美联一周楼市:调控继续落实 楼市陷入成交僵局

一.本周新闻热点[1]

[政策]

1．缴纳住房公积金不设户籍限制

据悉，深圳市住房公积金归集、提取、贷款等相关管理制度正在紧锣密鼓地制订中，计划年底前出台，今后深圳将全面实施住房公积金制度，缴存对象是各单位及其在职职工不设户籍限制。

2．国土部酝酿再提拿地门槛 保证金比例或增至三成

国土资源部总规划师胡存智在日前召开的2010房地产夏季峰会上指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于 当地基准地价70%，保证金不低于出让30%。这与距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让的 20%”的规定仅仅相隔3个月。

美联评论：对开发商资金面形成压力，迫使开发商尽快销售回笼资金。

3．房地产权登记启用新版系统

深圳市新版房地产权登记系统于5日正式启用。这标志着全市房地产权登记一体化又向前迈出了一步。据介绍，新版的房地产登记系统整合此前分散管理的原特区内、宝安、龙岗３个数据库和系统，形成全市统一的产权业务数据库和产权系统。新版登记系统启用后，全市登记点使用的产权系统功能将完全一致，全市任一登记点的工作人员都可以查询全市产权数据。此外，从系统功能上来说，全市任一登记点都可以受理、经办审批全市的房地产权业务。据介绍，去年开始，全市房地产权登记开始由统一的部门管理。目前，全市各区房产证登记办文时限已全部缩短至５个工作日。

美联评论：有利于规范市场交易秩序，提高办事效率。

4．国土部：系统清理房地产闲置土地

在4日结束的国土资源厅局长座谈会上，国土部就下半年工作进行了总体部署，会议要求，下半年要不断完善国土资源管理政策，土地供应要向基础设施、新兴产业、保障性住房等民生项目倾斜，密切关注土地抵押贷款、农地“非农化”、农地“非粮化”等新情况、新问题。同时，积极参与房地产调控。开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地。

美联评论：打击囤地应建立长效机制，而不能总是通过“运动”去集中处理。

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5．深圳：安居房每年总量上需占新供商品房三成

7日，深圳公布《关于实施人才安居工程的决定》。深圳将推出面向人才和户籍中低收入家庭的安居型商品房，每年总量上配建不低于商品住房总建筑面积的30%，安居型商品房用作人才安居住房的比例不低于60%，这是深圳次把人才和中等收入群体纳入政府安居工程统筹范围。在深圳工作居住满3年的高、中初级人才，凭本市户籍并按照有关规定，具备条件的可以申请购买安居型商品房。

美联评论：加大保障性住房建设力度，解决中低收入家庭住房问题，有利于维护社会稳定。

6．深圳市保障性住房条例公布 处罚太轻难有威慑

7日，《深圳市保障性住房条例》正式公之于世，7月开始实施。这部法规是继厦门2009年通过的《厦门市社会保障性住房管理条例》后，第二部保障性住房法规。条例明确提出，将把保障性住房覆盖到非户籍人口，并在保障房规划、建设、准入、受理等各环节都做了分章节规定。

不过，条例提出对弄虚作假申请者罚款5000元等处罚措施，被代表指责处罚太轻，违规者造假成本太低。对此，市住建局相关负责人表示，保障房依然存在很大难题“希望有一个专业的执法队伍”。

美联评论：处罚力度不够，恐怕难以起到应有威慑作用。

[规划与交通]

1．龙华拟建大型商务

龙华街道目前正引导、扶持社区股份公司做大做强，大力发展特色产业和现代商业配套设施，引入大型商场、超市等商贸流通业和酒店、餐饮、娱乐等现代服务业，实现发展方式转型。其中，引导三联股份公司回购位于龙华汽车站占地面积3.3万平方米的商业旺地，4.5亿筹建集商业、、酒店、、幼儿园等现代服务业于一体的“三联商务”。

[市况]

1．2亿多仍无人问津 深圳完成土地供应14%

虽然今年上半年土地供应量和成交量都同比大增，但相对今年国土资源部定出的18.5万公顷的计划供应量还是缺口甚大。检测数据显示，103个城市，除上海一次性推出214万平方米预公告地块以外，其他城市住宅用地实际供应量均在计划的40%以下。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的6%，深圳为14%，北京为22%。

根据深圳市2010年土地供应计划，商品住房用地计划供应量为147万平方米，而上半年的实际供应量仅20万平方米，仅完成14%。深圳国土局网站显示近期依然无住宅用地推出，目前为止，深圳已连续4个月没有土地推出，整个上半年仅2月有一宗用地成交，而且此地块之前已遭受两次流拍，已2亿多元。

美联评论：开发商囤地要打击，政府囤地又如何说？市场一不好，土地供应就断档，难道地价只能涨不能跌？这种做法只能推高房价，与的调控精神背道而驰。

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2．住建部报告称房租涨幅不大 是系中介炒作推高

由住房和城乡建设部安排，其下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租原因调查工作已经结束，近日形成了初步调研报告并上交给了住建部。

