美联物业：深圳2011年3月二手住宅楼价指数报告

导读

•2011年3月深圳二手房成交9380套，成交面积77.43万平米，环比分别大幅上涨191.6%和183.5%。

•2011年3月美联物业（深圳）二手住宅楼价指数为317.06点，二手住宅成交均价为18111元/平方米，环比上升1.27%。

•2011年3月住宅租金平稳，本月美联物业（深圳）住宅租金价格44.13元/平方米.月，与上月环比持平。

•3月份二手住宅交投活跃，打破2月份成交困局，成交量迅速反弹恢复至正常水平。二手住宅成交明显跑赢新房市场，3月份一手住宅成交量2666套，环比上升47.6%，与正常水平还有一段距离。与新房价格相比，二手房楼市性价比存在，成为深圳楼市新的。

•要求各地一季度内必须公布房价调控目标，有趣的是，大多数地方将一首简单的数学题，做成了论述题，以当地GDP增幅及人均可支配收入相挂钩，但折算下来，大都不低于10%，个别更高达50%。引来了公众的质疑，为此住建部下发通知要求地方酌情调整以释除公众疑虑。在此尚且不讨论其幅度的合理性与否，事件折算出今年房价趋势。一方面显示，今年房价上升的压力仍然很大，地方政府调控目标信心不足，故此将目标尽量定高些。另一方面可以据此判断，今年房价下跌的可能性不大。

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一、 二手住宅楼价指数

2011年3月美联物业（深圳）二手住宅楼价指数为317.06点，二手住宅成交均价为18111元/平方米，环比上升1.27%，同比上升15.5%，较05年1月基期点数有217%的升幅。

深圳二手住宅市场经过2月份的淡季调整后，3月份成交量大幅反弹，全月表现量价齐升。此外，北京、上海、广州二手房格同样有不同程度上升。北京二手住宅成交均价为31019元/平米，环比上升1.6%；上海二手住宅成交均价为29937元/平米，环比下跌2%；广州二手住宅成交均价为19200元/平米，环比上升0.8%。

二、 住宅租金指数

2011年3月美联物业（深圳）二手住宅租金指数为122.1，二手住宅平均租金为44.13元/平方米.月，与上月环比持平，同比上升8.3%，比05年1月基期升22%。

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三、 区域情况

1、各区成交分布

2011年3月深圳二手房成交9380套，环比上升191.6 %。各区分布见图3，罗湖区成交占比17.2%，全月成交1614套，环比上升199.4 %；福田区成交占比18%，全月成交1687套，环比上升155.6 %；南山区成交占全市16.9%，二手房成交1585套，环比上升165.9 %； 宝安、龙岗、盐田分别成交2087套、2119套和288套，成交占比分别为22.2%、22.6%和3.1%，环比分别上升211.5%、225%和188%。

2、关内各区二手住宅成交价格

2011年3月美联物业（深圳）关内区域价格情况为：罗湖区二手住宅价格18900元/平米，环比上升0.4%；福田区二手住宅价格22421元/平米，环比上升1.1%；南山区二手住宅价格22004元/平米，环比上升1.3%；宝安区二手住宅价格14208元/平米，环比上升1.6%；龙岗区二手住宅价格12843元/平米，环比上升0.7%。

图4 美联物业（深圳）区域二手住宅价格

 3、罗湖热点二手住宅价格

 4、福田热点二手住宅价格

 5、南山热点二手住宅价格

 6、宝安热点二手住宅价格

 7、龙岗热点二手住宅价格

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四、深圳与北上广指标对比

1、住宅租金

2011年3月美联物业（深圳）二手住宅租金为2.92%，环比下跌1.4%。当月租金表现持平，房价上升，导致住宅物业的租金下降。

本月北京二手住宅租金2.04%，环比上升0.5%；上海二手住宅租金2.09%，环比上升7.2%；广州二手住宅租金2.74%，环比上升1.1%。

2、二手住宅负担比

深圳二手房家庭负担比率继续走高，2011年3月美联物业（深圳）二手房家庭负担比率为71.54%，环比上升1.3%。房价上升以及本月加息，增加家庭月供支出，加重家庭负担。

本月北京家庭负担比为86.51%，环比上升1.6%；上海家庭负担比为66.36%，环比下跌1.5%；广州家庭负担比为67.1%，环比上升0.8%。

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五、城市规划与个盘动态

深圳4号线全线试运行

3月16日从港铁（深圳）公司举行的“三权移交”及试运行启动仪式上获悉，深圳龙华线（4号线）二期项目昨起正式试运行，4号线上梅林站、龙胜站及清湖站三站的“指挥权、使用权及管理权”已经实现从项目到运营的移交接管；今年6月底，4号线将如期全线开通。

美联评论：深圳线路建设提速，给沿线楼盘带来支持。如皇御苑、海滨广场等。

招商局600亿再造新蛇口

招商局600亿再造新蛇口，将打造深圳的集“海陆空铁”于一体的太子湾现代化国际邮轮母港、形成深港联动“海上门户”新海上以及华南地区规模的全新互联网电子商务产业基地蛇口网谷。在大珠三角向国际都市圈昂首迈进的征程中，蛇口将能成为深圳南联香港、北接珠三角，打造大珠三角国际都市圈的核心枢纽。

美联评论：招商局把握前海规划机遇，做大蛇口市场，对区内物业带来机遇，尤其是物业如半岛城邦等物业。

高铁广深段大运前开通 将延伸至深圳北站

原计划去年年底开通的广深港高铁广深段，将于今年七八月间深圳大运会前通车。年内广珠城际、广珠货运铁路都将开通，厦深、南广、韶赣等高铁、城际铁路按照目前施工计划预计明年通车。据了解，广深港高铁起于广州南站，由广州经深圳至香港，开通后广州至香港约1，广州到深圳约半。

西部将建海滨大道等6通道

市交委近日召开“迎大运二线关交通规划建设提升行动方案”新闻通气会透露，今年除了轨道二期建成运营外，留仙大道西延段和部分东延段、水官高速拓建、深惠路改造、丹平快速路、沙荷路中东段等道路工程将年内建成通车，预计整个跨二线的公共客运通过能力提高超过50％，道路车辆通过能力提高10％。

为缓解现有的二线关通行压力，未来深圳东、西、中部轴线都将规划建设一批新通道，其中，结合前海区建设，西部地区将规划建设海滨大道、妈湾大道跨海通道、临海路－望海路、新湖路－振海路、湖滨路－茶光路以及晨文路等６条道路通道，并规划建设轨道10号线11号线及15号线3条轨道通道。

附表 深圳住宅典型成交案例（2011年3月）

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六、 二手住宅楼价指数说明

编制对象：深圳市二手住宅

样本范围：深圳市六大区

发布内容：全市二手住宅楼价指数、住宅租金指数及指数、家庭负担比率等

率：当期率=当期平均租金×12/当期均价×100%

更新频率：1次/月

样本来源：深圳美联物业二手住宅成交

指数基期：2005年1月，基值为100

指数计算：当期指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租）

家庭负担比率：当期家庭负担比率=当期均价×60×7成按揭的20年月供系数×12÷家庭年均收入

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