2018全年深圳二手房成交达到73047套 这一年楼市本色交易“不减”！

2018全年深圳二手房成交达到73047套 这一年楼市本色交易“不减”！

（笔者原创 陈周科）天气依寒，新的一年已经到来，尽管2018的一年比较“坚定”，但楼市本色依然交易“不减”。

2018年的深圳楼市已然过去，在这一年，按照房天下深圳二手房监控统计国土委的数据显示，在过去的2018年深圳二手房楼市整整是成交73047套（约609.49万平方），新房是成交51951套（约462.99万平），合计达到124998套（约1071万平方），过12.4万套。不难发现，2018年深圳二手房整体过7.3万套，新房过5.1万套。

按照这个数据的对比，深圳在过去的2018年楼市比2017年全年成交的120398套，多出基本是4600套，可见如果论及成交市场，2018年的深圳楼市成交比2017年好。

因此，此语说“不减”，也不能说不准确。

而对比两年的楼市，2017年全年深圳二手房是73830套，而2018年是73047套，可见2018年的深圳二手房成交比2017年略差；而深圳新房方面，2017全年深圳新房是46568套，而2018年是51951套，可见新房的市场2018年比2017年整整是多出5000多套。而整体2018年深圳楼市的总评是，“稳字”更加坚定。虽然深圳楼市成交稳，但比起很多城市的市场交易，自然是少了不少。因为中国已经产生了不少城市的市场成交规模一年过15万套的不在少数，而深圳基本也就12万套浮动。可见深圳对楼市，是通过减少商品房成交温度，加大保障房，公租房等供应的局面即将到来，核心依然是解决居住问题，减少交易高导致炒作成分的增加，楼市需求已然在悄悄“分流”。

近17年来深圳一二手楼市年度成交数据统计

一、2018年深圳二手房楼市商业交易“褪色”，住宅则“增温”！

如果论及市场成交，2018年的深圳二手房比2017年全年二手房成交是少掉800多套水平。按照监控的数据显示，2018年全年深圳二手房总成交为73047套（住宅是64627套，商业+办公+商务公寓是8420套），88.4%比例是住宅市场，而2017年全年深圳二手房楼市合计是成交73830套二手房（住宅为63578套，商业加办公为10252套）。对比一下发现，2018年深圳二手房市场差过2017年，其实并非是二手房住宅市场差，而是深圳二手房的商业市场差。因为2018年深圳二手房住宅其实成交是比2017年的住宅多出1000多套，而2018年的深圳二手房商业则比2017年差，这本质的原因就是因为深圳新房市场大量商业供应，加大了新房抢占二手房商业市场。

可见，2018年深圳二手房楼市商业交易“褪色”，住宅则“增温”！而住宅增温是足足1000多套。

2018年深圳二手房整体楼市影响是三价合一的政策，还有就是住宅限购3年，但以此政策的消化来看，深圳二手房住宅市场并非惊怕政策，不减而进的表现，说明一点，深圳人还是想持久点持有二手房物业。再而，因为深圳二手房楼价基本稳定在5.4-5.6万之间的楼价，稍微一些价格好点的二手房，则需要通过换一套房子来取得资本，继续购入。

不难看出，2018年深圳二手房置业住宅比例中，必定有部分是改善换房而导致的市场成交。

但不可否认，一些新房楼价备案的价格，如果比周边二手房价格低，自然带动周边二手房的成交，也调整楼价。但从2018年整体新房备案价来看，其实这100多个新盘的楼价，并非是有太多的降价成分，观看2018年底备案价的这批新盘，大部分价格还是比年前的新盘价格有所提升。但深圳新房楼价基本稳定在住宅5.4万的水平，价格稳，依然是2018年深圳楼市的主调色彩。而成交的波动，也是减小。

如果从深圳二手房成交面积来看，2018年全年深圳二手房成交面积达到609.493132万平方米， 超过609万平方米规模，而深圳二手房住宅是530.635793万平方米，至少说明有近100万平方米是商业市场。而按照深圳二手房一年基本均价54902元统计，2018年深圳二手房市场规模成交额是3346.2亿元，住宅是2913.29亿。按照的1.5%比例统计，深圳今年的二手房市场是50.1个亿。

两年来的月度成交套数走势

二、2018年深圳二手房区域成交 龙岗依然规模大 福田南山今年越过去年！

从2018年全年深圳二手房区域成交来看，龙岗成交16758套，宝安成交14847套，福田成交15213套，罗湖成交12094套，南山成交12577套，盐田成交1603套，过1万套市场的有5个大区。而成交规模大的依然是龙岗片区。

