷，而2010年9月份的调控政策对成交的影响不足2个月，在11月份楼盘成交已开始回升，12月份成交量更是大幅增加，市场火爆。

图2-2 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2007-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

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2.3 中小户型热销，平层大户销售差

2010年全市新推住宅39986套，销售26735套，整体销售率66.86%，如扣除一些因现盘推出而终成交无法准确统计的项目，2010年全市新盘整体销售率将超过7成，比2009年低约13个百分点。

中小户型销售仍较为理想，90平方米以下户型年内整体销售率为70.91%，而90平方米以上户型整体销售率59.91%，限购限贷政策对大户型的影响要大一些。年内仅2类产品销售率超过8成，分别是144平方米以下5房和90-144平方米复式，前者供应很少，可忽略不计，后者供应也不多，主要供应来自万科金色半山。另外，还有6类产品年内销售率超过7成，这些产品供应大都比较多，其中以供应多的90平方米以下3房销售为理想。

144平方米以上的3、4、5房销售差，其销售率都在5成以下，3类户型整体销售率仅为46.21%。多数144平方米以上平层单位为合拼产品，在限购政策的影响下，成交普遍较差。

表2-1 2010年深圳市公开发售项目成交结构表

数据来源：深圳中原市场研究部

2.4 各区成交量均大减，宝安楼盘销售为理想

2010年全市各区住宅成交量同比均大幅减少，新政前无房可售，新政后成交有所放缓是成交量下挫的主要原因。

罗湖成交量减少幅度，新推项目整体销售率不到42%，而金翠园等2009年项目在2010年成交不多；福田、南山、盐田和宝安成交量同比减少幅度都超过5成，福田一些项目销售理想，但因在售项目价格基本上都是25000元/平方米以上高价，新政后成交都不太理想；南山成交为活跃的后海供应量锐减，此外新政后多数高价项目销售都不太理想；盐田别墅销售理想，不过年内普通住宅项目销售一般；宝安成交量同比减少54.53%，区域新增供应减少，年内可售住宅只有150万平方米左右，同比减少近4成，另外也有一些项目销售不太理想。不过，2010年宝安新盘销售率达到78.54%，远超过其他区，宝安区、西乡和龙华很受置业者青睐。龙岗成交量减少幅度小，只有34.40%，区域2010年新增供应增加，另外因价格水平较低，新政后不少楼盘销售仍比较理想。

表2-2 2010年深圳市各区成交情况

数据来源：深圳中原市场研究部 注：各区新盘销售率已剔除现房推出的项目

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2.5 存量增加，供需矛盾有所缓解

受年内两次调控政策影响，2010年年底深圳存量可售新房约169万平方米，比2009年底增加47万平方米，增幅近4成。年内存量经历2次提升，5月份受政策的影响，楼盘销售萎缩，而当月新增供应仍处高位，导致当月存量大增。9月份新增供应近90万平方米，虽然当月成交也火爆，但受月底政策的影响，很多成交面临取消的风险，造成全市住房存量再次大幅增加。后因新政前成交的单位不受限购政策影响，10月份成交量维持高位，存量下降。11、12月楼盘成交还算理想，存量持续回落。

图2-3 历年深圳市商品住宅存量情况（2006-2010年）

数据来源：深圳中原市场研究部 注：存量是指在售楼盘中显示“期房待售”的单位以及部分现售的单位

从各区来看，的存量仍位于龙岗，2010年底该区在售楼盘中仍有62万平方米可售，比2009年底增加约24%。存量增加多的则是宝安区，2010年底比2009年底增加约20万平方米，不过宝安存量主要集中在少数楼盘，多数项目则基本处于尾盘。

表2-3 2010年底深圳市各区存量情况

数据来源：深圳中原市场研究部

3. 需求不减，房价振荡上行

限贷限购新政对抑制房价上涨起到一定的作用，虽然个别区域房价上涨幅度依然很大，但多数项目年内涨幅只在10%上下，与2009年普遍5、6成的涨幅相比，已大为缩小。4月份新政虽一度造成房价走低，但随后的成交反弹使得价格再次攀升，此后高涨的物价带来可观的保值购房需求，即使如限购这般严厉的调控措施，仍未能遏制民众的购房需求，12月份深圳楼市再次价量齐升。

3.1 高位攀升，房价创新高

尽管价格的龙岗区成交比重从2009年的34.46%上升到2010年的45.79%，豪宅成交量大幅回落，但2010年房价从高位上涨，而2009年从低谷拉升，使得2010年整体房价创历史新高，全年全市均价20163元/平方米，同比上涨33.15%。

