深圳一二手房价格“倒挂”能持续多久呢？

预期兑现深圳二手房成交急降 限价房竞相“低调”入市，试问为什么二手房业主没有跟风呢？

７月１１日以来，深圳二手楼市受新政评估价征税的影响，成交，从“７·１１”之前的一周４０００多套跌至４００多套。二手住宅成交更是处于停滞状态。数据显示，上周（７月１１－１７日），全市成交二手住宅２１４套，环比下降９４．２５％，成交量跌到今年以来的点。上周二手住宅成交均价为２４０５２元／平方米，环比降２４．５０％。本周前三天，市场仍未见任何起色，二手住宅日成交量都在４０套以内。

尽管新政对二手楼市产生了强烈的影响，价格有所下调。但据多位置业者反映，在一些限价房比较集中的，二手房的报价不仅未见松动，反而比一手房还要高。

据记者了解，目前在北京、上海、天津等一些楼市调控重点城市，都“不约而同”地出现了一二手房价格“倒挂”的现象。

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“倒挂”现象再次集中出现

“同样的，相同的产品质素，旧房卖得比新房还贵，你说怪不怪？”近期，不少置业者反映，他们在去考察新房的时候，去咨询的二手房，却发现旧房比新房开价还要高。

何为新房和二手房价倒挂？解释起来也很简单，就是同一，同等品质的楼盘，新房价格居然比二手房价低，尤其是在同一个楼盘，二期比一期房价低，三期比二期房价低。很显然，这是违背定价原则和市场规律的。可是，近期在北京、深圳、上海等一线城市，这种现象又开始卷土重来。

二手房倒挂的现象并未覆盖全市，更多的是集中在限价房比较集中推出的。如龙岗区、龙华、宝安西乡以及南山、罗湖等个别高价楼盘。

如在批“限价”楼盘中海康城国际、海纳时光等新盘，这些新盘大都是以低于市场预期的价格入市，并大幅低于周边二手房价。

在宝安桃源居，其新房目前价格在１５０００－１６０００元／平方米之间，而其前期项目的二手房价格却在１７０００－１８０００元／平方米。“二手房报价就比新房高，而且新房只要交契税，二手房却要交好几项税费，加起来成本比新房高多了。”深圳二房网的工作人员表示，这种情况下二手房很难成交，属于有价无市。

业内人士普遍认为，一、二手房差价在１０％－２０％会比较合理，现在二手放盘价高过一手的状况显然是不合理的，这种状况不会长久，并且必须要做调整。

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一二手房价倒挂“卷土重来”

新房与二手房价格“倒挂”既然与市场规律不符，为何还会普遍存在呢？其中的“奥妙”在哪里呢？

据业内人士分析，目前一手房价已经进入下降通道，新开盘的都是受到限价影响，很多新盘的定价都比预期要低出１０％至４０％。

那么，为什么二手房业主没有跟风呢？

业内人士认为，主要有两个原因：一是前期高价购买的新盘不断流进二手楼市场，房价下降造成业主亏损，许多业主对后看法不一，认为房价还会涨，心里不情愿出手；二是目前市场价格仍在高位，但有买主可以商量，有的是买家自己提出承担交易费用，也间接造成新房和二手房价格倒挂。

那么，面对还将进一步下跌的房价，新房二手房倒挂的现象还能维持多久呢？“这种不正常的市场状态应该不会持续很久。首先是因为限价令已经开始升级，以后一手房价要的是‘零增长’，新房越来越，二手房的高价还有多少支撑呢？其次，二手房成交的低迷仍然会持续一段时间，在这种背景下，高价二手房只能是有价无市，不会长久。”美联物业营业部总经理江少杰表示。

下半年二手房价量变化加快

不少业内人士认为，一、二手房价格倒挂，往往是市场整体转向的前兆。２００８年深圳楼市回落，就是从个别一、二手房价格倒挂开始的。“２００８年３月以后新开的楼盘，绝大多数比前期楼盘定价要低出１０％，有的甚至低４０％。”高海燕说。

