美联物业：党十八大会议在即 牵动楼市神经末梢

2012年10月美联物业（深圳）二手住宅楼价指数为328.44点，二手住宅成交均价为18761元/平方米，环比下跌0.5%，同比上升2.2%，较05年1月基期点数有228.4%的升幅。深圳二手住宅市场总体表现量价齐跌。当月合计成交4676套，日均成交151套，环比下跌28.1 %。

而北京、上海、广州二手住宅价格各有表现，其中北京二手住宅成交均价为33869元/平米，环比上升3.0%；上海二手住宅成交均价为29454元/平米，环比下跌2.0%；广州二手住宅成交均价为21152元/平米，环比上升0.4%。

2、 住宅租金指数

2012年10月美联物业（深圳）二手住宅租金指数为130.02，二手住宅平均租金为46.99元/平方米.月，环比上升0.1%，同比上升5.8 %，比05年1月基期上升30%。

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3、 区域情况

3-1、各区成交分布

2012年10月深圳二手住宅成交4676套，环比下跌23.6 %。各区分布见图3，罗湖区成交占比18.6%，全月成交871套，环比下跌15.2%；福田区成交占比19.1%，全月成交891套，环比下跌21.2 %；南山区成交占全市15.0%，二手住宅成交702套，环比下跌21.0%；龙岗成交占比24.6%，全月成交1149套，环比下跌18.8%；宝安成交占比20.0%，全月成交934套，环比下跌26.7%；盐田成交占比2.7%，全月成交129套，环比下跌1.5 %。

3-2、关内各区二手住宅成交价格

2012年10月美联物业（深圳）关内区域价格情况为：罗湖区二手住宅价格23018元/平米，环比上升1.8%；福田区二手住宅价格32772元/平米，环比上升1.9%；南山区二手住宅价格28220元/平米，环比上升0.6%；宝安区二手住宅价格17131元/平米，环比下跌2.7%；龙岗区二手住宅价格10964元/平米，环比下跌1.9%；盐田区二手住宅价格15493元/平米，环比下跌7.2%。

4、 深圳与北上广指标对比

4-1、住宅租金

2012年10月美联物业（深圳）二手住宅租金为3.01%，环比上升0.7%。当月二手住宅价格下跌，租金微升，拉动租金上升。

本月北京二手住宅租金2.29%，环比下跌0.4 %；上海二手住宅租金2.02%，环比上升4.1%；广州二手住宅租金2.78%，环比上升3.0 %。

4-2、二手住宅负担比

本月深圳二手住宅家庭负担比率微幅下跌，2012年10月美联物业（深圳）二手住宅家庭负担比率为69.21%，环比下跌0.5 %。当月房价下跌令家庭负担有所减缓。

本月北京家庭负担比为83.61%，环比上升3.0%；上海家庭负担比为71.94%，环比下跌2.0%；广州家庭负担比为68.66%，环比上升0.4 %。

5、 政策规划与个盘动态

7号线今日开工 设28座车站

从深圳集团获悉，10月23日上午，七号线（西丽线）开工仪式将在南山区沙河建工村(小区网论坛)举行。

据悉，西丽线（也称为深圳7号线）工程起自南山区丽水路，终至罗湖区太安路，线路长度约29.962公里，设28座车站，均为地下站，其中13座为换乘站。新建深云车辆段及安托山停车场。设西丽、侨城东、体育北三座主变电所。西丽为既有主变电所，其它两座为新建。

深圳7号线连接布心、田贝、笋岗、华强北、福田南、车公庙、龙珠、西丽等，是联系原特区内主要居住区与就业区的局域线。7号线东西向横穿深圳市区，线路布局呈“V”形，是深圳市轨道交通线网中的局域线。

美联物业研究认为，随着7号线的开工建设，将进一步的改善沿线区域的交通状况，并且提升这些的土地价值。

深圳旧改巨幅地块引房企“争食”

在湖贝村(小区网论坛)的旧改意愿征集中，华润置地(深圳)开发有限公司高票获得通过，确定由其作为开发主体对湖贝村进行改造，这标志着深圳历史为悠久的城中村湖贝旧村全面改造正式启动。华润置地相关负责人透露，该旧改项目总额将超过300亿元，计划用9年时间将改造成为逾百万平方米的集购物、总部、五酒店、公园和等于一体的超大型综合性商业。这已经是华润置地在深圳拿下的第四个旧改项目。

然而，深圳旧改吸引的并不仅仅是华润置地。在深圳土地资源越来越紧缺的背景下，万科、金地、招商、等各路开发商纷纷施展拳脚，争抢城市更新这块诱人的蛋糕。其中不少实力房企已拥有数百万平方米的旧改项目。深圳业内人士指出：“未来10年深圳将以城市更新为主，谁抢到大旧城开发权，谁就将赢得巨大的盈利空间。”

美联物业研究认为，土地不足令旧改项目释放土地成为必然选择，未来深圳原特区内以旧改项目将成为土地供应主流。

大银行房贷利率优惠缩水 深圳首套房贷仍有85折

近日，城市出现银行收紧信贷的现象，有消息称北京、广州等地的银行首套房贷利率有所提高。近日以置业者身份走访了深圳多家银行发现，中、农、工、建、交五大行中，工行仍提供首套房贷利率8.5折的优惠，其对应贷款门槛为120万元近日有消息称，各地多家商业银行已取消首套住房贷款优惠利率，还有些银行在基准利率基础上有所上浮。近日以置业者身份走访了深圳多家银行发现，中、农、工、建、交五大行对置业者仍给予一定幅度的优惠利率。

美联物业研究认为，尽管各大城市的银行都在提高房贷利率，而言深圳市民在工行依旧可以享受到85 折的优惠，对于广大深圳购房者而言是个利好消息。

主要城市土地市场强劲升温

2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%，翻了一倍有余。其中，住宅土地成交规划建筑面积为2454.9万平方米，住宅土地溢价率达到18.58%，较二季度明显增加。

更值得关注的是，2012年第三季度，北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，而第三季度住宅土地溢价达23.12%，达到了2011年调控后的值。

美联物业研究认为，土地市场升温已经是不争的事实，开发商对土地的争夺，一方面体现了其对未来楼市的信心，另一方面是对货币超发流动性过剩的担忧。

国务院下放商品房预售审批权

国务院近日发布关于第六批取消和调整审批项目的决定，其中“房地产预售许可”由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。也就是说，“商品房预售许可”审批权被下放。对此市场分析认为，下放审批权虽然一定程度上降低了开发商的审批难度，但并没有降低审批标准，总体来说影响并不大。

值得一提的是，如果开发商拿了预售证迟迟不发售，会被视为。但是如果项目达到预售条件，开发商又不想那么快开售，可以不去申请预售。因此，商品房预售审批权的下放，只是让开发商可以更加主动地掌握推货的节奏、时间，甚至对商品房的供应都不会有多大的影响。

美联物业研究认为，审批权的下放并没有对房地产市场带来太大变化，措施或许使开发商更好掌握销售节奏。

6、 二手住宅楼价指数说明

编制对象：深圳市二手住宅

样本范围：深圳市六大区

发布内容：全市二手住宅楼价指数、住宅租金指数及指数、家庭负担比率等

率：当期率=当期平均租金×12/当期均价×100%

更新频率：1次/月

样本来源：深圳美联物业二手住宅成交

指数基期：2005年1月，基值为100

指数计算：当期指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租）

家庭负担比率：当期家庭负担比率=当期均价×60×7成按揭的20年月供系数×12÷家庭年均收入