图3-1 历年深圳市一手商品住宅成交均价走势（2001-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

3.2 南山、龙岗、宝安升幅大，罗湖福田升幅小

从各区来看，2010年房价同比涨幅同样惊人。盐田房价升幅，达到68.31%。年内东部华侨城天麓和天涛轩两个别墅项目成交约2.4万平方米，占全区总量约为34%，对该区整体房价上涨拉动明显。南山房价升幅仅次于盐田，前海房价上升明显，豪宅价格年内稳中有升。宝安和龙岗全年均价同比上涨幅度都超过4成，宝安的龙华、西乡，龙岗的坂田、布吉等，2010年房价创新高。福田全年均价同比上涨略高于2成，在售各盘年内价格都有不同程度上涨。罗湖2010年均价与2009年持平，区域在售项目很少，价格的新盘销售差，年初一些项目价格拔高，但4月新政后回落。

表3-1 2010年深圳市各区成交价格情况

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

3.3 调控一度凑效，下半年房价再度反弹

虽然无论从全市或各区看，全年均价都上涨，但从各月看，2010年房价走势波动甚大。与2009年基本一路上行的走势相比，2010年可分为六个阶段：1-2月房价平稳，3-4月上涨，5-7月下跌，8-9月反弹，10-11月平稳，12月上涨。

受2009年底房地产调控舆论的影响，年初1、2月份深圳房价走势平稳，新推楼盘价格基本维持在2009年底水平，不过1、2月份全市住宅成交均价受成交结构的影响，连续上涨并创历史新高。春节后3月份楼市成交放量，二手房成交量更是创历史新高。火热成交带动价格上涨，3月份以及4月份新政前推出的楼盘价格普遍上扬，不过，同样受到成交结构变化的影响，3月份全市均价环比大幅下滑，4月份仅小幅回升。

4月限贷政策出台后调控效果很快显现，4月底开盘项目价格企稳，5月份开始陆续有楼盘，一直到7月底，房价才趋于稳定。6月份因低价楼盘成交多，全市均价只有16978元/平方米，创2009年8月以来新低。8月份开始1、2手房成交开始显著回升，房价也现上涨苗头，9月份新推楼盘中不少价格比前一批上涨，全市均价8、9月份环比均上涨。

9月底出台的限购令进一步加码房地产调控，但房价并未有松动，10、11月份仍维持在高位，全市均价10月份环比再上涨，11月则因关外成交比重大增而回落。11月份成交开始反弹，房价则在12月份结束盘整，各盘价格稳中有升，一些楼盘、房价再创新高。

图3-2 历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势（2009-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

3.4 年内房价普涨1成，个别区域房价升幅大

因成交结构的影响，通过月度的价格比较无法得知2010年深圳房价实际涨幅，因此，我们选取一些在年初及年末均有成交，且成交产品无太大差异的楼盘，通过这些楼盘价格的比较，大致了解2010年年内深圳房价涨幅。

从表3-2的10个代表性楼盘价格对比可以看出，多数项目2010年价格上涨幅度在10%左右，位置较偏的项目价格涨幅在10%以下，市区项目涨幅略高于10%，而有规划利好的，楼盘价格涨幅较大，如受益于前海规划的财富港、龙华新城的水榭春天、华为新城的上品雅园以及受益于即将开通的鹏达摩尔城。

表3-2 2010年深圳市典型项目成交价格

数据来源：深圳中原市场研究部

3.5 装修房方兴未艾，平均房价“有水分”

2008年之前深圳新房带装修销售的并不多，装修房以小户型、为主。2008年成交低迷，一些开发商为避免直接而引起业主维权，便通过送装修的方式来达到促销的目的，装修房开始逐渐流行，不仅类产品附送装修，一些中大面积为主的楼盘也引入装修房概念。根据中原的统计，2008年全市有20个新推出的楼盘带装修，供应量约58万平方米。2009年装修房市场进一步扩大，全年新推28个装修房项目，供应住宅约111万平方米，同比增加9成，其占全市新增供应的比重也从2008年的10.5%上升至23.7%。

2010年万科推行全面装修策略，其旗下项目除一些复式及别墅产品外，全部非毛坯销售。在万科带动下，2010年深圳装修房的比例进一步上升，全年34个新推楼盘带装修，占新推楼盘总数34%，供应住宅122万平方米，占全年新增供应29.5%。