事实上，这种情况在２００８年时普遍存在于范围内，那一年，在范围内出现了房价的次真正意义上的调整。

据中原地产的研究分析，预计下半年，随着新房市场实质性的楼盘的增加，新房市场价格有望率先松动，并由此带动二手住宅价格的下调。预计下半年将是一个量价交换的过程，且较上半年有所加速。但考虑到限购以及信贷政策对需求的抑制作用，下半年二手楼市需求的释放速度，将很大程度上取决于限购以及信贷政策的执行力度。

根据中原预测，今年下半年二手住宅成交面积将比上半年有所增长，全年成交量则和２００７年基本持平，仅高于２００８年的值。

由于各区域一、二手房供应的比重以及供需结构的不同，因此下半年二手住宅价格的走势也将呈现不同的趋势。

城区新房供应稀缺，以二手房供应为主，因此二手房的挂牌价格基本不受同区域新房价格影响。预计下半年，区的价格将继续保持坚挺。

城市次区新房和二手房供应并重。在一些新兴板块，新房和二手房供应量均较大，性业主也较多，预计二手房价格有望随同区域新房价格的下降而小幅松动；而在一些成熟的板块，因自住性业主居多，新房和二手房供应量较小，预计二手房价格松动的幅度较为有限。

在郊区市场，供应结构主要以新房为主，因此，二手房更容易受到新房市场价格影响而波动。预计下半年有望随新房价格的下跌而下跌。

限购扩大至二三线 房企征程再添变数

龙头房企影响有限，部分依赖二三线房企或再次“断臂”

业内人士普遍认为，从刚刚发布不久的各公司上半年销售业绩预告来看，若限购扩大至二三线城市，对大部分开发商的影响并不小，因为眼下二三线城市已开始成为不少开发商，尤其是广东南派房企战略转移后的主战场。

但在总结了“招保万金”等龙头房企的项目区域面积分布后，可以预见这对大多数龙头房企的产品需求影响比较有限。

因扩张二三线

南派房企迎高速发展

国泰君安地产分析员孙建平表示，在今年上半年楼市调控的大背景下，一直主攻二三线的恒大地产的化扩张模式，给富力、保利等其它南派房企做了很好的榜样，带动保利、富利、碧桂园等其它发展范围原来主要集中在珠三角的广东南派房企，在今年尤为注重扩张的经营战略、深耕二三线城市，并迎来加速发展期，销售业绩得到大幅提升。

如恒大地产在今年上半年销售业绩的集中爆发，表现得尤为明显，今年５月恒大新开盘７个项目，其中６个位于三线城市，恒大在营口的恒大绿州项目、恒大在盘锦的恒大华府项目，以及在曲靖的恒大名都项目购房现场异常火爆。

所以，即使调控持续，恒大地产上半年依然录得累计实现合约销售额４２３．２亿元的销售业绩，并完成全年合约销售目标的６０．５％。

同样，碧桂园在今年上半年也向者交出了一份满意答卷，其在南京句容的凤凰城项目受市场追捧，在惠州的碧桂园·十里银滩项目也于近期开始强大的宣传造势，跨城市引导新一轮购房需求热潮。

而现在情况发生了逆转，若限购扩大至二三线城市，对上述这些依赖二三线城市、把二三线城市作为一根“救命稻草”的开发商的冲击是大的。因为眼下二三线城市已开始成为他们改变经营战略后的主战场。

快速出货、快售以避限购

相关人士指出，如果二三线城市限购，会对这些房企产生较大的影响，“现在对于房企来说只剩下这的渠道了”。

有开发商表示，虽然有部分二三线城市有涨幅，但大部分涨幅很小，且目前许多二线城市已经实行限购，原本这些城市的量就小，如果扩大限购，量就会更加萎缩。

深圳一位不愿具名的开发商指出，上一轮的限购已经对部分企业有较大的影响，倘若限购真的扩大，将会有更多企业的销售出现下滑，因为现在的限购政策硬性地压制需求，房企如果无法获得足够的销售回款，在这个前提下，为了保证资金链的充裕，房企会减少拿地。而一系列联动的影响也从此开始出现，拿地减少就意味着未来的供应将会大幅降低，而供应降低则会使房子变得越来越稀缺，从而会进一步推高房价。

