美联物业：2021年一季度深圳住宅市场报告（楼市政策全方位收紧，住宅季度备案量创同期新高）

【楼市政策】严查购房资格造假，二手房参考价政策正式发布

2021年深圳楼市调控政策，比以往都来得早一些。从进入新的一年开始，深圳便迎来新房、二手房、商务公寓市场的调控，有利好也有利空。

其中，允许商务公寓、宿舍项目开通燃气，为去年以来公寓市场的热销增加了利好，并进一步提升该类房产的居住感。

反观住宅市场，调控政策并没有对它“手下留情”。进入1月份，率先对去年以来新房市场的“万人摇”出台措施，首先启用政府构建的“购房意向登记系统”，对购房虚假资料进行过滤。其次热门楼盘同一时间进行意向登记，购房者只能选其一。第三，根据购房者家庭在深购房情况、户籍情况、社保缴纳年限及子女情况等进行积分；同时以可售房源为基数，按照不超过1:3的比例，选取积分较高的客户入围，参与公证摇号选房。一场堪比积分入学的标准，正在新房市场上层层加演。

与此同时，政府在二手房市场祭出参考价政策，无论是房地产经纪机构发布的挂牌价格，或是商业银行发放的二手住房贷款额度，均需以“参考价”作为参考。而由于参考价与此前的市场成交价有差距，二手房业主对价格仍然比较坚持，因此二手房市场的交易，自政策发布之日起陷入了僵局。

目前，深圳房地产市场调控政策的严格级别处于前列，政府稳稳地把控住“房住不炒”这个大基调。预计短期内，严防、核查经营贷流入房地产市场的行动仍将继续，降低房地产市场杠杆仍将是今年重要的金融政策方向；再加上楼市政策方向不会出现重大的改变，深圳房地产市场与去年疫情下的大旺季正式作别。

【土地市场】一季度供应现季节性下滑

一季度，全市共成交10宗土地，交易土地面积21.07万㎡，环比下跌87.1%，同比下跌49.2%；成交金额为40.99亿元，环比下跌93.7%，同比下跌41.1%。

成功出让的地块中，8宗为工业用地，1宗纯商业用地、1宗商业+居住（可出售型人才住房）用地。

从各区域分布来看，一季度只有6个行政区有土地出让，而各区的宗地数量分布情况也相对平均。

居住用地方面，一季度全市仅成功出让1宗商业+居住的用地，且该宗土地用于建设可出售型人才住房，普通商品住房用地没有增量。

另外，在2月25日，深圳市规划和自然资源局相关人士透露，深圳2021年亦将三批集中出让居住用地：批计划在3月下旬推出，第二批在第二、第三季度推出，第三批在三季度末四季度初推出。

【一手供应】供应水平略低，库存去化周期缩短

一季度新房供应量9663套，环比下跌79.2%，同比则上升57.2%。其中住宅供应量为7557套，环比下跌67.3%，同比则上升146.5%。住宅供应占比为78%，创近年新高。

在“加大新房供应，维持房价稳定预期”的指导下，一季度整体供应水平比2020年要高，但没达到2019的水平。

另外，预计一季度可以推出的22个住宅及公寓项目，只有13个项目按照计划入市，导致部分行政区域库存紧张，而全市住宅的库存去化周期也有所缩短。全市住宅库存去化周期，从去年12月的8.5个月，下降至今年3月底的4.7个月。

一季度，全市共18个住宅项目获得预（现）售许可证，整体来看，开盘日的去化率均比较乐观。

其中，罗湖同时有2个住宅项目获得预售许可证，市场出现久违的热闹。南山获得4个住宅预售新盘，其中2个位于前海，全部在开盘当日即售罄。

从一季度的住宅供应套数看，东部西部分布相对均匀，而且由于二手住宅市场在2月份出台了新政，新房市场的关注度冲上历史峰值。

另外，由于二手房市场受到二八新政的影响，成交量较为低迷，为了保持一个较为平稳的市场态势，新房市场及时的供应显得非常必要。由此可见，二季度新房的供应量有望增加。

根据深圳市住房建设局公布的信息可知，截至2021年4月6日，全市二季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目36个，预计供应房源面积为141.51万平方米，15318套，其中：住宅123.98万平方米，12728套；商务公寓17.53万平方米，2590套。从供应套数看，住宅的供应量占83%。

其中，原关内罗湖、福田和南山三区，分别各有2-3个项目入市，合共8个项目，其中不乏市场关注度较高的楼盘。

另外，供应量较高的行政区分别是宝安、龙岗和坪山三区，预计供应的项目分别有11、7和5个。

而从供应套数来看，龙华和光明两区虽项目不多，但预计入市的都是大型楼盘项目，因此供应套数也处于全市靠前水平。

【一手住宅成交】备案量超1.7万套，成为2010年以来同期位

一季度全市共网签17095套一手住宅，较去年四季度上升5.3%，同比去年一季度大幅上升151.6%；总成交面积约165.51万㎡。同时也成为2010年以来同期的成交水平。