商品住宅带装修出售，符合社会节能减排的要求，值得大力提倡。但装修房比例增加会造成全市房价上涨幅度加大，这点同样值得注意。

3.6 “偷面积”大行其道，拉升房价

2010年一些区域房价大幅上涨，与“偷面积”有很大关系，通过赠送大露台、内阳台、搭建中空天井等方式，一些楼盘赠送面积的比例高达3、4成，个别甚至达到5、6成以上，是别墅类产品，赠送率普遍可以达到100%以上。天下没有免费的午餐，高赠送面积的楼盘往往把赠送面积折算到房价之中，以总价除以使用面积的方式来宣传其平价甚至低价，以吸引购房者，而以建筑面积来计算的价格，往往高于区域其它楼盘，进而拉升区域价格，前海、龙华、坂田、布吉、龙岗城等2010年这种现象较为明显。

4. 土地供应持续减少，成交活跃

2010年限购限贷政策终未能很好抑制楼市，同近年来深圳土地供应量持续减少也有很大关系。虽然国务院调控房地产市场从增供应和抑需求两方面着手，但受困于可供开发土地有限，深圳在增加供应方面一直难有提升，是在商品房市场，2010年的商品住宅用地供应量依然处于低谷。

4.1 僧多粥少，地产商无俱调控

2010年深圳商品住宅用地供应量持续下滑，全年仅8宗土地公开出让，同比减少5宗，土地可建面积约157.4万平方米，同比减少逾1成。而实际上，2010年真正意义上公开出让的商品住宅用地仅有5宗，可建总面积仅45.7万平方米，同比减少约6成。另外3宗土地均属于定向出让，且对其商品住宅销售对象有严格限制。

2009、2010年两年全市实际公开出让的土地可建商品住宅总共不到160万平方米，远远低于深圳历年新房成交量，正是因为这种僧多粥少的局面，加上通货膨胀压力加剧，导致虽然政府重手调控楼市，土地市场成交依然火爆，2010年深圳出让的商品住宅用地100%成交。尽管出让的大部分地块都地处偏僻，一些曾经还经历流拍，但都是经过100多轮的争夺，才终确定买家。

图4-1 深圳市历年用地供应与成交情况（2005-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

4.2 实际公开出让土地少，土地成交均价下跌

2010年全市出让土地成交均价为2838元/平方米，同比下跌49.23%。成交均价大幅下滑，原因主要有两方面：

一是定向出让土地、安居房用地成交量大，全年8宗土地中有3宗为定向出让，其均以低底价成交，成交面积111.7万平方米，平均楼面地价只有1892元/平方米。另外年内有一宗限定商品房卖价的安居房用地成交，地块建面6.5万平方米，楼面地价2266元/平方米。

二是公开出让土地位置偏。除了上述4宗土地外，其它4宗地中有3宗分别位于龙岗区的坪山新区和龙岗镇，距离市区远，且容积率不低，因而地价低。

图4-2 深圳市历年用地成交楼面地价（2005-2010年）

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部

尽管年内平均楼面地价下跌，但不妨碍产生。龙岗坪山地块楼面地价6074元/平方米，比2007年产生的贵91 %，成为坪山新，而目前在售高层住宅价格只在8000-10000元/平方米。龙岗镇地价年内两次被刷新，11月份成交宗地楼面地价5468元/平方米，比2008年出让的地块高93%，成为新。时隔不到1个月，地价再次刷新至6313元/平方米。目前仅一个商品住宅项目在售，其价格仅有8500元/平方米。

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5. 多方受压，2011楼市压力大

任何成交均由两个因素决定，一是购买力，二是需求，只有两方面协调一致，交易才得以实现。如果有购买力而没有需求，消费者不会去购买某一商品，反之，如果仅有需求而没有购买力，交易根本无法达成。构成购买力的因素主要有2个：居民收入和银行贷款，影响需求、购房意愿的因素归根结底来说重要的就是购房者对房价中短期走势的看法，而影响购房者对房价走势看法的因素较多，根据2010年市场所表现出来的特征，我们可以归纳为5类，分别是政策因素、通胀因素、低息因素、供应因素以及规划因素。通过对这7个因素的比较分析，我们认为2011年居民对商品住宅的购买力和需求双降的可能性大，深圳楼市并不乐观。

5.1 收入增幅持续大幅低于房价升幅，购买力持续下降

虽然自2001年以来深圳人均可支配收入连年增加，但从2005年以来，房价飙升，居民可支配收入增长缓慢，房价的升幅远远大于收入的增加。2005年至2010年，深圳平均房价累计上涨193%，而居民人均可支配收入累计仅增长51%。这意味着，房价的持续上涨已经把越来越多的人阻挡在商品房市场之外。