“开发商现在能做的只有快速出货、快售，这是躲避二三线城市限购的选择。”相关业内人士称。

不少房企也表示，为了顺应调控大势，公司除了在产品结构上做调整，还在定价和销售策略方面做出更适合市场需求的调整。

对大多数龙头房企的产品需求影响有限

中信证券地产分析员陈聪认为，在总结了各房企目前的项目是否被限购的情况来看，那些项目目前完全分布在北京、杭州、深圳、上海等强限购地区的房企，需求不会受到限购令扩大的影响。

如“招保万金”四大龙头房企，分布在目前的城市的项目的面积占比只有１０％，只有２７％，所以强化限购后对它们的影响并不大。

比如万科，即便其项目所在地仍未出台限购令的城市未来全部出台限购令，假设仅仅因为有了限购令，那些城市的整体销售会比原来预期的低５０％，但万科的销售只会低于预期的１４％。而明显，这两个假设都是难达到的，情况只会更好些。

如何置业？顾问晒“攻略”

深圳二手楼市交易转淡，观望局面再度加剧

限购限贷、房贷加息、评估价征税等“重拳”出击之下，深圳二手楼市成交量急剧萎缩。近日，业内不断有消息称，深圳市住房限价将进入“深度”调控阶段：包括将３月份调控政策中“价格增幅不超过ＧＤＰ涨幅”的目标修订为“价格月度环比零增长”，以及对单个项目将不进行整体限价，而是分为９０平方米以下、９０～１４４平方米、１４４平方米以上三个面积段分别限价等措施。记者近日走访各大地产中介公司发现，他们对下半年深圳二手楼市场多持悲观态度。他们认为，在国家接二连三的政策打压之下，二手楼必然出现量价齐跌的局面。部分购房者或将重回观望态势，或转向一手楼。为此，各家房地产中介也纷纷制定措施应对。

记者视野

市场转移

契机与风险并存

且不论“零增长”和“负增长”调控目标的真实性，“７·１１”新政以后的二手楼市成交量已出现严重萎缩。新政虽然在很大程度上杜绝了“阴阳合同”，但二手房交易过程中的税费公平问题依然没有解决，二手房市场“实收”的潜规则意味着税费均转移给买家。这势必会导致买家购房成本的大幅增长，实施后二手房市场持币观望的心态加重。在这种情况下，刚需置业者“另谋出路”，转向一手房市场是不二的选择。

在严厉的限价政策下，深圳市一手楼的价格有了一定幅度的调整，市场甚至出现一二手房价格倒挂现象，新房价格比二手房低２０％甚至更多。市场在经历短期观望之后很可能会让相同价位的一手物业更显，或将导致部分需求转向一手房市场实现置业。随着深圳多条线的开通，物业不管是自住还是都是不错的选择。

置业者在关注一手市场的同时也应当关注整个估价系统。由于目前的估价系统仍相对粗放，购房者进行预评可先行获知成交价格实际可能产生的税费情况，从而避免申报的成交价格低于深圳市制定的计税参考价格。

另外，在二三线城市限购之前置业也是不错的选择。二三线城市的房价尚处于合理水平，且具有较大的空间。目前要是经济条件允许，合理置业会是明智的选择。

然而，在目前价格不稳定、政策不明朗的情况下，此时置业有可能会存在风险，置业者购房时需谨慎。

限价房和物业成“香饽饽”

中原地产华侨城区红树湾Ｃ区区域经理 陈智勇

自“阴阳合同”被取消，一波小热之后的二手楼市又在经历一个低谷。新增的税费会一定程度上影响二手楼市场，市场需要一定的时间消化政策。但是由于今年以来，楼市在持续的政策调控下不断陷入低迷，部分业主开始恐慌，出现了抛售的现象。

另一方面，二手房放量的减少也会促使置业者转向一手房市场。近期数据显示，虽然上周深圳新房成交量出现小幅下滑，但是限价楼盘和物业的成交情况依然活跃。在新房选择这一方面，需要综合物业性质、地理区位等方面因素。随着深圳多条线的开通，物业无论现在还是将来都将是抢手的“香饽饽”，有无限的空间，不管是用以自住还是都是不错的选择。

