8月楼市大跌 深圳9月下半年楼市运行“拐点明显”

深圳市房地产研究主任锋：下半年楼市运行拐点明显

自提出“抑制资产泡沫”后，部分城市出台信贷收紧政策。深圳房价走势如何？9月1日下午，由深圳及研究院主办的“2016大数据与深圳房地产市场走势高峰论坛”在深圳举行，数名业内就深圳楼市现状、面临的挑战及今后发展走势表明各自的观点。

下半年楼市下行压力比较大

“今年深圳的房地产市场在一季度比较火爆，3·25新政以后，在二季度出现深度调整。虽然上半年价格持续上涨，但是下半年面临走势的分化。”深圳市房地产研究主任锋在演讲中说道：“北京、上海楼市的涨幅趋缓，深圳市场比较稳定。新政出台以后，深圳的房价总体在上涨，刚性需求出现观望，但是对需求影响不大。”

他表示，从当前楼市存在的问题来看，下半年楼市总体存在一种调整的迹象。 “下半年楼市运行拐点明显，下行压力比较大。从今年下半年开始到2017年，房地产市场会出现普遍的调整期，市场的分化将从少数城市热、多数城市冷转为全面的下行，尤其是明年下半年这种趋势会比较明显。房地产保持很大的上涨我估计很难，关键是房价上涨之后谁来接盘，如果没有人接盘的话，就不存在房地产销售的持续上涨。所以我们对未来房地产市场的发展，还是应该保持一个比较理性的看法。”

锋认为，房地产市场现在处于供应饱和的状态，从土地供应来看，楼市潜在的库存，或者潜在的供应过剩会更大。“深圳的房价从来都是一种台阶式的变动，上升到一定的高度之后，通过调控，出现了一些盘整，然后再出现上涨，然后继续调控，保持一个长期的盘整。”

锋表示，当前的楼市存在以下问题：高地价推高房价；性购房仍然存在；的属性增强，对周边配套承载产生压力；商业和用房潜在供应过大；深圳住房租赁市场发育不完善和房地产交易市场秩序不完善等。他认为，要按“十三五”规划、深圳的住房规划以及国家对重点城市房地产调控的要求，解决这些问题，保持楼市的健康发展。

“具体的政策有几个方面。方面是落实住房建设规划，拓展居住空间。第二是加强住房政策支持，增加公共住房供应。第三是继续开展房地产调控，防范楼市泡沫。第四是完善房地产管理政策，加强市场秩序的整顿。”

楼市调控重在防范风险

国务院发展研究市场所房地产研究室副主任邵挺表示，房地产市场出现了历史拐点，一旦过了历史性拐点，到了一个新的阶段以后，不管是开工量还是量，都会发生一个大逆转。

“我们现在碰到了新的挑战，个挑战就是房地产市场深度分化，这种分化的本质就是供需关系的变化。第二个挑战是保障房空间布局不合理，我们认为保障房如果继续大规模地新建，不太注重空间布局和分布的话，对房地产市场来说可能不是一个好消息。第三个挑战，中国未来的住房需求数量不会有太大的，但是有一点我是敢保证的，未来中国住房品质的要求只会越来越高。所以我觉得在“十三五”乃至今后的时期，我们住房市场更大的挑战，除了要建一些新房子之外，更大的是提升它的品质。第四个挑战是住房制度改革严重滞后。还有一点，就是房产税的问题。”

邵挺表示，接下来的调控目标，是防范风险积累、防泡沫破灭、去库存和减少住房空置率。他说，接下来的政策取向首先是要稳定住房金融条件，有效防范住房市场风险。第二是打通保障房和商品房的通道，不能把保障房和商品房对立起来。第三是针对中国目前整个租房的比率太低，整个租房市场不发达的现状，发展租赁市场。第四是就金融方面，如何构建一个符合中国国情的租房金融体系。第五是推动房地产税制改革，建立结构合理、负担均衡的住房税收体系。

8月深圳楼市成交同期

虽仅成交2300多套，但部分楼盘支撑房价小幅上扬

深圳商品房住宅成交与去化

2312套，这是历成交量的8月份，环比大幅下滑23%。尽管有一些高价盘支撑，但是8月的深圳房价仅为57728元/㎡，小幅上升1.8%。成交量如此低迷，显示出深圳楼市的观望氛围依然浓厚，市场依旧处于调整期。

连续三周下跌的成交量终拉低整个8月的数字，再度表明，市场仍处于新政后的低迷期。虽然8月的新盘推售量明显上升，共有11个住宅项目公开发售，约26.7万㎡，环比大幅上升51%。但是由于市场观望氛围仍然浓厚，再加上开发商在价格上依然没有作出让步，使得市场整体成交并不活跃，部分新盘开盘率在五六成。8月份加推新品的几个主力楼盘，均以低于市场预期的定价开盘，“以价换量”是目前低迷期的营销策略。

显示，就区域而言，龙岗是全市的成交大户，8月份共有10万㎡成交，占全市总成交量的43.1%。受前期入市量较低影响，8月份全市除盐田和罗湖外，各区成交面积均有一定程度的下滑。受壹城成交备案量由7月的550套大幅下滑至220套影响，龙华8月仅成交2.42万㎡，环比大幅下滑61%。福田8月也仅有13套新房成交，面积仅为0.24万㎡，环比大幅下滑36%。

在成交量不高的情况下，部分楼盘支撑了全市的均价水平，这些楼盘多半在8月上半月成交。来自房信网的数据显示，均价10万的半岛城邦三期成交62套；天鹅湖1号贡献15套，均价12.5万；恒裕滨城贡献26套，均价9.3万；海上双玺贡献13套，均价14.6万。

福田和南山依旧是全市房价的区域，价格分别为93512元/㎡、92052元/㎡，环比分别小幅下跌1.6%、0.8%；宝安和龙岗是上涨的两个区域，8月均价为52867元/㎡、42461元/㎡，涨幅为2.8%、1.8%。

相对一手市场的低迷，二手市场则活跃多了。8月二手住宅成交7173套，成交面积约为59.48万㎡，分别环比大幅上升23%和22%，为5月份以来的位。

伴随着金九银十传统周期的到来，近期新房市场的推售量明显上升。根据深圳中原研究监测，新房访客指数也有一定程度的上升。9月份全市有近20个项目入市，开发商在加大营销力度的基础上，如果定价合理，市场热度将会逐渐回升。但由于前期客户观望情绪浓厚，价格敏感度较高，市场热度持续较低，金九银十是否会如期而至，仍有待市场进一步验证。