近年来购买力仍能支撑房价，主要在于“啃老族”的存在，一些无力承担房价的年轻购房者通过父母、亲戚资助来凑齐首期。随着限购限贷政策继续执行甚或加强，支付能力相对要差的购房者将是主要成交客户群，如果房价持续上涨，在首套首付至少3成、第二套至少5城的购房条件下，购买力减少的速度将加快。

图5-1 历年深圳市人均可支配收入与商品住宅销售价格同比增幅走势图（2001-2010年）

数据来源：深圳市统计局

5.2 适度宽松变稳健，货币供应将减少

在4万亿拉动内需以及2009、2010年适度宽松货币政策的指引下，2009年新增人民币贷款高达9.59万亿元，创历史新高。2010年货币投放虽有所减少，但依然高达7.95万亿元，远高于其他年份。正是在大量货币投放的刺激下，2009年房价飙升，2010年随两次出台严厉调控措施，也终收效不大。一方面，巨额货币投放终不可避免出现一些资金流入房地产市场，放大市场购买力；另一方面，巨额货币投放造成通胀压力，从而也逼迫出更多购买力，2010年下半年楼市成交反弹便与此有很大关系；此外，房贷政策在适当宽松货币政策影响之下，在2009、2010年中都有执行不到位之处，因而对购买力的抑制作用不甚明显。

2010年12月份召开的经济工作会议确定2011年将实施稳健的货币政策，货币政策由之前的“适度宽松”转变为“稳健”，虽然对于2011年大致的信贷投放额，目前没有官方的说法，但供应量同比下降基本无疑。2010年央行6次上调金融机构存款准备金率，且在11、12月便上调3次，使得当前金融机构存款准备金率达到18.5%的历史高位，即是货币政策转向的注脚。上有稳健货币政策指导，下有实际可投放额度减少，2011年银行信贷对房地产的支持将减少，因而削弱市场购买力。

图5-2 历年人民币新增贷款额走势图（2001-2010年）

数据来源：中国人民银行

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5.3 调控继续深化，购房意愿回落

2010年下半年以来的楼市反弹，是11、12月各地楼市火爆的行情，为2011年房地产调控继续深化埋下隐患。以深圳为例，2010年11月至2011年1月初不仅成交火爆，房价也有明显上升，2010年4月份调控效果基本被抹平。2010年12月26日温家宝总理在接受人民广播电台直播采访时，表示“今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实的还不够好，我们将从两个方面继续加大力度，，就是加大保障性住房的建设力度，第二方面的努力就是要抑制投机，这主要是利用信贷的，并且加强对土地的管理。我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心”。既然领导层已经意识到2010年调控效果不佳，意味2011年更严厉调控政策出台可能性很大。持续的政策打压，有望扭转市场对调控效果的信心，从而降低购房意愿，是恐慌性追高需求。

2011年政府可以使用的调控政策不少，比如已经谈论多时的开征房产税，据2011年1月9日重庆市“两会”透露的消息，财政部已原则上同意重庆市开征高档商品房房产税，2011年可能会有更多的城市开征房产税。另外，政府还可以提高贷款购房的首付比例，比如首套首付4成，第二套6成以上等。对于深圳市来说，悬而不决的二手房按评估价征税政策，在2011年出台的可能性同样很高，如果出台，其将严重打击投机购房需求。

5.4 政府着力稳定物价，通胀压力有望减小

2010年下半年楼市回暖，量价反弹，一个很重要的原因便是物价高企、CPI连续走高,2011年11月同比涨幅更是达到5.1%。中国连续两年巨额货币投放以及美国重启量化货币政策，使得通货膨胀压力也来越大，因此带来的资产保值需求愈加强烈，而在国内房地产仍是的品种。

为平抑上涨的物价，2011年11月国务院出台《国务院关于稳定消费价格总水平保障群众基本生活的通知》，要求各地和有关部门及时采取包括大力发展农业生产、稳定农副产品供应、降低农副产品流通成本、发放价格临时补贴等16项措施，进一步做好价格调控工作，稳定市场价格，切实保障群众基本生活。在政策的干预之下，2010年12月份物价水平有所回落，是农产品价格回落明显。此外，2011年1月6日央行披露了2011年年度会议的内容，确定2011年央行的四项主要任务，稳定物价被放在首位。在政府政策干预以及银策的双重作用下，2011年物价有望得到更好平抑，通货膨胀压力有望减小，避险需求将回落。