先查参考价再决定是否购买

２１世纪不动产福田区景田分行经理 朱晓东

可以说，我是比较看淡深圳楼市的。在多方面政策的影响下，深圳的二手楼市早已疲软不堪。政府减缓房价过快增长，通过硬性措施来控制市场，本身就已经违反了市场经济的发展规律。过去的半年时间，成交量已经出现下跌，价格也出现了小幅下行的趋势。

从景田分行近期的成交情况来看，“７·１１新政”之后，部分业主和买家又重回观望态势，成交量下跌了三成以上。对于新增的税费，建议购房者要对房源进行预评，先判断是否有价值。因为估价系统和实际的成交价之间存在一定的差距。交易双方凭权人身份证和房地产权证书编号，在房地产权登记部门查询获知该房屋的计税参考价。通过该方法可以有效地获知成交价格实际可能产生的税费情况，从而避免申报的成交价格低于深圳市制定的计税参考价格且无正当理由，将按评估价征税。然后，在此基础上决定是否购买该房源。

另外，不应当将鸡蛋全部放在一个篮子里面，眼光不该拘泥于二手楼市场，新房也是不错的选择。置业者可以适当考虑物业、物业、资源稀缺性房产等。

房价跌涨空间不大

置业者可适时出手

中联地产区域经理 陈伟民

在去投机化、化之后，我们认为目前深圳的购房群体较为健康，以自住刚需为主、理性及资金实力强的需求为辅。购房群体的“刚性”是深圳住房需求的真实反应，也是成交量的重要保障。

对二手房成交量来说，在评估价征税及新房分流客源的影响下，估计第三季度是７～８月会较为低迷，成交量将创下年内新低。随着市场对评估征税政策的消化、货币资金环境的小幅好转，以及更多盘源的出现，第四季度二手房成交量将逐渐好转。目前深圳房价已经有所下降，主要体现在“限价盘”普遍降１０％～１５％上，存量新盘及二手房价格虽有跟风，但整体上并不明显。预计从第三季度开始，跟风效应会开始显现，导致房价步入下行通道，预计下半年房价调整幅度为５％～１０％，新房的速度、幅度和范围都会领先于二手房，各和楼盘表现将有所不同。

７月份新政颁布后，买卖双方仍处于适应期：不仅买方处于观望状态，卖方亦减少放盘量，部分二手房有价无市。而不同区域楼市下半年的走势也不尽相同：一些冷门区域的小品牌楼盘，放盘后价格将有所下跌；、刚需房等楼盘价格将会有所上涨。

按评估价新增的税费该交的还是得交，在置业前，买卖双方应恰当地对税费进行协商。如果政府在８月底前仍没有出台新的政策，９月份楼市仍然会紧绷。所以广大置业者，是刚需性较强的置业者，该出手的还是应出手，仍有很多真心想要转手的卖家会适当让步。

置业可转战新区域

港置地产福田区Ｂ区经理 陈明志

总体来看，我对深圳楼市是比较乐观的，成交量即便有所下跌，价格方面也不可能出现大幅度下跌。目前业主“”心理仍然比较严重，下半年不可能出现大量放盘的现象。钱放在股市波动比较大，、期货也并不是稳健的方式，房地产仍然是的渠道。

目前依旧是由卖方主导的市场。不过，还要看置业者是出于什么目的购房。购房者应该考虑二手楼不同的价值所在：如果现在购置二手楼的目的主要在于今后小孩的学习成长，高质量的应是选择；如果购置二手楼的目的仍是资产配置考虑，那么调控之后二手楼价值反弹的空间以及时间应是重点考虑方向，此时受大运会举办影响较大的街区及新建沿线的物业，都应是不错选择；购置二手楼若是出于满足自住需求，购房者应从个人支付能力出发，选择适合的物业，根据目前宏观经济增长趋缓、通货膨胀压力加大、货币政策继续从紧的情形，区位较佳的小户型可以重点关注。