但不难看出，今年的特点是，南山福田二手房成交有所增大，而龙岗有所降温，原因是因为换房导致。

因为在过去的2017年深圳龙岗二手房成交达到1.96万套，如今年是1.67万套，宝安去年是1.40万套，今年的成交1.48万套，比2017年有所提升；而福田今年1.52万套，比起2017年的1.43万套明显增长，而2017年深圳南山仅仅是1.19万套，如今是1.25万套。而罗湖今年的成交也比去年少些，盐田同理。

但同时也发现，因为在新房领域龙岗，宝安的供应量比较庞大，无形中也抢走了不少二手房购房客。

近2年来深圳二手房的月度市场

2018年度深圳二手房区域成交量

三、2018全年深圳新房超过5.19万套成交量，超过2500个亿市场额！

按照统计监控数据，2018年全年深圳新房总成交达到51951套（其中住宅是29306套，商业+办公+商务公寓等合计是22645套，43%是商业市场，57%是住宅市场）。

从数据来看，2018年深圳新房成交的5.19万套市场，比起2017年的新房全年总成交是46568套（住宅是25820套，也就是说商业和办公是20748套，而2017全年新房商务公寓成交是13973套，70%比例是商务公寓的成交。而深圳新房商铺是2205套，新房写字楼是4570套。），多出近5000套，而多的不仅仅是住宅比去年多，而商业市场也比去年多。不难看出，深圳新房市场商业氛围还是比较厚，因为没有商业市场的成交，深圳新房成交市场不可能超过5万套。

深圳新房成交超越去年，有几点要素，一是供应量不少，按照国土委显示的数据，整整的2018年深圳新房供应达到69869套，其中有39694是住宅市场，而供应的规模面积，住宅是3953486.96平方米，全部新房是7104852.21平方米，可见供应面积超过710多万平方米规模，超越一年深圳新房成交规模面积。而供应量大的是宝安和龙岗，均在2万套之上，而南山也有8000多套。

其他要素，如备案价的控制，吸引购买力，如商业购买比例不低，毕竟企业购买商业，用的是企业的资本，相对个人资金会比较充裕。租房市场的发展，也吸引不少企业有信心购入商业持有长租等。

而观看深圳新房成交面积方面，2018年深圳新房成交面积规模达到462.995311平方米，超过462.99万平方，其中有304.615752平方米，超过304万平方是住宅。按照深圳刚刚12月份新房住宅均价是54060元一平方，而全年深圳新房住宅成交额是2501.782
亿，而新房住宅成交额是2111.109亿。单单按照深圳新房住宅一套平均5-10万来算，这一年深圳也有20.9个亿的新房市场。但如果按照全部新房统计，就有51个亿的新房市场。

深圳新房这一年成交比较多的片区是宝安达到21720套，龙岗是20807套，福田是1778套，南山是4846套，罗湖是2592套，盐田是232套。宝安和龙岗是深圳新房成交主力，而宝安这还有部分是光明、龙华的成交，而龙岗还有部分是坪山的成交。

2018年度深圳新房各区域的成交

四、这一年的楼价，继续稳定！

2018年深圳楼市如果论及新房住宅楼价，基本很稳，从年初的54240元到年底的54060元，新房住宅成交均价是下跌的，但并非代表深圳楼市是下跌的。因为这仅仅是结构成交的导致。而深圳新房整体的楼价，基本这一年是4.6-5.7万的波动。

而深圳二手房的楼价，是5.2-5.6万的波动，而深圳某些月份深圳二手房成交均价有时候也是达到5.1万，也因为当月不同区域房源成交导致价格调整变动。

深圳的楼价走势

总体而言，2018年深圳楼市达到5700多个亿的两个市场的额度，而贷款也是超过2000个亿的房贷量，至少说明深圳在商业市场的购买力不差，不然怎么还有3000多个亿是自己出资购买。而深圳一年12万多套成交，1000多万平方两个楼市的成交，成交体量相比不少城市少许多。2018年，深圳存在一定的实力购买力，维持一定的市场成交，尽管房价比较稳定基础上。

这一年，深圳楼市政策核心是，供应的改革，三价合一，住宅和商务公寓限售，主要就是3.28政策和深圳7.31新政限售，还有就是房贷核心上浮基本10-15%，这系列的深圳政策，影响到深圳楼市波动不大，但楼价很稳，市场成交也比较稳。整体楼市环境“稳住”态势，预计2019新的一年，在深圳连续供应大量新房入市，季将保持一定的市场，但深圳楼市是否能在后几个季度比较平稳，仍然是看市场成交量。而深圳新房在2018年12月超过6000套规模，迎来年度的高点，而深圳二手房则比较“稳低局面”，楼价依然是影响深圳2019年的要素，另个概念是，只要是稳住楼价，市场成交的波动也不会太大，如果持续的二手房楼价压力下，新房市场有可能持续扩展市场，而2018年的12月份，深圳新房成交套数已经出现有史以来，比二手房成交规模大。

2018年整整一年深圳是备案预售了123个新楼盘！一年冒出了不少盘 ！

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