一手价格在结构性因素影响下继续上升，一季度全市一手住宅的成交均价为59655元/㎡，较去年四季度上升5.3%，同比去年一季度上升4.9%。

分区域来看，全市有7个行政区的一手住宅成交量上升，其余4个成交量下跌。其中罗湖区一季度一手住宅终于迎来久违的备案量。

从备案量值看，排名前三位的行政区分别为宝安区、龙岗区和龙华区，其备案量分别为5314、2552和2515套，环比升幅分别为83.3%、-22.7%和-16.5%。

从备案量上升幅度来看，环比升幅排名前三位的行政区分别为大鹏新区、福田区和南山区，备案量分别是195、141和988套，环比升幅分别为387.5%、200.0%和162.1%。

而在备案价格方面，由于深圳新房市场仍然执行限价政策，因此同区域同品质楼盘的价格变动不大。但由于结构性因素的影响，各行政区的整体均价还是出现不同方向的变动。

目前，福田区和南山区分别以113234元/㎡和106161元/㎡的整体备案均价，坚守在10万+的梯队阵营，也是全市均价的两个行政区域。其次，罗湖区以96742元/㎡的备案均价，位列第二梯队。宝安和龙华以6万+的姿态，稳守第三梯队，盐田和光明在5万+梯队，龙岗和坪山则在4万+梯队，大鹏在3万+梯队，深汕合作区的价格一直在1万+附近徘徊。

因此全市的价格梯度，呈现从西南方位向东北方向分层下降的态势。

一季度一手成交10中，6个项目位于宝安及光明，2个在龙华，龙岗和深汕合作区各1个。

其中，位于龙岗的中海阳光橡树园，以978套的备案水平成为全市一季度成交量的项目，位于宝安松岗的满京华云著华庭，和光明的万科光年四季花园分别排在第二和第三位。

从成交均价看，除一头：位于龙华的深国际万科和颂轩成交均价为7.6万元/㎡，一尾：深汕合作区的深汕湾智苑的成交均价为1.2万元/㎡之外，其他项目的价格皆在4.2-5.7万元/㎡之间。

【二手住宅成交】备案量接近1.8万套，创近5年同期新高

一季度全市共备案17963套二手住宅，环比去年四季度上升1.3%，同比去年一季度上升4.6%；总成交面积约151.21万㎡。另外，一季度的备案量也成为2017年以来同期的高位。

虽然二手住宅的实际成交量在去年四季度已开始进入恢复期，但在二八政策的影响下，农历春节过后实际成交量下降超过6成，本季度的备案量更多是由去年四季度以及今年1月的实际成交量支撑。由此可见，二季度二手住宅的备案量将出现较大幅度的下降。

分区域来看，原关内4区的备案量有所上升，原关外2区宝安和龙岗的备案量有所下滑。

从备案量值排行来看，位居全市前三位的区域依次为龙岗、宝安和罗湖，分别成交5461套、3257套和3182套，环比去年四季度分别下跌4.0%、下跌3.9%和上升1.3%。

一季度二手住宅成交10中，龙岗区的楼盘仍然是大赢家。从区域入榜项目分布来看，龙岗区包揽了6个项目，剩余罗湖有2个项目、龙华和福田各1个项目入榜。

龙岗布吉片区的茂业城以104套/6379.57㎡的成交量位居榜首，而位于二、三位的项目，同样来自布吉，分别是龙珠花园和国展苑，备案量分别为93和74套。

【租赁市场】经济发展步入正轨，住宅租金止跌回升

进入今年一季度，在疫情得到有效控制，经济恢复动力之际，住宅租金开始呈现止跌回升的态势。

美联物业（深圳）蓝筹住宅租金显示，三季度全市租赁均价约91.4元/㎡·月，环比去年四季度上升0.81%，但同比去年一季度仍然下降0.80%。同时由于二手住房价格上升到一定的高位，因此一季度全市租金下降至1.57%。

分区域来看，福田租金仍领跑全市，为116.3元/㎡·月，环比去年四季度上升0.9%；南山租金水平位于全市第二位，为112.5元/㎡·月，环比去年四季度上升1.5%。

另外，在地铁开通的利好下，盐田住宅租金的升幅仍然领跑全市，达到3.5%。由于租金值与罗湖仍有较大差距，因此预计仍有较大上升空间。

【二季度预测】一手房仍是焦点，二手房则从东部开始回暖

进入2021年，国内无论是经济还是民生，都朝着更好的方向发展，但是深圳房地产市场中的去杠杆行动，以及二手房参考价政策的出台，还是为整个市场蒙上了阴影。

在国家政策的指导下，深圳宅地今年的供应将分三批推出，时间点估计在剩下的三个季度每个季度集中供应一次。集中供地，可以在一定程度上将开发商分散于各宗地块之上，但也在某种程度上削弱了小开发商的竞争能力，政策有利有弊。

一手住宅市场在限价政策的利好之下，将成为二季度关注的焦点。但目前深圳一手房的购房流程繁复，对于资金来源的审查也非常严格，因此想购买心仪的一手住宅，需提前了解并做好充足的准备。

最后，根据深圳历年的备案量数据可以的出，深圳平均每年一手+二手住宅的成交总量在13万套左右，而近几年，一手新房每年的供应量仅有5万套左右，二手市场的重要性不言而喻。因此，纵然二季度暂时看不到二手住宅市场全面回暖的势头，但我们相信，在参考价与实际成交价格相近的东部区域，其二手市场将有望在二季度率先回暖。

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