购房者须综合考虑自身经济因素，条件允许可以赶在二三线城市限购前转战东莞、惠州等较有发展的城市。上半年以来，超过７５％的客户已经纷纷奔赴二三线城市，目前深圳剩下的需求基本都是刚需。

开发商下半年或加速推盘

美联地产深圳区营业经理 江少杰

今年３月份以来，国家出台了各种限购、限贷政策，７月份二手楼税费又有了新规定。撇开这些不说，业界又传闻深圳楼市调控目标将升级为“零增长”甚或“负增长”。传闻当然不是空穴来风，因为国家控制房价的决心早已表明。开发商在这样的形势下，下半年势必会加速推盘，迟推不如早推。龙岗、宝安和南山，下半年的推盘量肯定会剧增，供求关系势必导致价格的下行。而“关内”，即便楼盘数量已经不多，但是“关外”的趋势势必会蔓延开来，房价应该也会有所松动。

对于短期客来说，这个时候进行会有较大的风险，一方面是政策的限制，深户多也只能买两套；另一方面是国家对资金流通已有严格的限制，借贷行为已经不再像以前那样方便顺畅。而对长线客来说，物业是比较不错的选择，租金相对会比较高。

对于有刚性需求的买家，目前也是入市的好时机。供应量的增加势必导致价格的下行，此刻买房尚会有一定的议价空间。尽管现在二手楼要按评估价征税，但是如若总额有商议空间，那么买家仍然愿意达成交易。

必须一提的是，这个时机并不会维持很长时间。因为依靠政策来把控市场本来就是时期的之法，只要市场回到健康状态，政府这“有形的手”便会渐渐松开。到时势必会引起再次反弹，所以，“机不可失，失不再来”。

深圳商铺供应将放量增长

在总体经济环境向好的背景下，楼市调控的冲击令市场的关注度转而投向商业地产，近年来商业项目的开发热情令市场可见供应大增。ＤＴＺ戴德梁行研究认为，下半年深圳商铺市场将迎来一次放量供应，商铺租售价上行的压力将逐渐体现出来。

零售业跑马圈地激旺商铺

统计显示，２０１１年上半年全市一手商铺成交量较去年同期增加近一成，平均售价则上涨１５．４％，达到了每平方米３２２２０元；同期，二手商铺的成交量也有高达３９．１６％的增长，成交则主要集中在宝安区和罗湖区。

以南山商业文化区为例，在经济企稳回升、南山后海连廊投入使用以及蛇口线开通等利好条件的刺激下，区域商业整体空置率已经降低到５％以下，租金则持续上涨，海岸城沿街商铺的租金已经涨至每月每平方米６００～１０００元。

ＤＴＺ戴德梁行研究部助理董事张晓端认为，２０１１年上半年优衣库、Ｉ．Ｔ和ＧＡＰ、俏江南、四川海底捞、影院等服装、餐饮和休闲娱乐业品牌商家积极扩张，带动了相关商铺物业的租赁需求，这是商铺租售价持续上扬的主要动力。

供应有望增加未来竞争大

ＤＴＺ戴德梁行商铺部的监测表明，位于福田区的皇庭广场以及位于南山后海的太古城ＡＬＬ ＣＩＴＹ两个大型集中式商业项目已经开始了招商工作，将为市场带来共约２０万平方米的商业面积。

欢乐海岸的东区将于下半年开业，皇庭广场也有望于年末入市，都将在年内进一步增加深圳市中商业物业的总量。

中长期来看，南山区将有包括太古城ＡＬＬ ＣＩＴＹ、欢乐海岸以及华润体育的商业配套在内，两年内入市的项目中集中式商业就超过３０万平方米，而未来可见供应还包括华润总部、天虹总部的商业裙楼以及约８万平方米的来福士广场等项目上市，总供应量将达到约６６万平方米。

此外，东门的信和春天、华盛君荟等多个旧改项目也将推出底层商业，而岗厦和大冲的城市旧改项目完成后，也将提供超过５０万平方米的商业面积。

ＤＴＺ戴德梁行研究部助理董事张晓端认为，由开发企业自主持有的商业项目将活跃于商铺租赁市场，也将不可避免地面临激烈的市场竞争。（胡 春）

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