图5-3 历年国内CPI同比涨幅走势图（2009-2010年）

数据来源：国家统计局

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5.5 央行重启加息利器，低息逐渐减弱

对于不少购房者，是投机性购房者来说，当前的低息环境是吸引其购房的另一大原因。2008年12月23日至2010年10月19日，5年期以上人民币贷款基准利率只有5.94%，在历仅次于2002年2月21日至2004年10月28日期间的贷款基准利率，即时在2010年年末两次加息之后，当前6.40%的5年期基准利率仍处于较低水平。低息意味着月供压力相对较小，对于刚需或者来说都具有不小的吸引力，是经历过2007-2008年高利率压力的购房者。

2010年10月和12月的两次加息，意味央行重新启用利率工具来调节市场。两个多月内2次加息，如此高的加息频率历出现的不多，一波出现在1993年，另外一波出现在2007年，其中2007年加息的次数达到6次。鉴于目前利率水平低，与2007年高峰期利率相差近20%，2011年央行还有很大加息空间，在政府稳定物价的思想指导下，持续加息的可能性更大。一旦利率水平上升，购房者不得不更多考虑到月供因素，进而影响其购房欲望。

图5-4 历年商业银行贷款基准利率（五年以上）走势图（1991-2010年）

数据来源：中国人民银行

5.6 供应有望增加，供需矛盾进一步缓解

近年来新增土地供应量低，且2009、2010年住宅批准预售面积、实际推售面积持续下滑，造成市场供应紧缺的局面，成为成交火爆、房价上涨的主因之一。实际上，虽然近年公开出让的土地少，但市场上存在很多协议出让的土地尚未开发，而且2007年以来公开出让的土地也还有不少尚未开发、建成，只是由于一些开发商放慢开发、推售速度，造成2010年如此低供应量。政府三令五申严打捂地、行为，不过规避的办法仍很多。尽管楼市终的供应量受开发商行为影响很大，我们仍认为2011年新增供应会显著增加。

根据中原的统计，目前全市已经取得预售证但尚未完全推售的项目，以及已经施工且2011年有望入市的项目，总共约有130个，在考虑可能存在分批推售的情况之下，预计2011年这些项目可供应住宅约570万平方米，达到2008年的供应水平，同比2010年增加近4成。加上2010年底的存量，2011年全市可售住宅约740万平方米，同比增加近4成，供需矛盾将大大缓解。供应大幅增加，意味着一些楼盘销售压力将增加，是一些配套不成熟、炒作严重、价格虚高的楼盘。对于购房者来说，供应增加意味选择增多，其购买决定所需的时间延长，这将减少“抢房”现象出现的频率。

此外，在国务院的要求下，政府加大保障房建设力度，2010年深圳筹集建设51个保障性住房项目，将提供50000套保障性住房，2011-2015年规划建设保障性住房24万套，总建筑面积约1616万平方米。保障性住房增加，且随着相关规范逐渐完善，将缓解商品房市场的供需矛盾。

表5-1 2011年深圳市各区潜在推盘情况

数据来源：深圳中原市场研究部。全年可售量=存量+推盘量

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5.7 陆续开通，利好2011楼市

良好规划对区域楼市量价的带动作用明显，较早受惠的如宝安区和龙华二线拓展区，2005-2010年，两个房价上涨幅度都在4倍左右，近期受惠的莫过于前海，在国务院正式批复前海发展纲要之后，住宅成交十分活跃，房价也明显走高，2010年9月至12月，短短4个月时间内，无论一、二手房，价格普遍上涨2000-3000元/平方米。

2010年12月28日深圳2号线和3号线部分线路已经开通试运行，2011年剩余路段将陆续开通，此外，1、4号线延长线以及5号线都将在2011年开通，深圳将进入时代。陆续贯通，将大大改善深圳关外的交通环境，吸引更多人到关外置业，从而对关外房价形成更有力支撑，这是2011年深圳楼市的一大利好。

当然，的开通也意味着基于的炒作也将告一段落，同样对平抑2011年房价起到不小不用。根据对北京、上海这两个国内网络发达地区物业价格走势的跟踪，发现在规划出台至开通前，物业价格升幅明显，而开通之后，物业价格升幅与非物业相差不大。

综合以上分析，我们认为：2011年深圳楼市受到较多不利因素的影响，成交压力将会明显增大。成交放缓意味房价也将面临压力，不过由于目前多数开发商可售、将售存货不多，如果成交持续低迷，大可放慢开发步伐，因而2011年房价维持高位或小幅下滑的可能性较大。

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