据悉，这份报告对“北上广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析。报告指出，四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。以北京为例，3-6月份同比上涨幅度超过了18%，但是每月环比上涨幅度不到2%。

对于房租上涨的原因，报告认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处房子做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。

美联评论：房租上涨一个原因是经济复苏，另一个原因是城中村拆迁改造，住建部应多检讨自己的政策得失，而不是诿过于人。

3．深圳住宅租金涨幅不及写字楼 炒租比危险

近日，深圳市房屋租赁行业协会在其官方网站上公开发布《2010年二季度房屋租赁抽样调查》，深圳住宅类租金环比上涨2.6%，同比上涨8.3%.根据该调查，除了罗湖、宝安第二季度租金环比持平之外，其余各区都有不同程度的上涨。

分区来看，租赁热点区域福田比2009年同期上涨14%，但环比今年季度只上涨2%，其中福田区、梅林环比上涨，但福田南-南园环比下调；另一租赁热点区域罗湖环比持平，同比上涨7.5%，其中蔡屋围租金有上涨，黄贝岭略有下调，其他保持稳定；南山的蛇口、后海、华侨城环比上涨，红树湾和前海则略有下跌，波托菲诺纯水岸环比涨幅，达到4.2%；盐田的大梅沙、沙头角有所上涨，但盐田街道办有下跌。关外涨幅的是龙岗区，环比上涨4.3%，同比上涨14.3%.宝安区则保持平稳。

写字楼租金同比上涨24.3%

抽样调查显示，第二季度深圳写字楼租赁均价为92元/平方米，环比上涨4.5%，同比上涨24.3%.其中，福田区均价为101元/平方米，环比上涨5.2%，同比上涨27.8%；罗湖均价为76元/平方米，环比上涨5.6%，同比上涨22.6%；南山均价为72元/平方米，环比上涨2.8%，同比上涨14.3%.商业租赁价格则环比上涨3.2%，这一涨幅也高过住宅租金涨幅。

美联评论：房租上涨一方面是因实体经济复苏推动，另一方面是因城中村拆迁导致市场供应减少，目前房租较去年同期约有两成涨幅，并非某些媒体爆炒的短短一个月就涨了两成。

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[开发商动态]

1．宗庆后涉足商业地产 宣称5年内建100个购物

娃哈哈集团董事长宗庆后表示，娃哈哈要建ShoppingMall，进军商业地产，在3年到5年内建100个购物。

美联评论：地产行业利润太大，即便遭遇调控，仍然有许多人趋之若鹜，这对其他行业的健康发展十分不利。

2．抄底者央企中铁地产：半年间日均7300万元买地

调控当前，央企中国铁道建筑总公司旗下的中铁地产，正在扮演一个强硬的抄底者—从今年1月7日至6月30日，半年间6次出手，在国内竞得10宗土地，新增土地储备223万平方米（建筑面积），总成交价132亿元，平均每天买地花费高达7300万元。

一边是新政后不少开发商的“按兵不动”，一边是中铁地产等央企巨子在各地土地市场上的频频现身。今年上半年，保利地产新增的土地储备达到400多万平方米，半年内掷下210亿元，项目遍布北京、上海、广州、天津、成都等核心区域；中国建筑今年新购置土地储备290万平方米，5月末土地储备达4830万平方米；6月底华侨城在天津一口气拍得14幅地块，总价达到36.56亿元；而同属16家主业为房地产的央企中国五矿集团公司，也在进行地产资源整合，挺进房地产领域。

美联评论：央企财大气粗、出手阔绰，只不知一旦失败，谁来为损失买单。

二.土地市场

本周无土地成交。

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三．二级市场

[新增预售]

[全市成交]

[楼讯]

1．南山

7月9日鸿威海怡湾A-B、D-J座143-165㎡极昼海景大宅99折起；

2．盐田

7月20日东港印象家园开放样板房；

3．宝安

7月8日招商澜园2期十悦9-13栋130-150㎡鎏金水岸大宅享99折；

4．龙岗

7月10日阳光天健城1期6栋B座推出140㎡新品；

7月10日徽推出128-140㎡现楼；

7月10日汇龙天下正式开放营销；

7月9日茗萃园3期大观邸116㎡3房仅6套特价8500元/㎡起；

7月9日12橡树庄园K1-K2_L1_L3号楼140㎡一口价16888元/㎡；

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四．三级市场

[全市成交]

[公司成交]

本周因数据统计缺失，因此二手房成交总量环比上周有所下降，从日均成交数据来看，本周全市日成交二手房337套，与上周基本持平。但从我市成交数据来看，本周整体成交量环比上周有明显减少，成交量降幅达四成左右。这是因为市场上一些降幅较大的低价房源售出后，其他业主并没有跟风，导致二手房市场成交减少，重新陷入僵持。从成交价格来看，本周二手房成交均价为18980元/平方米，环比微增1.59%。由于二手房市场行为往往比较分散，因此在国家调控政策没有明显松动的情况下，我们认为下半年二手房市场交易还将处于比较低迷的局面。

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